Войти, используя аккаунт:



Регистрация
2651
«Инвестировать в жилье стали меньше. Продавцы вынуждены торговаться и снижать цены», - Татьяна Гайшун, руководитель кредитного кооператива

«Инвестировать в жилье стали меньше. Продавцы вынуждены торговаться и снижать цены», - Татьяна Гайшун, руководитель кредитного кооператива

Удерживать цены на квартиры на падающем рынке все труднее – они медленно, но верно стремятся вниз. А снижать цены на новостройки застройщикам не просто не хочется - часто это невозможно. А что покупатели? Сегодня их меньше, чем продавцов, и рынок держится в основном за счет приезжих. Что будет, если Калининград перестанет быть интересен переселенцам? Об этом Застройщики39.рф рассуждали с Татьяной Гайшун, председателем правления кредитного потребительского кооператива "Свой дом".


Татьяна Геннадьевна, что происходит сегодня, по Вашим оценкам, на рынке недвижимости?

Татьяна Гайшун: - Рынок падает второй год. Периодически останавливается, зависает и опять медленно движется вниз. За 14 лет моей работы в этой сфере такое происходит впервые - раньше рынок все время рос. На данный момент он малоподвижен, сделок немного, продавцов больше, чем покупателей. Цены на квартиры и дома снижаются, и это воспринимается продавцами крайне тяжело. Когда они перестают на торге снижать цену, рынок останавливается. Так было в 2015 году, когда рынок несколько месяцев просто стоял: продавцы не были готовы к снижению цен, а покупателей за существующие цены не было. Сделки пошли только тогда, когда недвижимость стали предлагать дешевле.

 

То есть нынешний кризис совершенно особенный по сравнению с предыдущими, в 2006 и 2008 годах?

Татьяна Гайшун: - Самая главная его особенность: этот рынок - падающий, а все те кризисы сопровождались ростом цен на недвижимость. Если взять кризис, когда доллар стал вместо 6 рублей стоить 36... Когда это было?

 

Это был 1998 год.

Татьяна Гайшун: - Да-да, вот тот кризис был самым тяжелым. Тогда рынок недвижимости «ушёл» из долларовых в рублёвые цены: цены в валюте он выдержать не смог - квартиры очень сильно подорожали, математически. После того, как доллар взлетел вверх, стало очевидно, что квартира не может быть продана за ту же цену в долларах, так как в рублях получалась астрономическая цифра. Но и столько, сколько она до этого стоила в рублях, она тоже уже стоить не могла. Скачок цен был просто сумасшедший. Потом какое-то время рынок выравнивался, пытался понять, он всё-таки долларовый или рублёвый...

 

Какова реальная инфляция на квартиры с того периода? 

Татьяна Гайшун: - Не так давно в кооператив обратилась наша пайщица за архивной справкой: в 2004 году мы покупали ей достаточно дорогую трёхкомнатную квартиру на Сельме. Тогда она стоила 800 с лишним тысяч рублей. Сейчас такая квартира стоит  от трёх до четырёх миллионов, я думаю.

 

Несмотря на то, что это уже вторичное жильё?

Татьяна Гайшун: - Тем не менее, квартира достаточно свежая, просторная, а Сельма - это дорогое место.

 

 

Кстати, о дорогих местах. Я слышала разные мнения о районах новостроек - Сельма, Восток, Чкаловск... Например, архитекторы практически в один голос твердят, что это районы не для жизни, мол, одинаковые дома-чемоданы, беда с парковками. По Вашим словам, Сельма – район дорогой, а значит, престижный. То есть, с точки зрения покупателя действуют совершенно другие критерии?

 

Татьяна Гайшун: -  В данной ситуации всё просто: люди голосуют деньгами. Я не берусь утверждать что-либо в этом аспекте, но я вижу реальные продажи. Да, люди готовы купить квартиру на Сельме дороже, чем аналогичную в Балтрайоне. И я беру цены не из газет и объявлений, а из реальных договоров купли-продажи, квартиры по которым приобретают пайщики кооператива с нашей ипотекой. Из тех договоров я вижу чётко: Сельма - дорогая. Дороже только Центральный район и часть Ленинградского. Но по ним всё ясно: это район малоэтажной застройки, уютный, «пятен» для новостроек там мало, а желающих жить там очень много. И при этом я знаю там дома, где до сих пор не все квартиры проданы. Тем не менее, застройщики не спешат опускать цену: они предпочитают пусть медленно, но продавать за столько, сколько хотят.

 

И готовы ждать?

Татьяна Гайшун: -  Да! Строят там мало, конкуренция между застройщиками в том районе небольшая, и они готовы ждать своих покупателей. Но там реально дорого.

 

А покупатели готовы к таким ценам? Что происходит со спросом на жилье сейчас?

Татьяна Гайшун: - Покупательная способность «гуляет». Например, в 2014 году цены на недвижимость были достаточно высокими: их рост спровоцировала активная выдача ипотечных кредитов. Образовалось большое количество свободных денег, которые попросту «подкормили» стоимость жилья. Ипотека была доступной, и эти деньги фактически шли на стимулирование роста цен на квартиры. И продавцы, и застройщики поднимали цены.

Сейчас, на падающем рынке, ситуация развивается с точностью до наоборот. «Вторичка» является предметом торга: кто сколько готов заплатить, кто сколько готов скинуть или ждать другого покупателя, которого, возможно, придётся ждать достаточно долго... Покупателей на рынке мало, а продавцов много.

Застройщики в данной ситуации «скованы» ценами на стройматериалы и другими расходами, связанными со строительством дома. Многие материалы они закупают за рубежом – это специфика геополитического положения нашей области. А это значит, что застройщики вынуждены покупать их за валюту. Также им приходится платить постоянно растущие сборы.

Опускать цены на новостройки намного сложнее. Но компании вынуждены это делать! Иначе у них не покупают. Застройщики сейчас активно проводят разные акции для стимулирования спроса.

 

По-прежнему ли считается, что лучшее вложение денег - это покупка недвижимости?

Татьяна Гайшун: - Это уже вопрос спорный. Однако предложить какую-либо альтернативу очень сложно. С точки зрения сегодняшнего рынка, недвижимость - не самое перспективное вложение. С другой стороны, а что вместо неё?! Валюта? Наверное, да. Но в ее подвижках нужно хорошо разбираться. Ведь с ней в последнее время тоже творятся непонятные вещи – в ней мало экономики, зато очень много политики.

 

Золото и бриллианты, лучшие друзья девушек?

Татьяна Гайшун: - Золото во все времена являлось надёжным вложением в долгосрочной перспективе: когда ты рассчитываешь, что деньги понадобятся через 10-20 лет. В таком периоде его стоимость с высокой степенью вероятности вырастет. Но золото редко «играет» быстро. Кроме того, если рассматривать легальные сделки с золотом, то это достаточно серьёзная налоговая нагрузка: за операции с золотом государство берёт специальный налог, и это достаточно приличная сумма. Все нужно считать.

 

Получается, для простых людей квадратные метры – один из самых простых и доступных способов распорядиться своими средствами? Но сегодня, исходя из ситуации на рынке, выгоднее покупать, чем продавать жилье, раз оно подешевело?

Татьяна Гайшун: - Невозможно утверждать это наверняка, все очень индивидуально. Но в сегодняшнем виде налоговое законодательство выстроено так, чтобы краткосрочные операции с недвижимостью были максимально налогооблагаемы. Сейчас на рынке преобладают те покупатели, которым жильё очень-очень нужно - для себя, не для бизнеса. Из бесед с риелторами знаю, что среди их клиентов много тех, кто переехал в Калининград, и тех, кто покупает квартиры здесь как «запасной аэродром». Но, конечно, если какое-то жильё продаётся по сверхнизкой цене, то всегда найдётся тот, кто купит его с целью последующей перепродажи.

 

Вы упомянули о том, что строить бизнес-стратегию на перепродаже жилья сейчас невыгодно из-за законодательных изменений…

Татьяна Гайшун: - Именно так. Раньше собственник недвижимости при её продаже освобождался от налога через 3 года владения, а теперь через 5. И неважно, какую цену ты указываешь в договоре купли-продажи, поскольку налоговое бремя исчисляется с кадастровой стоимости недвижимости. А она сегодня, как правило, выше рыночной. Зачастую намного выше. Плюс налог на имущество сейчас также считается от кадастровой стоимости.

 

Это станет своего рода катастрофой?

Татьяна Гайшун: - В ближайшее время нет. Дело в том, что налоговое бремя будет нарастать постепенно, до 2020 года, с применением коэффициентов, которые ежегодно будут уменьшаться. Вся серьезность ситуации дойдёт до многих года через 3-4. Пока что кадастровая стоимость для большинства людей – чистая теория, слова, которые ничего не означают. До сих пор они получали счета на налог в сумме, положим, три тысячи рублей. В следующем году придёт на пять тысяч. Человек поворчит, но заплатит. А ещё через год налог вырастет до семи тысяч, а потом наконец придет счет тысяч на 25. Вот тогда вся серьезность произошедшего станет ощутима: ведь очень у многих таких денег не будет. Законодатель просто сделал мягкий переход...

 

Мягко стелет, да жёстко спать, как говорится…

Татьяна Гайшун: -  Я не буду комментировать нашего законодателя.

 

К чему эта ситуация может привести, по-Вашему?

Татьяна Гайшун: -  Если это одинокий человек, живущий в большой квартире, которому некому помочь, он будет вынужден уменьшать жилплощадь.

Появятся люди, кто станет продавать жильё только из-за невозможности его содержать.

Ведь коммунальные платежи тоже давят и тоже растут. И не случайно выше котируются квартиры с автономным отоплением – платить за центральное слишком дорого! А повышенные налоги могут просто стать непосильным бременем для некоторых собственников квартир. Увы, это реальная, пусть и отдаленная, перспектива. Ее можно избежать, только если в стране начнется экономический подъем и зарплаты позволят оплачивать любые счета.

 

Ну а пока кризис продолжается, пока банки сокращают ипотечное кредитование, как выкручиваются те люди, которым нужна квартира?

Татьяна Гайшун: -  Не покупают.

 

Станут ли более привлекательными на этом фоне кредитные кооперативы?

Татьяна Гайшун: - Да. Вступать в наш кооператив выгоднее сейчас, чем на растущем рынке. Увы, у людей просто стало меньше денег. В наш кооператив по-прежнему вступают новые пайщики, мы по-прежнему выдаём займы, в том числе на покупку жилья, но люди стали покупать реже и выбирают более дешёвые квартиры. И для всех в радость, что за это время жилье подешевело.

Если, например, в 2014 году за 2-2,3 млн рублей люди покупали однокомнатную квартиру, то теперь за те же деньги можно найти двухкомнатную.

До 2014 года люди вступали в кооператив с 500 тыс. -1 млн рублей, а сейчас их первый взнос - 300-700 тысяч. Многие вступают на покупку автомобилей, а там первый взнос еще меньше.

 

Надежды на собственное жилье тают на глазах?

 

Татьяна Гайшун: -  На первый взгляд, да. Но с другой стороны, появились и новые возможности. Я уже говорила, что сейчас совершенно реально купить «двушку» примерно за 2 млн рублей. Те, кто раньше не мог и мечтать о такой квартире, вполне может ее приобрести. Появились застройщики, которые продают малюсенькие квартиры в новострое по цене комнат. И их покупают! Этот новый сегмент – небольшие квартиры по цене комнат - очень активно развивается.

 

А жилье класса люкс в центре города – до сих пор престижно?

Татьяна Гайшун: - Об этом могу судить не из своего профессионального опыта (наши пайщики покупают обычное недорогое жилье), а только из разговоров с коллегами-риелторами. Рассказывают: приехали люди, им нужна квартира с конкретным набором характеристик, миллионов за 7-8. Целый месяц ищут - не могут найти! Дешевле не нужны, дороже не устраивают. И вот кто бы мог подумать – люди с приличной суммой денег не могут купить жилье, которое хотят?! Вообще в Калининграде много элитных квартир с очень дорогим ремонтом. Их продают, желая вернуть затраты. А вот желающих оплатить эти затраты не находится. Зачем кому-то покупать квартиру по цене дома? Кому нужна квартира с эксклюзивной штукатурной ручной работы и шелковыми обоями, ремонт в которой выполнен под вкусы и желания предыдущих хозяев? Расходы на дорогой ремонт, как правило, в ценообразовании участвуют частично, а не полностью.

 

Каковы Ваши ожидания, предположения относительно будущего на рынке недвижимости?

Татьяна Гайшун: -  Ожидания… Я бы не использовала такое определение. Что касается событий, которые важны для развития ситуации, то я уже говорила про изменения в расчёте налогов на недвижимость. Это очень значимый фактор, недооценённый пока обывателями. Он явно не стимулирует рост цен на жилье. Ипотека стала менее доступной, банки стали выдавать меньше ипотечных кредитов, стали строже относиться к оценке заёмщиков, к выбору жилья. Ведь, в случае неплатежеспособности заемщика, банку придётся его как-то реализовывать. И все эти факторы «сыграли» на удешевление жилья. Если деньги начнут давать более активно, квартиры могут начать дорожать.

 

Это возможно в ближайшем будущем или это отдаленная перспектива?

Татьяна Гайшун: - Я пока не вижу причин для роста цен на недвижимость.

 

А для их дальнейшего падения? Или дно уже достигнуто?

Татьяна Гайшун: -  Не отвечу на этот вопрос. Глубина дна зависит от такого количества внешних факторов!.. И многие из них невозможно предвидеть. Так что я бы не решилась делать однозначные выводы. Да, жильё упало в цене, но сделки идут, на торге. А как будет дальше, непонятно. Пока в Калининград едут люди, какой-то рынок здесь будет существовать. Но если переезжать сюда перестанут, неизвестно, что будет. Сегодня калининградцы составляют небольшой процент покупателей.

 

 

Почему, на Ваш взгляд, люди выбирают Калининград для переезда?

Татьяна Гайшун: -  Видимо, полагают, что здесь им будет жить лучше, чем в другом месте. Например, работающие на Севере меняют место жительства после выхода на пенсию. Знаю, что в Калининград едет много людей с Камчатки, с Дальнего Востока. Многим очень подходит климат нашего региона, и они переезжают для своего здоровья. Сюда едут и русскоязычные граждане из бывших союзных республик. И многие едут сюда не «пустыми» - со средствами, чтобы сразу приобрести жилье.

 

И пока еще этого жилья хватает…

Татьяна Гайшун: - Да, очень много строится. Сохранятся ли такие темпы строительства, зависит от экономики. Будет выгодно застройщикам - они будут строить.

 

Но пока они не могут продать все, что построили. Не так давно министр регионального строительства сообщал, что в новостройках Калининграда около 2700 непроданных квартир.

Татьяна Гайшун: - И это нормальная ситуация! Кто сказал, что квартиры должны разбираться, как горячие пирожки?! Быстрые продажи на стадии котлована возможны, когда активен рынок инвесторов, покупающих жильё для последующей перепродажи. Сейчас инвесторов стало в разы меньше. Остались те покупатели, кому нужны квартиры для себя. Те, кто действительно хочет продавать недвижимость сегодня, будут продавать, скидывая цену. У кого "не горит", будут ждать. Другое дело, что зачастую первична не экономика, а политика: вот объявят регион какой-нибудь новой современной экономической зоной – и вот он, новый Гонконг! Так что будем надеяться на перспективные для нашей области решения власти.

 

Спасибо за беседу!

Интервью записала Анастасия Дроздова

Поделиться:

Комментарии



Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!