Цены на жилье в янтарном крае: ждем заморозков?
Необычно жаркий в разных отношениях 2018 год оказался на редкость спокойным в том, что касается цен на квадратные метры в новостройках Калининградской области. Если цены и росли, то незначительно и только в отдельных – престижных – районах. Какими цифрами рынок жилья в регионе готовится встретить Новый год?
Этот 2018 год был непростым для всех застройщиков, и не только в Калининградской области. Накал страстей пришелся на лето, когда Россия принимала Чемпионат мира по футболу: всем было не до покупок жилья, зато активизировалась аренда. В этот же период, а конкретно с 1 июля, вступили в силу очередные изменения в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, которые ужесточили «правила игры» на строительном рынке. В итоге не то крах, не то взрыв в жилищной сфере предрекали чуть ли не все участвующие в ней стороны: и девелоперы, и покупатели, и риелторы. Но по факту, то есть по ценам, год прошел на удивление ровно.
Летом наблюдался некоторый спад: все были настолько увлечены спортивными состязаниями, что активность на рынке жилья значительно просела, и это не могло не сказаться на ценах. Но к декабрю 2018 года стоимость квадрата хоть и возросла в среднем на пару тысяч рублей по сравнению с августом, но лишь догнала уровень годичной давности. Так, средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках Калининграда на данный момент удерживается на уровне 54,5 тыс. рублей. Применив анализируемую «Застройщиками39.рф» ценовую медиану, получим, что купить двухкомнатную квартиру в Калининграде площадью 63,4 кв.м можно в среднем за 3,45 млн рублей. Другие периодические «ямы» и «всплески» на рынке не были столь значительными, чтобы обращать на них внимание.
Где, что, почем в Калининграде
По-прежнему самым дорогим (пусть и не широко востребованным из-за уровня цен) остается жилье в Центральном районе областного центра. Сегодня средняя стоимость квадратного метра здесь составляет порядка 60,3 тыс. рублей. Но это средняя цена. Своего максимума в 92 тысячи за квадрат она достигает в «Амалиенау-Хаус» на улице Чернышевского и в уже введенном в эксплуатацию жилом доме на улице Степана Разина, 39А.
Минимум в Центральном районе наблюдается, конечно же, на его «задворках», а именно в поселке им. А. Космодемьянского (который, по документам, поселком уже и не является, а стал частью города). Так, здесь квартиру можно найти по цене 35 тыс. рублей за кв.м в ЖК «Калина-Парк» на улице Старшего Сержанта Карташева или примерно по 38 тысяч за квадрат в ЖК «Алданские сосны» на улице Алданской.
Наиболее низкие цены — в Гурьевском районе «большого Калининграда». Здесь жилье можно приобрести, ориентируясь на среднюю цену в 39,4 тыс. рублей за кв.м. Согласитесь, разница с ценами в Центральном районе более чем значительная. Но и здесь есть свои «вершки» и «корешки». Так, наиболее доступные квадратные метры в Гурьевском районе продаются часто в проблемных домах, которые со скрипом достраиваются еще несколько лет после положенной даты. В солидных новостройках, например, сданном ЖК «У ручья», цена выше средней — от 41 до 51 тыс. рублей за кв.м.
Пара слов о побережье. В продаже появились новостройки в исторической части Зеленоградска, и их стоимость сразу же перевалила за 80 тыс. рублей за квадрат. Квартиру подешевле можно найти в Зеленоградске и Светлогорске от 40 до 50 тыс. рублей за метр общей площади.
Вся статистика доступна здесь: цены в новостройках Калининграда и Калининградской области.
Зеленоградск, улица Окружная
Рынок жилья спасает ипотека
По мнению Марата Субхангулова, директора компании «Авеню-Риэлт», главная тенденция на рынке жилья в регионе к концу 2018 года — это возросший спрос на жилье эконом-класса. «Сейчас оно продается в среднем по 40-48 тысяч рублей за квадрат, и это чуть выше летних цен, примерно на две-три тысячи. Нельзя сказать, что цены за год подросли серьезно. Но продажи идут довольно активно, видно, что люди продолжают вкладывать свои финансы в жилье», — отмечает глава риелторской компании.
Также по словам Марата Субхангулова, наиболее активно идут сделки с жильем в поселке им. А. Космодемьянского, в Гурьевске и в Московском (прежнем Балтийском) районе Калининграда. На побережье спросом преимущественно пользуются Светлогорск и Зеленоградск, как и прежде: «Я бы оценил сегодняшний спрос на жилье как средне-низкий. Не так активно ведут себя переселенцы — поток из других регионов несколько замедлился. Чуть подросла доля местных покупателей, и в этом очень помогает ипотека. Фактически именно она сегодня спасает весь рынок».
Чего ждать?
А разве можно в нынешней ситуации строить хоть какие-то прогнозы?!.. Тем не менее, мы предлагаем отталкиваться от следующих фактов.
Первое. На данный момент (ноябрь 2018 года) средняя стоимость квадратного метра в самых дорогих новостройках Калининграда закрепилась на отметке 90 тысяч рублей. На побережье она уверенно перешагнула рубеж в 100 тысяч. И это понятно: по-прежнему силен расчет на иногородних покупателей (курорт же! моречко!) плюс высок спрос на землю, так как присутствует инвесторский спрос, и активно идет индивидуальное строительство.
Второе. Рост цен на жилье (как и на все остальное) к концу года очевиден, хоть и плавный. Это заметно после традиционного летнего спада. Но, скорее всего, движение «заморозится» на зимний период. Зато к весне 2019 можно прогнозировать некоторое повышение: нестабильность рубля и национальной экономики в целом, рост стоимости бензина и стройматериалов, поправки в закон об участии в долевом строительстве и другие «реформы» правительства — не стоит сомневаться, что все свои риски и издержки застройщики покроют за счет увеличения стоимости квадратного метра.
Что еще может повлиять на динамику цен? Постепенно с рынка уходят крупные проекты последних двух-трех лет, на смену им заходят новые — меньшего размаха, но с более высоким уровнем комфорта, с учетом возросших требований оставшихся покупателей. А требования действительно повышаются: потребители все чаще ориентируются не только на «чистую» стоимость квадратного метра, но и на качество окружающей среды. Они покупают не только квартиру — но и придомовую территорию, детскую площадку, супермаркет по соседству, парковочное место для автомобиля. Новостройки, которые не соответствуют таким требованиям, остаются пустовать, тогда как на остальные цена растет.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!