«Бывает, смотрим на планировку, и руки начинают трястись! Приходится играть с ценой, чтобы продать такую квартиру», - Олег Перевалов, руководитель агентства недвижимости
Если доллар и евро опять «подпрыгнут» и будут продаваться рублей по 100, народ снова помчится покупать недвижимость. Да, покупателей квартир будет меньше, чем в 2014 году, но они будут. А квартиры в новостройках вряд ли станут дешевле. Что и по какой цене продается сегодня в Калининграде, в чем ошиблись застройщики и почему риелторы набирают вес, рассказывает Олег Перевалов, генеральный директор агентства «Клипер Недвижимость».
Олег Геннадьевич, Вы работаете в сфере продаж недвижимости больше 20 лет. На Ваших глазах он трансформировался неоднократно – в периоды кризисов и расцвета. Как Вы оцениваете текущую ситуацию в Калининградской области? Летом региональный минстрой сообщил, что порядка 5 тысяч квартир стоят непроданными, а это примерно 30% от всего рынка новостроек. Это много или мало?
Олег Перевалов: - По моему мнению, это не критичное количество. Часть этих квартир умышленно оставалась непроданной. На местном рынке есть застройщики, которые занимаются крупными проектами и строят довольно быстро. В одном таком жилом комплексе может быть, к примеру, пять многоквартирных домов. За 1 год невозможно продать весь объем. Во-вторых, многие застройщики умышленно идут на то, что после завершения стройки у них останутся непроданными не менее 40-50% площадей.
Зачем умышленно не продавать квартиры?
Олег Перевалов: - Это выгоднее, чем затягивать стройку или продавать квартиры на стадии строительства по низкой цене. Такая ценовая политика: лучше продавать готовое медленнее, но дороже, чем за год «раскидать» все по бросовой цене. Это вариант "стройки ради стройки", и на низкой марже ничего не зарабатывается.
Наверняка есть и другие причины остановки продаж.
Олег Перевалов: - Конечно. Не продаются те квартиры, которые плохо, непродуманно спроектированы. Думаю, что среди тех пустующих 5000 квартир таких сложных объектов окажется процентов 10-15. Что касается остальных... В любом случае, это некритичная цифра для сегодняшнего рынка: спрос есть, в Калининградскую область едут по-прежнему активно, с Дальнего Востока, с Севера. Правда, не с такими толстыми кошельками, как 2 года назад. Там, откуда едут, продажи недвижимости тоже замедлились, появился переизбыток предложения и цены упали на 20-30%. Поэтому и нашим застройщикам приходится стимулировать клиентов разнообразными акциями.
В Калининграде тоже переизбыток предложения?
Олег Перевалов: - Рынок подстраивается под спрос. За первое полугодие 2016 года результаты неплохие: сдано 580 тыс. кв.м. Но темпы строительства немного снизились. И вроде бы по городу объектов много, но фактически темпы вводимых площадей ниже и приток первичной недвижимости на рынок снижается.
Это снижение может достигнуть некой критической точки?
Олег Перевалов: - Вряд ли. Люди, как я уже говорил, активно едут в Калининград. Наш город входит в пятерку наиболее привлекательных для переселения. В ней Москва, Петербург, Краснодар, Калининград и Новосибирск. В наших продажах не менее 50% покупок совершается именно приезжими.
А цены на жилье в этом самом привлекательном городе какие?
Олег Перевалов: - На самом деле, они близки к себестоимости строительства. Предложение однозначно выше спроса, и не секрет, что по многим новостройкам застройщики уже снизили маржу до 5-10%. Продажи начинаются с 37 тыс. руб. за кв.м при себестоимости около 30 тыс. рублей. Прибавьте к этому непредвиденные расходы, другие издержки. Поэтому я уверен, что дальше цены снижаться не будут – мы дошли до «точки».
Вторичный рынок тоже заморозит цены?
Олег Перевалов: - По «вторичке» возможны корректировки: в этой сфере нет четкого представления о минимальной цене или о себестоимости. К тому же, люди уже вынуждены снижать там цены, конкурируя с новостройками: в старом фонде, как правило, центральное отопление, а оно сегодня совсем не ценится. А вот в новых домах цены ниже уже не пойдут: стройматериалы не дешевеют, не так давно значительно подорожал металл, и эти экономические факторы отражаются на региональном рынке. Только если произойдут какие-то значимые события в макроэкономике или в политике, например, резко вырастет валюта, тогда возможно разное. В текущей ситуации будет лишь стагнация и перенасыщение рынка.
Кстати, по Вашим представлениям, что будет, если евро с долларом возьмут и за пару дней вырастут с нынешних 70 рублей до 100?
Олег Перевалов: - Сначала будет всплеск продаж, правда, не такой сильный, как в 2014 году, когда произошла именно такая ситуация. В тот момент многие, у кого были накоплены рубли, побежали покупать недвижимость. Другие же перешли с рублевых накоплений в валюту и теперь не могут выйти из этой фактически западни: купили евро по 90 рублей, и продать их сейчас за 70 просто невыгодно. Может быть, они и хотели бы сегодня купить недвижимость на свои сбережения, но придется ждать того курса валюты, по которому они ее приобретали. Либо проводить невыгодную сделку.
Поэтому если сейчас снова произойдет валютный скачок, так же проявятся две линии поведения. Обладатели валютных сбережений смогут без потерь продать евро и доллары и пустить выручку на рынок недвижимости. Те, кто успел накопить рубли, тоже побегут покупать квартиры, но их будет меньше, чем в 2014 году.
Вы сказали «сначала будет», а что потом?
Олег Перевалов: - После такого всплеска всегда наступает затишье, которое может продлиться несколько месяцев. В итоге одно компенсирует другое.
Что сейчас пользуется спросом на рынке недвижимости? Чего хотят приезжие?
Олег Перевалов: - До 80% приезжих покупают вторичное жилье. Им некогда делать отделку в «сером» ключе и уж тем более некогда ждать завершения строительства по «долевке». Им нужны готовые квартиры с отделкой. А вот местные жители, включая тех, кто еще 5 лет назад был приезжим, стараются избавиться от старого жилья с центральным отоплением и приобрести новостройку с автономным теплоснабжением.
Отмечаете ли Вы тренд на покупку жилья небольшой площади?
Олег Перевалов: - Тот упор на однокомнатные квартиры, который делали некоторые застройщики, себя не оправдал. Несмотря на все кризисы, люди тянутся за качеством, предпочитая, если есть возможность, купить все же двухкомнатную квартиру. Она самая функциональная - там есть и гостиная, и спальня. Сейчас одно- и двухкомнатные квартиры пользуются спросом наравне. Именно такие квартиры и строили, ориентируясь на спрос, в последние 5-8 лет во многих районах города. Из-за этого на рынке произошел перекос: есть дефицит трех- и четырехкомнатных квартир, мало- и среднегабаритных. Чтобы найти подходящую «трешку» в новом доме, приходится помучиться. И на Сельме такой дефицит есть, и в других спальных районах. Я считаю большой ошибкой, если сегодня застройщики при проектировании не предусматривают такие планировки.
Еще один тренд, как Вы отмечали выше, - спрос на квартиры с автономным отоплением.
Олег Перевалов: - Квартиры с центральным отоплением тоже ценятся, но только из-за цены, которая, как правило, ниже. Но это единственный плюс. Центральное отопление и стоит дороже, и ненадежно: батареи в старых панельных домах без внешнего утепления в сильные морозы не спасают. Хотя схема, когда автономное отопление есть в каждой квартире, - это чисто калининградская штука: в России «автономка» организуется по-другому, не на квартиру, а на дом. Такие проекты уже появляются и у нас.
Как Вы оцениваете качество работы наших застройщиков?
Олег Перевалов: - Давайте от общего к частному. Микрорайоны производят удручающее впечатление. Московский район, на мой взгляд, это какой-то Шанхай: нет единого архитектурного облика, просто натыканы разномастные дома. Да, они новые, да, некоторые с довольно приглядным внешним видом, но архитектурной цельности района нет. На Сельме еще есть единообразие в облике, но сами дома – как под копирку, неинтересные. Строить в 21-м веке такие безликие постройки – это преступление!
Внутри эти безликие дома тоже нехороши?
Олег Перевалов: - Что касается планировки, я бы разделил весь рынок напополам: половина удачных, половина провальных. Ощущение, что тренировались студенты архитектурного института. Не учитываются очевидные вещи. Например, спланированы хорошие кухня и комнаты, зато санузел какой-то маленький, неудачный. Или кухня расположена не во входной зоне, а так, что в нее через всю квартиру нужно идти. Много таких ляпов, которых почему-то не замечают при проектировании, а потом их очень сложно или невозможно исправить. Однако в 50% случаев все-таки есть неплохие планировки.
От чего это зависит? От самого застройщика?
Олег Перевалов: В принципе, да. Есть те, кто работает со своей проектной группой и может сказать: «Не нравится проект, переделайте» и улучшать сколько угодно. Те, кто работает с внешними проектировщиками и ограничен в средствах, им сложнее – за доработку придется доплачивать, а на дополнительные расходы не каждый согласится. Такой застройщик решит: "Ну и ладно, пускай остается как есть».
И с этим «как есть» приходится работать уже риелторам…
Олег Перевалов: - О да!..
Часто мы начинаем сотрудничать с застройщиком еще на этапе строящегося дома. Смотрим на планировки – и буквально руки начинают трястись! А исправлять уже поздно... Тогда приходится играть со стоимостью: снижать цены на плохие планировки, что невыгодно.
И застройщики, конечно, понимают, что попали. Особенно сейчас - когда рынок перенасыщен предложениями и при продаже играет роль каждая, каждая мелочь. В ряду факторов, которые «перетягивают» покупателя с одного объекта на другой, планировка играет решающую роль.
Что Вы скажете о качестве строительных работ? Не становятся ли дома аварийными через пару лет после сдачи в эксплуатацию?
Олег Перевалов: - В этой сфере уже все устоялось: и качество строительства вполне приемлемое, и приемная комиссия выставляет довольно объективные требования. Понятно, что текущая ситуация заставляет экономить – и за счет более дешевых стройматериалов, и за счет менее квалифицированной рабочей силы, но в целом выходит неплохо. Что отметить в деталях?.. Сейчас все строят монолит, "этажерки": в таких домах большая слышимость. Ее стараются нивелировать улучшенной звукоизоляцией, но, понятное дело, строительные нормативы выполняют часто по минимуму. С точки зрения СНиПов, формально не придраться, а по факту - слышимость и между квартирами, и между этажами оказывается значительной. Такое сплошь и рядом. Зато стены у всех уже ровные.
А немецкий фонд еще ценится?
Олег Перевалов: - Его покупают наряду со «вторичкой». Но слово "ценится" тут, пожалуй, не подходит. Он очень разный. Есть дома барачного типа, с низкими потолками, неприглядные. А есть и качественный немецкий фонд, как на улице Красной, как на Комсомольской: те здания еще сотни лет простоят. Есть «немцы» с автономным отоплением, и это их удерживает «на плаву».
Но вот такая «немецкая» квартира на Красной будет сегодня стоить дороже, чем аналогичная по размеру в новостройке?
Олег Перевалов: Если она будет чистенькая, но без капремонта, то по цене она будет сопоставима с новостройкой. Если же квартира находится в немецком фонде после его реконструкции, где заменены все коммуникации, то она может стоить и дороже. Но не дороже новостройки с отделкой, с закрытой придомовой территорией, с паркингом. В общем и целом, немецкий фонд сейчас выигрывает у хрущевок, но проигрывает новостройкам.
Существует ли на сегодняшнем рынке конкуренция между застройщиками? Или они просто поделили между собой город на участки?
Олег Перевалов: - В Калининграде, по моим оценкам, более сотни застройщиков, если учитывать и тех, кто строит одиночные небольшие домики на 8-12 квартир. Тех, кто строит стабильно и по-крупному, их треть от общего числа, но они возводят 80% всего жилья. Застройщиков много, и это хорошо для рынка: они реально конкурируют и стараются привлекать покупателей качеством строительства, улучшенными планировками, архитектурными решениями, ценами, наконец.
Насколько охотно они сотрудничают с риелторами?
Олег Перевалов: - Сейчас застройщики остро нуждаются в риелторах, как и риелторы нуждаются в застройщиках. Часто покупатель не идет к застройщику напрямую, какую бы тот ни давал рекламу. Он идет к риелтору, особенно если хочет одновременно продать свое старое жилье и купить новое. В таком случае риелтор выступит в роли эксперта, и от него будет зависеть, что этот клиент купит и у кого.
Несмотря на большие рекламные бюджеты застройщиков, треть покупателей опирается исключительно на мнение риелторов-консультантов.
Строительные компании поняли это, в последние месяцы особенно отчетливо прояснили для себя, что снижения цены недостаточно для оживления продаж, и активно идут на переговоры с агентствами недвижимости. Процент риелторской комиссии, который раньше был критично низок, сейчас снова повысился.
Не возможен ли в такой ситуации сговор, который повысит стоимость жилья?
Олег Перевалов: - Ценового сговора нет, и его не может быть. Объясню, почему. Предложений очень много, и идет сильная конкуренция, причем по всем аспектам, не только по цене, - и по рассрочке, и по форме оплаты. Даже банки начали волноваться, что у них стали брать меньше ипотеки. А это абсолютно логично: застройщики стали предлагать такие интересные продукты, что выгоднее купить у него напрямую, чем через ипотеку в банке. Банки в настоящее время очень жестко подходят к ипотечному кредитованию. По моим наблюдениям, отказы происходят в 3/4 случаев. И застройщики сориентировались: делают рассрочки под меньший процент, чем в банке, например, под 8,75% на 3 года. Да и таких бюрократических формальностей у них нет.
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
