«Так защитим!» Какие нововведения в законе будут отстаивать права и интересы дольщиков с 2017 года
С 1 января 2017 года вступают в силу некоторые изменения, внесенные в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». В первую очередь, они призваны обеспечить максимальную защиту прав и интересов дольщиков. Для этого вводятся новые требования к застройщикам, а уже существующие ужесточаются. Что именно и как будет работать по-новому, разбирались «Застройщики39.рф».
Итак, в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения федеральным законом от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ.
Нововведения затрагивают всех без исключения участников процесса долевого строительства: дольщиков, застройщиков, контролирующие органы, региональные и муниципальные власти.
По замыслу законодателя, поправки в законодательство призваны, прежде всего, обеспечить максимальную защиту прав и законных интересов дольщиков. Сделано это путем введения новых и ужесточения существующих требований к застройщикам, которые будут привлекать деньги дольщиков. Если все заработает в полную силу (а оно уже не может не заработать, закон вступает в силу), то дольщики обретут тройную, по версии «Ведомостей», степень защиты от недостроев.
Размер имеет значение?
Одно из основных изменений в законе – ужесточение требований к финансовой устойчивости строительных компаний. Так, застройщик должен будет иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых им объектов. Так, например, при средней цене 1 кв.м в 41 тысячу рублей (данные Росстата за 1-ое полугодие 2016 года, когда принимались поправки) уставный капитал стройфирмы, которая возводит объект максимальной площадью 2,5 тыс. кв.м, должен быть равен 4 млн рублей, подсчитали «Ведомости». Потянут ли такое бремя калининградские застройщики, если в основной своей массе ООО, получавшие разрешения на строительство, имеют уставный капитал, не превышающий 10-20 тысяч рублей? Сомнительно. И, скорее всего, такая поправка приведет только к дополнительному отвлечению средств застройщика и заставит его добывать необходимые суммы за счет повышения стоимости продаж. Зато внушительная цифра в графе «уставный капитал» очевидно будет бальзамом на душу дольщика – мол, застройщик крепко стоит на ногах.
Компенсационный фонд
Следующее важное изменение – обязательные отчисления в размере 1% от стоимости строительства объекта недвижимости (той, что указана в проектной декларации) в государственный компенсационный фонд. Накопленные там средства будут использоваться на достройку проблемных объектов. Логичное предложение, на первый взгляд, да и на второй – со стороны дольщиков, но воспринятое в штыки многими застройщиками.
«По моему представлению, все это не более чем красивая идея заботы о людях, а по факту - просто дополнительное вытягивание денег из застройщиков, - заявлял в интервью «Застройщикам39.рф» Борис Бабаянц, директор Фонда жилищного и социального строительства. - Те, кто принимает подобные законы, считают по Москве и по Питеру, где цена продажи жилой недвижимости превышает ее себестоимость в 2-3 раза. В регионах же максимальная доходность 20-30%, после налогов и кредитов она еще меньше, а учитывая, что люди не бегут покупать квартиры и скорость продаж снижается, то дай бог застройщикам окупить все затраты…»
К слову, до конца не ясно, будет ли при обязательных отчислениях в компенсационный фонд продолжать действовать обязательное страхование объектов. Средняя ставка сегодня достигает 1,6% от стоимости страхуемого объекта. Если к ней прибавить еще 1% для выплаты в Фонд, небо покажется застройщикам если не с овчинку, то с сильно суженным горизонтом возможностей.
По планам, компенсационный фонд должен заработать уже с 1 января 2017 года. Поэтому в декабре все застройщики ринулись регистрировать первые договора долевого участия, чтобы избежать дополнительных трат в январе: по постановлению Правительства РФ от 07.12.2016 года обязанность по уплате взносов в компенсационный фонд возникает в отношении тех домов, по которым 1 ДДУ зарегистрирован после 1 января 2017 года. Страховых компаний, которые берутся в Калининграде страховать объекты по договорам долевого участия не много: это довольно рисковая сфера и серьезные суммы. Но те, которые есть, уже готовы менять условия работы. Как рассказывают застройщики, они столкнулись и с неожиданным повышением тарифов, и просто с отказами в страховке. «Нам отказали две из трех компаний!», - рассказал «Застройщикам39.рф» один из участников строительного рынка.
Между тем, буквально на днях выяснилось, что к запуску компенсационного фонда готово еще не все, и его работа может начаться только весной 2017 года.
Всё в сеть
Еще одно нововведение: застройщикам придется повысить свою информационную открытость. Так, компании должны будут создавать официальные сайты для каждого объекта недвижимости, которые они возводят «по долевке». Кроме документации (проектные декларации, аудиторские заключения, разрешения на ввод в эксплуатацию и т.д.), застройщик должен будет ежемесячно выкладывать в сеть актуальные фотографии строящегося здания.
Станет дешевле?
Поправки в закон могут сделать квартиры дешевле – так как уточняют порядок определения цены договора долевого участия. Так, при расчете цены площади холодных помещений в квартире (балконов, лоджий, веранд, террас) будут учитываться с применением понижающих коэффициентов.
Увы, скорее всего, итоговое понижение стоимости квартиры будет а) незначительным и б) скомпенсируется за счет общего повышения цены на квадратный метр (выплаты в компенсационный фонд застройщики могут скрыто переложить на плечи покупателей). То, что цены на новострой вряд ли рванут в 2017 вверх, утверждают и аналитики. Так, например, по мнению Евгения Афанасьева, заместителя директора ГК «Ремжилстрой», спрос на жилье уже упал на 60%, очевиден спад продаж, и для того, чтобы рынок вышел в какой-то баланс предложения со спросом, потребуется порядка двух лет - учитывая сегодняшние темпы падения строительства и существующие экономические реалии.
За недострой ответят
Среди плюсов в новом законе дольщики несомненно отметят введение персональной ответственности руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за нецелевое использование средств. Сами же строители радуются тому, что изменения разрешают им направлять деньги дольщиков не только на возведение жилых метров, но и на социально значимые объекты и инженерно-технические сооружения.
Все поправки «Застройщики39.рф» собрали и представили в виде таблицы (она прикреплена к данной статье) с указанием срока вступления их в силу и их применения к отношениям сторон в сфере долевого строительства.
Выражаем благодарность юридической компании «Юридический консалтинг» за помощь в составлении данного материала и таблицы нововведений в закон о долевом строительстве.
Документы
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
