«Покупать квартиру по договору долевого участия сегодня безопаснее, чем несколько лет назад», - Ольга Евтюнина, юрисконсульт
Решили купить квартиру в «долевку»? Вас подстрахует государство — зарегистрированный договор в Росреестре фактически уничтожает риски, что жилплощадь будет продана дважды. Но страховую компанию все же нужно «просканировать», как и застройщика. О нюансах работы с договорами долевого участия в строительстве рассказывает Ольга Евтюнина, юрисконсульт фирмы «Юридический консалтинг», практикующий в сфере долевого строительства.
Ольга Александровна, Вы довольно давно занимаетесь вопросами долевого строительства. Покупать сегодня квартиру по договору долевого участия рискованно или безопасно?
Юрист: Намного безопаснее, чем, скажем, несколько лет, безусловно. Главная причина – изменение порядка оплаты цены договора долевого участия. Раньше застройщики привлекали деньги дольщиков для строительства жилых домов не только по договору долевого участия, но и по другим видам договоров, например, по инвестиционным. Такие договоры нигде не «проходили». Сейчас процедура привлечения денег для строительства жилых домов возможна исключительно по договору долевого участия, который зарегистрирован в Росреестре. Более того, по действующему законодательству компания-застройщик просто не имеет права привлекать деньги дольщиков до момента госрегистрации договора долевого участия.
То есть, покупатель-дольщик не обязан платить за квартиру в день подписания с застройщиком договора долевого участия?
Юрист: Да, Вы правильно поняли. Допустим, договор долевого участия подписан сегодняшним числом. Дольщику представляется правильным: платить не только можно, но и нужно. На самом деле, так делать нельзя! Не только дольщику — платить, но и застройщику — он не вправе принимать деньги от дольщика, пока договор долевого участия не будет зарегистрирован Управлением Росреестра, срок регистрации которого составляет 5 рабочих дней. Согласно законодательству об участии в долевом строительстве договор долевого участия считается заключенным не в момент его подписания, а с момента его госрегистрации. Если выяснится, что застройщик получил деньги от дольщика в оплату цены договора до этого момента, то есть до госрегистрации, это станет основанием для привлечения застройщика к административной ответственности и он уплатит штраф. Причем суммы штрафов огромны: от 500 тысяч рублей и выше — за каждый факт незаконного привлечения застройщиком денег от дольщика. Поэтому застройщики стараются быть крайне внимательными в этом вопросе.
Кроме самоконтроля со стороны самого дольщика, кто еще следит за порядком в сфере долевого строительства?
Юрист: С 1 января 2013 года органом, уполномоченным осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, является Министерство строительства Калининградской области. Застройщики обязаны ежеквартально представлять в Минстрой отчетность по установленной форме об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков. Она включает в себя в том числе и сведения о количестве заключенных договоров, о датах их регистрации, проектные декларации и изменения к ним, если они были, и прочие документы. За неисполнение застройщиками такой обязанности они могут быть привлечены к административной ответственности в виде уплаты штрафов в размере от 50 до 200 тысяч рублей.
Введение процедуры госрегистрации договоров долевого участия фактически ликвидировало риски двойных продаж квартир?
Юрист: Да, абсолютно верно. Она дает возможность дольщику удостовериться, что квартира никому больше не продана по аналогичному или какому-то иному договору. Даже если застройщик заключит в отношении квартиры еще один договор, например, инвестиционный, то он не будет иметь юридической силы.
Поэтому дольщик, приобретая квартиру по договору долевого участия, прошедшему госрегистрацию, может чувствовать себя уверенно и не опасаться за свои деньги. Он подписал, совместно с застройщиком сдал договор в Росреестр на регистрацию, госорган проверил все документы, удостоверился, что все в порядке, и зарегистрировал. Только после этого дольщик производит оплату. Это работает как своего рода страховка.
Можно ли утверждать, что рынок долевого строительства стал практически безопасным?
Юрист: Я бы не стала говорить о 100%-ной гарантии, определенные риски остаются. Но вот то, что ты купишь квартиру, которая уже была продана, — практически исключено. Росреестр, по крайней мере, в Калининграде, следит за этим очень четко: если в документах есть хоть малейшие нестыковки и неточности, регистрация договора долевого участия не пройдет. Проверяются все — не только сам договор долевого участия, но и договор страхования, разрешение на строительство, проектная декларация, правоустанавливающие документы за земельный участок, поэтажные планы всех квартир, все учредительные и регистрационные документы компании-застройщика.
Тем не менее, все договоры долевого строительства должны быть еще и застрахованы.
Юрист: Да. Эта дополнительная гарантия была введена с января 2015 года. Она предусматривает обязательное страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Это означает, что на регистрацию, помимо договора долевого участия, застройщик обязан представить еще и договор страхования или страховой полис. Если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче жилого помещения дольщику, то страховая компания будет обязана выплатить дольщику страховое возмещение в размере цены договора долевого участия, уплаченной дольщиком застройщику.
Кто платит за страховку?
Юрист: Застройщик и только он. На дольщика эти расходы не возлагаются.
На что стоит обратить внимание? Застройщик должен не только продемонстрировать страховой полис или договор страхования, но и подтвердить факт оплаты страховки страховой организации. Кроме того, договор страхования может быть заключен не с любой страховой компанией, а только с той, которая отвечает определенным требованиям, установленным законодательством об участии в долевом строительстве.
В том числе: имеет соответствующую лицензию на осуществление такого вида страхования, не менее 5 лет стажа страховой деятельности, собственные средства в размере не менее, чем 1 млрд рублей. У компании должны отсутствовать предписания Центрального банка РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Официальный список страховых компаний, соответствующих требованиям законодательства и имеющих право осуществлять страхование гражданской ответственности застройщиков, размещен на сайте Центрального банка России.
То есть риски сместились с компаний-застройщиков в поле страхования?
Юрист: Поначалу, когда норма обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков только вступила в действие, появилось множество страховых компаний-однодневок. Размера их собственных средств явно не могло хватить на выплаты всем дольщикам в случае наступления страхового случая. А страховали они массово! Поэтому в июле 2015 года в закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения: теперь страховать гражданскую ответственность застройщика могут только те страховые компании, которые удовлетворяют требованиям закона, в том числе, как я говорила ранее, к размеру собственных средств.
В этой сфере в Калининграде есть проблемы?
Юрист: На сегодняшний день в официальном списке страховщиков есть 16 страховых компаний, работающих и на федеральном уровне, и в нашем регионе. Но фактически, на практике, таким видом страхования (в долевом строительстве – прим.ред.) многие из них не занимаются. Они заявляют, что у них открыта лицензия на такой вид страховой деятельности, но по факту такие договоры страхования они не оформляют. Так что многие областные и не только застройщики столкнулись с тем, что страховаться было попросту негде. Получилось так, что на какое-то время рынок продаж в сфере долевого строительства просто замер: никто не мог ничего продавать, поскольку без договора страхования было невозможно зарегистрировать договор долевого участия. Крупные страховые компании отказывались работать с застройщиками, понимая все риски. Но спустя небольшое время ситуация нормализовалась.
Страховые компании - гарант для дольщиков…
Юрист: К сожалению, нет. У страховой компании могут отозвать лицензию, и тогда возникнет следующая ситуация: обязательства страховой компании перед дольщиком в случае наступления страхового случая не прекратились, но если такой страховой случай наступит, то выплатить страховое возмещение она не сможет – не из чего. Да, договор страхования есть, но он уже ничего не обеспечивает и не гарантирует. Для таких случаев закон об участии в долевом строительстве ввел обязательство застройщиков "перестраховывать" свою гражданскую ответственность – то есть обязанность заключать новый договор страхования с другой страховой компанией, если у прежней возникли какие-либо проблемы. Увы, не все застройщики выполняют это требование.
То есть дольщику, по-хорошему, надо самому следить, в какой конкретно страховой компании застрахована гражданская ответственность застройщика по договору долевого участия?
Юрист: Да, проверять информацию о том, что происходит со страховой компанией, я думаю, можно и нужно. Но платить за страховку должен только застройщик. Это сфера его ответственности. Сейчас страхование ответственности застройщика по договорам долевого участия существенно подорожало – ставки, которые менее чем год назад составляли от 0,3 % от цены договора долевого участия, сейчас возросли и начинаются ориентировочно от 1,2% (в зависимости, в том числе, и от степени готовности строящегося жилого дома). Поэтому многие застройщики пытаются переложить расходы по оплате страхования на дольщиков. Понятно, что выплаты могут быть скрыто включены в цену договора долевого участия, но сказать напрямую «Платите за страховку!» застройщик не вправе. На мой взгляд, это признак недобросовестности застройщика.
Какие еще платежи возложены на дольщика помимо оплаты цены договора долевого участия?
Юрист: Только госпошлина за регистрацию договора в Росреестре. Она составляет для дольщика 350 рублей, поделенные на количество сторон договора. То есть если договор заключают две стороны, застройщик и один дольщик, то дольщик платит половину от указанной суммы — 175 руб. Если же дольщиков два и более, то госпошлина для дольщика определяется путем деления 350 рублей на количество сторон договора, включая застройщика. Больше никаких выплат дольщик делать не должен. Существует и госпошлина для застройщика — за регистрацию договора, в размере 3 тысяч рублей, если дольщик в договоре один. Дольщику нужно внимательно следить, чтобы эти траты не переложили на его кошелек.
Может ли измениться стоимость квартиры?
Юрист: Цена договора долевого участия — это та сумма, которая определена из проектной площади квартиры. Здесь есть важный момент. Как правило, фактическая площадь уже построенной квартиры не соответствует ее проектной площади, указанной в договоре, всегда есть некоторые отклонения в плюс-минус от 1 до 3 метров. Обычно в договоре предусмотрено, что после завершения строительством жилого дома и его обмера органом технической инвентаризации площадь объекта уточнят, а цену скорректируют. Возможно, дольщик будет обязан доплатить, если замеры покажут большую площадь квартиры. Либо цену уменьшат, если фактическая площадь окажется меньше заявленной в договоре проектной площади.
Насколько это удобно для дольщика?
Юрист: Далеко не все дольщики готовы доплачивать от 50 тысяч рублей и более за возникшие квадратные метры после ввода дома в эксплуатацию – обычно фактическая площадь квартиры в итоге получается чуть больше ее проектной площади, и необходимость доплаты цены договора становится для дольщика неприятным сюрпризом. Поэтому некоторые застройщики прописывают в договоре твердую цену, которая изменению не подлежит и не зависит от возможной корректировки площади квартиры по результатам ее обмера. Такой вариант, на мой взгляд, более удобен для обеих сторон. Устанавливать твердую цену договора или нет, решает застройщик, опираясь на свою финансовую политику.
Но я бы советовала дольщикам всегда при заключении договора рассматривать вариант установления в договоре долевого участия твердой цены, не подлежащей изменению, в том числе по результатам ее контрольных обмеров после завершения строительством жилого дома.
Практика корректировки договоров долевого участия «под дольщика» сегодня распространена?
Юрист: Как правило, все договоры долевого участия у застройщиков типовые. Представьте, строится дом на 400–500 квартир, менять договор под каждого дольщика зачастую невозможно просто физически. Но думаю, что сейчас, когда спрос на квартиры не так уж велик, застройщики будут более лояльно относиться к пожеланиям клиентов. По крайней мере, обсуждать условия договора можно и нужно, если потенциального дольщика что-то не устраивает.
Чем долевое строительство удобно – и для покупателей, и для застройщиков?
Юрист: На начальной стадии строительства есть возможность приобрести квартиру дешевле, чем другую «первичку». Минимальной цена договора долевого участия будет при покупке объекта «с нуля» — когда застройщик только получил разрешение на строительство и начал его. Чем в более высокой степени готовность дома - тем, как правило, выше цена договора долевого участия, но и возможных рисков у дольщика, связанных с тем, что дом не будет достроен, становится меньше.
А в чем интерес застройщика?
Юрист: Застройщик строит не за собственные средства, а за счет денег, привлеченных от дольщиков по договорам долевого участия, при том, что застройщику не запрещено вкладывать в строительство и собственные средства. Деньги, уплаченные дольщиком застройщику, включают в себя вознаграждение застройщика и возмещение его затрат на строительство – за то, что организовал процесс и его обеспечивает, ведет. Как правило, застройщик только обеспечивает строительство, а непосредственно строительные работы выполняет подрядная организация, имеющая свидетельство о допуске к строительным работам. Конечно, застройщики, у которых есть собственные подрядчики, более стабильны.
Почему долевое строительство только отчасти удобно для застройщиков?
Юрист: Строить на собственные средства, безусловно, более безопасно и стабильно. Если застройщик рассчитывает осуществлять строительство только на деньги дольщиков, у него большие риски: вдруг продажи просядут? Тогда у него не будет средств продолжать строительство. Отсюда и многие истории про «обманутых дольщиков», которые не могут получить свои квартиры в установленный договором срок, так как у застройщика нет средств достроить дом. По моему мнению, у компании-застройщика все же должен быть собственный капитал – как "подушка безопасности" на вариант возможного временного падения продаж.
Закон устанавливает точный размер собственных средств, которые должны быть на счетах застройщика?
Юрист: Как раз об этом сейчас вовсю дискутируют. В Госдуме рассматривают проект изменений в закон об участии в долевом строительстве, который предусматривает в том числе установление требований к минимальному размеру собственных средств застройщика. Привлекать деньги дольщиков смогут только те компании-застройщики, которые соответствуют установленным требованиям к минимальному размеру собственных средств. И это правильно. Такое требование нужно было вводить давно – оно снизит риски для покупателей квартир. Хотя многим застройщикам соответствовать новым требованиям будет сложно, и это может привести к тому, что на рынке долевого строительства останутся только крупные компании-застройщики, которые успели накопить солидные активы и которые будут в состоянии работать в новых условиях.
Я так понимаю, это может ослабить конкуренцию и цены на квартиры могут подняться…
Юрист: Да, это, что называется, палка о двух концах. С одной стороны, гарантии людям, а с другой — скорее всего, повышение цены за квадратный метр.
Эксперты высказывают опасения, что планируемые изменения в законодательстве об участии в долевом строительстве могут «задушить» долевое строительство как таковое в принципе…
Юрист: Думаю, что эти изменения приведут к удорожанию жилья точно. В настоящее время Госдумой принят в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон об участии в долевом строительстве. Его цель, как декларирует законодатель, — повысить защиту прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Однако второе чтение откорректированного законопроекта отложено на неопределенный срок – из-за поступления в Госдуму большого количества поправок.
Самым спорным в этом документе является использование механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения их прав. По мнению ряда экспертов, эскроу-счета предполагают прибыль прежде всего банков, через которые пойдет финансирование стройки, а в накладе останутся прежде всего покупатели, так как на этих счетах деньги дольщиков "замораживаются" на 2-3 года и за это время их "съедает" инфляция. Кроме того, обслуживание таких счетов будет, скорее всего, включено скрытым образом в цену договора долевого участия. Как следствие всего этого — удорожание стоимости строящегося жилья.
Такую нагрузку потянут далеко не все строительные фирмы…
Юрист: Конечно. Но что будет в окончательной версии законопроекта, еще не известно. Понятно, что основная цель готовящихся поправок в закон о долевом строительстве - защита дольщиков, так как обманутых немало. А заранее знать, все ли у застройщика будет в порядке, невозможно. Вспомните, что случилось с «Новой Сельмой», которую строила многим известная строительная компания «Росстрой», федеральный гигант.
И это при том, что государство берет на себя серьезные обязательства по защите дольщиков…
Юрист: Да, если Росреестр зарегистрировал договор долевого участия, значит, государство проверило договор и документы застройщика, и дольщик вроде бы может не волноваться. Но ведь это все равно не гарантирует, что у застройщика не случится форс-мажор и хватит денег на достройку жилого дома или что государство вновь не изменит правила в сфере долевого строительства. Дольщик может следить за ходом строительства, изучать финансовую отчетность компании, но цифры ни о чем не скажут обывателю.
Так что для дольщика покупка не построенной еще квартиры в какой-то степени по-прежнему остается игрой наудачу.
Как вариант – вступать в проект долевого строительства на высокой степени готовности жилого дома. Но тогда и цена будет выше.
На что еще стоит обратить внимание дольщику?
Юрист: Чем меньше дом — тем проще и, как правило, быстрее его построить. Значит, гарантий на своевременную сдачу его в эксплуатацию больше. Можно узнать, сколько домов одновременно возводит фирма-застройщик. Как правило, один застройщик – один дом. Однако сложилась практика, когда одни и те же люди создают несколько компаний-застройщиков, которые по факту являются одной группой. Значит, фактически застройщик ведет строительство нескольких объектов одновременно. Чем их больше, тем, на мой взгляд, выше и возможные риски незавершения строительства в установленный срок. Тем более, если строительство это масштабное – не отдельные дома, а целые жилые кварталы.
То есть, по большому счету, дольщику стоит прежде всего ориентироваться на цену, на расположение дома и на имя застройщика.
Юрист: Да, и низкая цена должна его смущать. Существуют утвержденные средние цены по каждому региону России, которые корректируются ежегодно каждый квартал. Ниже этих данных цены застройщика не должны быть в принципе.
Насколько важно, находится ли земельный участок в собственности или в аренде у застройщика?
Юрист: Это не имеет значения. С момента возникновения права собственности дольщиков на помещения (как жилые, так и нежилые) в построенном жилом доме, у дольщиков в силу закона возникает право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом.
Когда прекращаются обязательства застройщика перед дольщиками по договору долевого участия?
Юрист: С момента передачи дольщику объекта долевого строительства по акту приема-передачи, за исключением гарантийных обязательств в отношении качества объекта долевого строительства.
Есть ли какой-то гарантийный срок?
Юрист: Да, как я уже упомянула выше, несмотря на передачу объекта долевого строительства дольщику, у застройщика сохраняются перед дольщиком гарантийные обязательства в отношении объекта, связанные с недоделками и дефектами в объекте долевого строительства, выявленными в период действия гарантии. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее 5 лет. В силу закона об участии в долевом строительстве такой срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику.
И здесь стоит обратить внимание на следующий важный момент. Бывает, что застройщики хитрят и пишут в договорах, что «гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет с момента подписания первого передаточного акта». Но такое условие не соответствует закону и, самое главное, нарушает права дольщика, так как сокращает гарантийный срок для объекта. Например, первый передаточный акт может быть подписан 1 июня, а передаточный акт с вами застройщик подпишет только через три месяца. Но так как по условиям договора исчисление гарантийного срока началось с даты подписания именно первого передаточного акта, то гарантийный срок на ваш объект уменьшится на три месяца. Так что будьте внимательны!
С другой стороны, компании-застройщики ликвидируются раньше, чем истекут эти 5 гарантийных лет. Так что может оказаться, что даже при наличии документов предъявлять претензии по гарантии будет некому.
Как покупателю минимизировать этот риск по неисполнению застройщиком гарантийных обязательств?
Юрист: Эта проблема обсуждалась и предлагали установить ограничения или запрет на ликвидацию компании-застройщика в течение гарантийного срока. Но даже если и введут такую норму, что она даст? Если у фирмы не будет никаких активов, сможет ли она отреагировать на претензию дольщика и устранить дефекты?
Так что, лучше выбирать фирму с именем, которая работает на рынке много лет и которая планирует строить в будущем?
Юрист: Нормальному застройщику, который приходит в бизнес не на один день, важна репутация. В данном случае преимущество Калининградской области — в ее размерах: здесь все друг друга знают и дурная слава распространяется быстро. Если фирма-застройщик повела себя недобросовестно, кого-то обманула, это становится известно. Возможно, не широкому кругу, но при желании можно навести справки и узнать, куда вкладывать деньги не следует.
Все чаще бизнесмены приходят к тому, что хорошо работать и качественно строить - это интереснее, чем работать на один день и «после меня хоть потоп». Честное имя важнее.
И даже если в каких-то своих претензиях дольщик, может быть, ошибается, то застройщик должен исходить из принципа «Клиент всегда прав». К таким застройщикам люди идут и вкладывают деньги. И при возможности даже не в одну квартиру.
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Редакция выражает благодарность
компании «Юридический консалтинг» за организацию интервью
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
