«Все, что нужно для строительства дома, сегодня производится в самом регионе», - Амир Кушхов, и.о. министра строительства Калининградской области
Миллион квадратных метров жилья в год – такое не снилось многим регионам России, а Калининградская область бьет рекорды уже третий год. При этом мы практически полностью обеспечиваем свои потребности в основных строительных материалах: импортозамещение, во многом, состоялось. А рост цен в кризис не сильно отразился на стоимости жилья. Что еще важного происходит, Застройщикам39.рф рассказал Амир Кушхов, и.о. руководителя регионального Минстроя.
В Закон Российской Федерации о долевом строительстве внесен ряд изменений – ужесточаются требования к застройщикам, будет введена новая система денежных расчетов с дольщиками. Есть мнение, что это может фактически «убить» долевку. Как вы оцениваете перспективы рынка?
Амир Кушхов: - Понимаете, ситуации, когда застройщик выстраивает отношения с гражданами и их финансами напрямую, нет больше нигде в мире. Рыночные механизмы диктуют другие условия: все происходит через банк, который следит за стройкой, расходованием средств, передачей квартир. Поэтому историй, когда появляются долгострои и решать эту проблему вынуждено правительство, не бывает. Так что я, безусловно, сторонник именно такого положения дел – чтобы не было прямых взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства, чтобы появился посредник между ними в лице банка, который будет отвечать за реализацию проектов перед обеими сторонами. Есть противники и сторонники такой системы, Есть плюсы и минусы. Думаю, что рынок с ними справится.
Какие риски вы видите при введении таких новшеств?
Амир Кушхов: - Самый главный – возможно, увеличится стоимость квадратного метра. Понятно, что банк не будет заниматься благотворительностью и за свои услуги станет взимать плату. Но, скорее всего, увеличение произойдет не в разы.
А в чем явные плюсы?
Амир Кушхов: - Снимется проблема по страхованию ответственности: банк будет вынужден выступать поручителем по исполнению договоров. Таких прецедентов в Калининграде на сегодняшний день нет и не было. А со страхованием ситуация буксует: крайне мало компаний, которые готовы работать с «долевкой». Почему? Одна из причин: все страховые компании перестраховывают свои риски у более крупных страховщиков. Но нестабильность на рынке недвижимости привела к тому, что перестраховаться сейчас практически невозможно.
Вместе с тем, чтобы избежать проблем со страхованием, создаётся государственный компенсационный фонд. Его средства будут расходоваться на достройку брошенных объектов.
Какова ситуация на строительном рынке региона после кризиса 2014 года?
Амир Кушхов: - Основной критерий, по которому мы оцениваем этот рынок, - количество сданного жилья на душу населения. Так вот 2014-й и 2015-й годы были в нашем регионе рекордными по этому показателю. Сегодня мы находимся на 3-ем месте, после Тюменской и Ленинградской областей по объемам сданных квадратных метров в пересчете на одного жителя.
По установленным федеральным Минстроем нормативам, к 2020 году должно сдаваться по 1 квадратному метру жилья на человека в год. По стране этот коэффициент в среднем равен сегодня 0,57. У нас этот показатель в 2014 году составил 1,16, в 2015-м - 1,24 кв.м на человека. На 2016 год мы планируем построить порядка 886 тысяч кв.м жилья. Сегодня нет сомнений в том, что план будет выполнен и даже немного перевыполнен.
Еще один показатель – количество введенного в эксплуатацию жилья эконом-класса. За 7 месяцев 2016 года он составил 144 тыс.кв.м., при плане в 214 тысяч. С этой задачей мы тоже справимся.
Амир Кушхов: - Планы на будущий год будут сформированы по итогам третьего квартала 2016 года. Могу сказать, что провалов не будет, рынок довольно стабилен и есть потенциал для развития – перспективные площадки. Например, в ближайшем будущем предполагается освоить порядка 17 Га на юго-востоке Калининграда под комплексную застройку. Первые дома появятся уже в конце 2017 года. Также есть планы по активному развитию жилищного строительства на востоке области – Черняховск, Советск, Гусев. Там есть потребность в новом жилье, в том числе арендном, и есть земельные участки под застройку.
Расскажите, пожалуйста, подробнее об арендном жилье.
Амир Кушхов: - Арендное жилье – это полностью отделанная квартира, возможно, даже полностью меблированная, предназначенная в первую очередь для специалистов бюджетной сферы. Регион приглашает врачей, соцработников, работников культуры и спорта. Кроме того, есть предприятия, которые приглашают специалистов на срочные проекты, например, завод «Янтарь». Им необходимо где-то жить, но покупать жилье они не намерены. Поэтому для предоставления жилья бюджетникам правительство области рассмотрит возможность перехода на систему аренды. Схема простая: будет определена сумма, необходимая для содержания и обслуживания жилья, ее будет выплачивать арендатор, а остальная часть будет субсидироваться со стороны министерств и ведомств, которые пригласили работников. Кроме того, специалисты после определенного срока работы в организации и проживания в такой квартире могут выкупить ее по остаточной стоимости.
Что касается частных предприятий, то они могут создавать собственный арендный фонд за счет привлечения собственных или кредитных средств на выгодных условиях. Думаем, что арендные квартиры будут востребованы: несколько таких домов построены в Татарстане при поддержке АИЖК, они пользуются спросом. И мы рассчитываем на интерес и сотрудничество с крупными предприятиями региона, в том числе, которые работают на востоке области.
Когда появятся первые арендные квартиры?
Амир Кушхов: - Уже разрабатывается дорожная карта. Планируем, что первое арендное жилье, а также квартиры под программу «Жилье для российской» и переселение граждан из аварийного фонда, инвестор начнет строить в 2017 году на юго-востоке Калининграда. Это крупнопанельные здания, так что они будут возведены примерно за год. Первая очередь составляет около 20 тыс.кв.м. жилья.
Это не много? В новостройках региона около 5 тысяч квартир стоят пустыми… Как вы оцениваете сложившуюся ситуацию?
Амир Кушхов: - У нас же нет планового хозяйства! Продажи и покупки регулирует рынок.
Во-первых, по статистике, у нас произошел некоторый рост стоимости квадратного метра жилья. Сегодня цена составляет 52,4 тысячи рублей за 1 кв.м. При этом норматив Минстроя по жилью эконом-класса – 33,5 тысячи рублей за кв.м. То есть… Непроданные квартиры в ряде случаев - это следствие «жадности» застройщика: «Лучше попридержу, но цену не собью. Никуда не денутся, придут и купят».
Кроме того, многие из непроданных квартир являются залоговым инструментом, чтобы застройщик мог взять кредит на следующий свой проект. Думаю, что около половины пустых квартир именно такие.
Ну, и третий момент. Ведь никто не анализировал, сколько стоит пустого, но распроданного жилья! Люди вкладывают деньги в квартиры – и уезжают. Это заметно по проблемным домам: дольщики «раскиданы» по всей стране, по каждому объекту их от 30 до 70 %.
То есть это не ситуация, когда предложение значительно больше спроса?
Амир Кушхов: - Точно нет, иначе бы рынок давно отреагировал соответствующим образом.
Как вы оцениваете количество и качество застройщиков, работающих в регионе. У нас их много или недостаточно?
Амир Кушхов: - Хороший вопрос! Их количество диктует рынок. Например, сейчас в регионе работают свыше 200 застройщиков, которые привлекают средства дольщиков. Много ли это или мало? Трудно сказать. Проблема ведь в том, что данными компаниями строятся более 400 объектов. Если учесть, что некоторые из них возводят по 5-7 домов, то все остальные – по 1-2 дома. Причем это объекты с небольшим количеством квартир. Именно такие застройщики часто допускают различные нарушения и создают значительную часть проблем на рынке.
Если мы посмотрим на другие субъекты России, то увидим, что примерно 90% регионов не строят больше 300 тысяч кв.м. в год. При этом процент индивидуального строительства там доходит до 90%. Миллион квадратных метров, как строит Калининградская область, им и не снился. Не было бы у нас спроса, никто бы у нас не строил: наш регион востребованы, к нам переезжают. Основные субъекты, где жилье активно строится, - можно пересчитать по пальцам: Москва, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Татарстан, Башкирия, Белгородская область, Краснодарский край, мы.
Что может сдерживать у нас темпы строительства? Импортные стройматериалы, которые подорожали и их трудно ввезти в регион? Нет оборудования, рабочей силы?..
Амир Кушхов: - Нет, я оцениваю ситуацию положительно. Сегодня в строительной отрасли региона, включая стройиндустрию, порядка 40 тысяч человек. Все, что нужно для возведения условного дома, производится на территории области. Импортозамещение у нас, можно сказать, произошло: мы практически полностью обеспечены собственным кирпичом, кровельными материалы, железобетонными изделиями, окнами и дверьми. Да, есть определенная зависимость от цемента и отделочных материалов. Какие-то компоненты для производств тоже завозятся. Но, к примеру, в сентябре у нас планируется ввод предприятия по изготовлению сухих строительных смесей – и оно на 100% закроет еще нишу, которая у нас «выпадала».
А стоимость всего этого?
Амир Кушхов: - Вы знаете, все, что завозилось к нам из сопредельных государств, например, Польши и Литвы, всегда было вполне конкурентно по ценам с теми товарами, что поставлялись из большой России. Да и сейчас, когда валюта резко выросла в цене, я бы не сказал, что произошла какая-то катастрофа.
Мы провели анализ и выяснилось, что с 2014 года удорожание основных строительных материалов произошло от 20 до 90%. А стоимость квадратного метра при этом увеличилась всего на 3 тысячи рублей. Несоразмерно? Да. Сдержать цены позволило в том числе и импортозамещение.
Каковы ваши прогнозы по развитию отрасли на следующую пятилетку?
Амир Кушхов: - Сегодня довольно сложно говорить о чем-то со стопроцентной уверенностью. У нас разработана программа развития до 2020 года. Пессимистичный прогноз – ввод 3,4 млн кв.м., оптимистичный прогноз – 4,5 млн кв.м. Эти метражи привязаны к производству, к рынку потребления.
Какие приоритетные задачи ставит сегодня перед собой региональный Минстрой?
Амир Кушхов: - Главная задача – чтобы не было проблемных домов. Общаться с обманутыми дольщиками очень тяжело. Когда они подписывали договор, то не обращались к нам за советом, не спрашивали, можно ли доверять этому застройщику. А вот отвечает за все проблемные дома по закону именно областное правительство. При этом мы не можем взять деньги из бюджета, достроить дом и передать его людям. Мы должны найти механизмы разрешения ситуации, и в каждом конкретном случае они разные. Сейчас кризис, и важно не допустить появления новых долгостроев, минимизировать риски. Список их постепенно уменьшается: сейчас осталось 13 проблемных объектов, и мы полностью планируем закрыть этот список к концу 2018 года.
Большим прорывом стало разрешение ситуации с «Новой Сельмой».
Амир Кушхов: - Да, мы ввели в эксплуатацию один из четырех домов жилкомлпкса, еще один – на подходе. Ни для кого не секрет, что именно наш регион инициировал эту работу, хотя дольщиков холдинга «СУ-155» в Калининградской области меньше, чем в других субъектах России. Если говорить о критериях, определенных федеральным законодательством, то проблемным считается только одно строение данного объекта – дом №2. Это означает, что, несмотря на трудности, строительство трех других домов продолжалось.
Какие еще крупные и важные проекты сейчас находятся в работе?
Амир Кушхов: - По сравнению с другими субъектами, у нас очень насыщенная федеральная целевая программа развития Калининградской области, и одна из наших главных задач – исполнить ее на сто процентов. Среди достижений: удалось ввести с эксплуатацию крупнейшие в регионе очистные сооружения в Калининграде и Черняховске. Безусловно, знаковый объект – футбольный стадион к ЧМ-2018 и инфраструктура вокруг него. Думаю, там будет очень популярное место: здесь планируется помимо прочего создать новый жилой микрорайон – представьте, центр города и малоэтажная застройка! Сейчас там в работе порядка 136 Га, в перспективе площадь увеличится до двухсот. Ну, и, конечно же, главное достижение прошлого года – ввод в эксплуатацию театра эстрады «Янтарь-холл» в Светлогорске. Благодаря ему культурная жизнь региона получила новый импульс.
Кстати, о застройке. Важны не только ее масштабы, но и внешний вид. На данный момент в правительстве региона нет должности главного архитектора. Критично ли это, по Вашему мнению?
Амир Кушхов: - Во-первых, у нас есть агентство по градостроительству и архитектуре, которое следит за градостроительной политикой в регионе. Во-вторых, наиболее значимые объекты – например, связанные с проведением ЧМ-2018: набережные, фасады домов вдоль протокольных маршрутов - всегда предварительно рассматриваются на обсуждениях у главы региона, куда приглашаются также архитекторы и другие независимые эксперты. Так что, без внимания облик городов региона не остается ни на минуту.
Единственная проблема: региональные власти зачастую никак не могут повлиять на ситуацию. Земельный участок выделяется муниципалитетом, проект утверждается им же, технические условия определяются городскими службами, разрешение на строительство выдает муниципалитет. Все. Мы не можем указывать, что делать. Однако думаю, что с введением поправок в законодательство и появлением должности главного архитектора, ситуация должна измениться. Но, честно говоря…. Это же такая ответственная должность! Я мало кого знаю, кто по доброй воле согласится на такую работу.
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
