«К тому, что сегодня строят, отношусь скептически! Все время не хватает двухкомнатных квартир с элементарным ремонтом», - Лариса Шуляк, руководитель агентства недвижимости
Лариса Николаевна Шуляк руководит агентством недвижимости «Эрвин» 22 года. За это время изменился Калининград, другой стала сама страна. Стали ли по-другому продавать квартиры? Вряд ли, да и отношение к риелторам по-прежнему оставляет желать лучшего. Между тем, убеждена директор компании, сегодня они необходимы как никогда: «В развитом обществе у человека есть личный врач, личный адвокат и личный риелтор. К такому пониманию должны прийти и в России».
Лариса Николаевна, расскажите о заре рынка недвижимости, который складывался в постсоветском Калининграде.
Лариса Шуляк: - Мы начинали в 1994 году, когда другим было все – и город, и законодательство. Тогда мало кто понимал, что такое «рынок недвижимости», с чем его едят, кто такие риелторы. Все это – сделки, в том числе и теневые, попытки заработать на покупке и продаже квартир разными способами – все было в зачаточном состоянии, было совершенно новым и непонятным. Риелторов было не много: всего 12 агентств недвижимости, ну и, конечно, частные маклеры, работающие в одиночку. А на рынке вторичного жилья забурлила активность: в Калининградскую область потянулись переселенцы из Казахстана, ближнего зарубежья, всем были нужны квартиры. Рынок начал развиваться, и в этом оказалось заинтересовано и государство: появилось лицензирование риелторской деятельности, сертификация риелторов. Сотрудники нашего агентства получали специальное образование, сдавали экзамены, чтобы получить тот самый сертификат. Только то агентство, которое имело не менее 4-5 сертифицированных сотрудников, могло получить лицензию и продолжить работу. Такие меры позволили развиваться довольно грамотно.
Сегодня этот рынок достаточно профессиональный?
Лариса Шуляк: - Недавно общалась с потенциальным клиентом из Мурманска, который хочет купить квартиру в Калининграде, но с большим недоверием относится к местному риелторскому сообществу. Он достаточно жестко пошутил: «Есть известное высказывание, что любая кухарка может управлять государством. Так вот в Калининграде любая кухарка может быть риелтором». Эта фраза меня откровенно задела... Хотя, с другой стороны, качество риелторских услуг у нас действительно невысокое и наш рынок надо привести в порядок.
В чем вы видите качество работы риелторов прежде всего?
Лариса Шуляк: - Я, например, заинтересована в том, чтобы наш клиент получил максимум сервиса: чтобы мы ему предложили не только покупку квартиры, дома или земельного участка, но и обеспечили его контактами с дизайнерами, ремонтными бригадами и так далее. Если человек переезжает в наш регион, это позволит ему быстрее и проще сориентироваться, не попасть впросак. У нас, например, есть специальный «Конверт новосёла», куда мы вкладываем предложения от самых разных фирм: там и дизайн, и мебель, и сад-огород, все что угодно. Но пока эта информация собирается на уровне самодеятельности, нет масштаба.
В чем заключаются главные проблемы?
Лариса Шуляк: - Абсолютно отсутствует грамотное взаимодействие застройщиков, риелторов, юристов и городской администрации. То есть, в каком-то виде оно существует, конечно: каждое агентство, в силу своих возможностей и способностей, находит контакты с застройщиками, они как-то договариваются и сотрудничают. Другие регионы работают в этом плане на порядок лучше. В Калининграде же все сдвинулось с мертвой точки только в этот кризис.
Не так давно меня пригласили на круглый стол, где участвовали застройщики и администрация города. Так вот нас, риелторов, пригласили впервые! А ведь наше мнение было бы не лишним: мы показываем потенциальному покупателю пару десятков квартир, мы знаем все его претензии и предпочтения.
И если бы с нами поговорили прежде, чем планировать застройку, результат был бы более качественным. Сначала спросите у нас: «Что нужно покупателю? Чего он хочет?» и только потом стройте и продавайте. Вот о каком взаимодействии я говорю.
Застройщики нуждаются в риелторах не меньше, чем покупатели жилья?
Лариса Шуляк: - Безусловно. Подавляющее большинство покупателей «первички» - те, кто продаёт старое жильё на вторичном рынке и вкладывается в новое. Так что мы, по сути, готовим клиентуру застройщикам, готовим им деньги.
А клиенты доверяют риелторам?
Лариса Шуляк: - К сожалению, в России риелторы так и не заслужили уважения. Во всем мире это престижная и высокооплачиваемая профессия. Это же не случайно?! Весь мир считает, что ему нужен агент по продаже его объекта или «человек в теме», который подберет жилье правильно, сориентирует в стоимости, решит организационные вопросы... Без нас никак и государство нас не заменит! Это раньше, когда недвижимость в СССР не была предметом купли-продажи, существовали государственные бюро обмена, чтобы люди могли получить «две спальни вместо одной кухни», грубо говоря. Сейчас совершенно другая история. Риелторы нужны как эксперты, как координаторы. Юристы, которые сопровождают сделки с недвижимостью, это хорошо, но они узко специализированы. От риелтора же хотят всего: чтобы он перерыл весь город и дал самое лучшее по самой выгодной цене. И мы это умеем.
И зарабатываете по-прежнему достойно?
Лариса Шуляк: - Это в девяностые в агентство приезжали с чемоданом долларов и говорили: «Хочу квартиру в 100 квадратов где-то здесь». Такие истории остались в прошлом. Сегодня покупатель стал требовательным и хочет понимать, за что он платит – сколько за квартиру, а сколько за услугу. «А за что вы получаете деньги?» - мы часто слышим такие вопросы. Да, комиссии сегодня не маленькие: минимальная, при покупке самого дешевого жилья, - 50 тысяч рублей. В среднем, 70-100 тысяч. Бывает и 120, если сделка крупная, а комиссия 3-5% от ее суммы. Поэтому к риелтору уже другие требования, а у нас особо и подучиться негде. В России уровень повыше калининградского в этом плане.
Как вы оцениваете то, что сейчас строят в Калининграде? Отвечает ли это интересам покупателей?
Лариса Шуляк: - Город изменился, но мог бы быть еще лучше. Есть, конечно, и удачные проекты, есть много хорошего жилья. А вот что именно нужно покупателям?.. На недавней встрече с застройщиками прозвучало мнение, что намечается тенденция строить небольшие квартиры-студии от 16 квадратных метров. Но я разделяю позицию Олега Перевалова, коллеги по цеху. Он правильно сказал, мол, маленькое жилье – это вариант для Питера или Москвы, когда нужно на время купить квартиру ребенку-студенту. А в Калининграде эти 16 квадратов мало кому нужны, даже если будут дешевыми. Самый минимум, который нужен здесь, - 20-22 кв. метра.
И строят именно то, что востребовано?
Лариса Шуляк: - Все время не хватает хороших двухкомнатных квартир! Средний класс, люди от 35 лет, работающие, с хорошей зарплатой - они хотят достойную жизнь. Приличная двухкомнатная квартира – вот, в чём они заинтересованы. Размером от 65 до 75 кв. метров, с удачной планировкой, а не с «какой получится», когда есть огромный коридор, где хоть на велосипеде катайся, и куцые комнаты – то ли гостиные, то ли спальни.
Застройщики разделяют такое мнение риелторов?
Лариса Шуляк: - Многие вообще не считают, что на рынке недвижимости в Калининграде есть какие-то особые проблемы. У застройщиков свои задачи - согласования, ввод зданий в эксплуатацию, еще что-то… Повторюсь: я считаю, что главная общая проблема - отсутствие взаимодействия. Например, в Москве ни одно совещание по планировке в городе не проходит без представителей Гильдии риелторов. С ними советуются как с экспертами, к их мнению прислушиваются. У нас же гильдия, по большей части, существует на бумаге, а по сути ее нет. Но отмечу: понимание, что необходимо реально действующее профессиональное сообщество, уже зарождается. Так что я думаю, что перспективы хорошие.
Как калининградский рынок недвижимости переживает нынешний экономический кризис?
Лариса Шуляк: - Непростым был весь 2015-й год – с весны и до конца. Тревога, неизвестность, ожидание... Но жизнь-то никто не останавливал! Люди женятся, разводятся, детей рожают, так что рынок жилья никуда не денется – человеку всегда нужна крыша над головой.
Тем не менее, покупать стали меньше или были всплески?
Лариса Шуляк: - С весны 2015 года вплоть до сентября было очень тяжело. К концу года рынок традиционно оживился. Очень удивило начало этого, 2016-го, года. Мы ждали, что уйдём в глубокий кризис, продажи встанут, но, на удивление, были замечательные февраль и март. Цены чуть-чуть подросли. На этом фоне те покупатели, которые ждали дальнейшего удешевления, решили вложиться в покупки. Потом опять наступил вакуум, и с апреля цены пошли вниз, понижались до июня включительно. Теперь цены не движутся, происходит некая стабилизация.
Что помогает не провалиться?
Лариса Шуляк: - Существенно поддерживает рынок то, что к нам продолжают ехать люди из других регионов. Калининградская область интересна. Во-первых, дешевле, чем Москва и Питер. Во-вторых, расположение: у многих дети живут и учатся в Европе, и старшее поколение хочет быть к ним поближе. В-третьих, неплохой климат, и многие перебираются сюда на пенсию. У нас много привлекательных моментов, но нельзя почивать на лаврах и говорить: «Мы же почти Европа, люди и так к нам поедут». Не поедут. Люди хотят жить лучше. И нам стоит сделать это «лучше».
Что бы вы посоветовали? Что можно сделать лучше, скажем, в новостройках?
Лариса Шуляк: - Застройщикам следовало бы прислушаться к тому, что очень востребовано новое жильё с элементарным ремонтом. Не просто «серый ключ», а вариант, когда можно сразу вселиться и спокойно обустраиваться. В Питере застройщики предлагают клиенту несколько вариантов: за «серый ключ» одна цена, за бюджетный ремонт – другая, а за премиальный – третья. Я не слышала, чтобы у нас был такой сервис.
А как вы оцениваете качество квартир? Строят на века или спустя 5 гарантийных лет дом уже можно записывать в аварийный?
Лариса Шуляк: - Скептически отношусь. Был у нас клиент, архитектор из Кишинева. Он планировал купить квартиру в новом фонде, чтобы переехать в Калининград. Мы много вариантов ему показали. Лапши ему не навешаешь: человек профессионал, все с ходу замечает. Выбирал, кстати, жилье не эконом-класса, солидную квартиру, но… отозвался обо всех наших объектах нехорошо. Я рассказала об этой ситуации на круглом столе с застройщиками, и они сильно обиделись: мол, ну что же вы так, позвонили бы нам… Зачем?!
Я вижу, что многие люди действительно недовольны. Они порой покупают только потому, что деваться некуда, а через год пытаются поменять квартиру. И мы понимаем, что попробуй-ка это продай!.. Так что я считаю, что качество нужно подтянуть. Это раньше недвижимость распродавалась как горячие пирожки: не успели сваи вбить - а уже прибежали и всё раскупили. Сейчас все не так легко. Надо поработать!
Сохраняется ли на фоне недовольства новостройками интерес к немецкому фонду?
Лариса Шуляк: - Того особого отношения, которое было раньше, к этим объектам уже нет. Появились новостройки с высокими потолками, и метражи в них можно большие получить, а прежде только немецкий фонд давал такие преимущества. Тем не менее, остались его любители. Кому-то район нравится, где только такое жилье в продаже. Замечу, что достойный немецкий фонд, хорошо сохранившийся, по-прежнему продается дорого. Правда, банки нему более требовательны: высокий процент износа, деревянные перекрытия – и ипотеку получить невозможно.
Кстати, о районах. Что Вы думаете по поводу новых территорий? Ожидается масштабная застройка на юго-востоке Калининграда…
Лариса Шуляк: - А что тут думать? Городу надо расти!
По Вашему мнению, комфортная ли среда для жизни в новых микрорайонах? Люди охотно покупают там квартиры?
Лариса Шуляк: - Как Вам сказать… Стереотипы очень тяжело переломить. До сих пор народ кричит: «Не хочу в Балтрайон!» Так его же и нет больше! Да, в 90-е годы это был плохо освещённый рабочий район, были там драки, криминал. Сейчас такого практически нет. Не всё хорошо с транспортом, сложно выехать и вернуться, но жильё там, на мой взгляд, строят неплохое и дешевле, чем на Сельме. Кстати, на Сельме дороже только из-за стихийно сложившегося отношения. Когда она начала активно застраиваться и туда потянулся народ, почему-то закрепилось, что Сельма – это «что-то». Но как там жить сейчас, я не понимаю! Квартиры неплохие, а с парковками – кошмар, негде машину поставить.
Повторяются ли такие недочеты в других местах?
Лариса Шуляк: - По-разному. Надо, чтобы застройка велась с учетом многих факторов: для человека важно и машину удобно возле дома поставить, и чтобы рядом магазин был, и автобусная остановка недалеко, и чтобы ребенок до школы спокойно дошел. И чтобы не было так: формально «вот вам детская площадка», а по факту дома-дома-дома и между ними крохотный пятачок с песочницей и качелькой… Есть же и замечательные примеры. Когда-то мы сотрудничали с застройщиком по объекту на ул. Емельянова. Поначалу с недоверием отнеслись: «Ой, да где та улица, кто туда поедет!» Но посмотрели – а здорово! Качество строительства хорошее, планировки хорошие, соотношение «цена/качество» очень разумное. Радует, что в районе Красносельской и Воздушной сносят старые двухэтажные строения, которые уже превратились страшно во что. Будет там вполне приятный район. Вообще маловато уже в Калининграде земли, где можно строиться и развиваться...
Как риелторам удается соперничать с Интернетом? Бесплатные предложения на разных сайтах – не конкуренты?
Лариса Шуляк: - Когда-то мы действительно опасались, что агентства исчезнут, но в обозримом будущем это маловероятно. С другой стороны, Интернет не только конкурент, но и мощный ресурс: мы практически не обращаемся за рекламой в печатные издания. И работы у нас меньше не стало! Потому что информация о квартирах на разных сайтах, по моей оценке, минимум на 50% недостоверна. Есть недобропорядочные риелторы, которые выставляют на якобы прямую продажу не существующие квартиры с картинками из журналов. Их цель – получить прямой контакт с потенциальным покупателем. Во-вторых, предложения часто дублируются.
Я наблюдала за тем, как один из сайтов боролся с этой бедой: размещение информации сделали платным. И тут же 86-88 тысяч квартир в Калининграде, стоявших на продаже в начале декабря 2015 года, начали стремительно исчезать! Предложения сокращались чуть ли не на 10 тысяч каждый день. И уже на конец года объявлений о продаже стало в 4 раза меньше.
Ну и еще один аспект: если практически у каждого застройщика есть свой сайт и познакомиться с его новостройками просто, то найти квартиру на вторичном рынке – а он огромен! – очень тяжело. Кстати, основные деньги рынка жилой недвижимости именно здесь, на вторичном рынке.
Так что риелторам еще работать и работать?
Лариса Шуляк: - Конечно! Помните, с какой истории мы начали разговор? Я услышала, что каждая кухарка может стать риелтором… Это абсолютно не так! Далеко не каждый, кто называет себя риелтором, является им. Рынок заставляет развиваться! Остались в прошлом маклеры-бандюганы с золотыми цепями на шее. Были в Калининграде и такие, как в кино показывают: и алкоголиков за город вывозили, и коммуналки расселяли, и делали сумасшедшие деньги на квартирах. Сегодня другие правила: рынок расставил все на свои места и заставляет риелтора быть профессионалом высокого класса.
А покупатели должны измениться?
Лариса Шуляк: - Конечно! У нас ведь как происходит? Человек дал объявление в газету, сразу сообщил расценки и без опаски открывает дверь каждому, кто представился покупателем его квартиры… На мой взгляд, должно быть как в цивилизованном мире, где у каждого гражданина есть личный врач, адвокат и… риелтор! И только ему человек может открыть все карты – что хочет продать, на каких условиях, за какие деньги. И только агент отправляется к покупателям, соблюдая конфиденциальность продавца. Ведь дело связано с большими деньгами и должно быть безопасным! Поэтому, общаясь с клиентом, я не только помогаю решить ему квартирный вопрос, но и хочу, чтобы он вышел из моего кабинета чуть грамотнее. И счастливее. В этом я вижу свою миссию.
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Компании
