«Застройщик сначала зарабатывает деньги. И только потом помогает решить жилищный вопрос», — Алексей Буланцев, начальник юридического отдела ГК «Инвент»
Нововведения в закон о долевом строительстве защитят тех, кто покупает квартиры «в котловане», но неизбежно приведут к росту цен на квадратные метры. Уже довольно скоро новые правила «перепашут» калининградское поле девелоперов до неузнаваемости: работать останутся только крупные «хищники», которые и будут задавать тон. Поэтому если есть деньги, покупку недвижимости лучше не откладывать, считает начальник юридического отдела ГК «Инвент» Алексей Буланцев.
В Калининграде «элитка» — это только хороший район и хороший стройматериал
Алексей, какого Вы мнения о той жилой недвижимости, что сейчас так активно строится в Калининграде? Довольно неудобный вопрос для Вас как для представителя компании-застройщика, но рассчитывать мы будем на искренний ответ.
Алексей Буланцев: — Давайте начнем с уточнения, о каких именно новостройках мы будем говорить – элитном или бюджетном жилье? В Калининграде элитное жилье – это просто дом в хорошем районе и из хорошего материала. Вот и вся его элитность. Тем не менее, стоимость таких квартир была запредельной вчера и таковой остается сегодня. Такие объекты всегда берут, и с удовольствием.
Раньше элитность дома оценивали по другим параметрам?
Алексей Буланцев: — Нет, в Калининграде так было плюс минус всегда. Вспомните «Красную Де Люкс», которая стала притчей во языцех. Ведь это здание хотели сделать, что называется, «Вах!»: чтобы в холле и консьерж сидел, и бадминтон во дворе. Но ничего не пошло. Людям оказалось непонятно – как так, купить квартиру за немыслимые деньги, а потом еще и оплачивать несусветные суммы за коммунальные услуги. В общем, история закончилась печально. Так что по-настоящему элитных домов в Калининграде совсем немного, наперечет. Например, один из них находится неподалеку от кинотеатра «Заря»…
На улице Колоскова?
Алексей Буланцев: — Нет! Когда на Колоскова понастроили домов, этот район перестал быть элитным. Элитность – это все-таки не для всех, такой недвижимости должно быть немного. Я говорю о клубном доме, за высоким забором, тротуар у которого перегорожен бетонными блоками. По слухам, чтобы купить там квартиру придется пройти предварительное собеседование...
На предмет достойны ли вы стать жильцом этого дома?
Алексей Буланцев: — Вероятно, так. Потому это и «Клубный дом».
Цена на квартиры будет расти, но способов купить жилье станет больше
Что Вы скажете о новостройках эконом-класса, которые штампуются сегодня целыми микрорайонами? Продаются ли они, так сказать, за свою цену?
Алексей Буланцев: — Строится действительно очень много. Что касается цены, то она стоит на уровне от 40 до 55 тысяч рублей за квадратный метр. И вы понимаете, что за 40 тысяч, то есть по фактически нижнему пределу, будет продавать застройщик, у которого в работе первый дом, причем «в котловане». Соответственно, риски покупателя очень высоки. У хорошего застройщика с именем, которого все знают, цена на недвижимость изначально будет выше. Это, что называется, за имя. Но платят не только за известность: при этом велика вероятность, до 99%, что дом будет достроен и сдан.
А есть, кому продавать?
Алексей Буланцев: — Кто бы что ни говорил, но продажи в 2017 году упали. И это очевидно: если бы было все замечательно, ставки в больших банках не падали бы! Сами застройщики предлагают преференции в виде снижения процентной ставки. Сам Сбербанк уже опустил ставки до 10,9%. И все опустят еще!
А сами цены на квартиры тоже будут снижаться?
Алексей Буланцев: — Нет. Я предполагаю, что цена квадратного метра не упадет. Более того, она будет расти. Но способов купить квартиру при этом будет все больше. Например, недавно я видел, как один из калининградских девелоперов готов принимать в качестве первоначального взноса материнский капитал. Только приходите и берите! И это нормально.
Если спрос на жилую недвижимость упал, то почему вы уверены в предстоящем росте цен на нее?
Алексей Буланцев: — Да, стоимость квадратного метра будет расти. В июле 2017 года вступят в силу очередные нововведения в 214-ФЗ (Закон «Об участии в долевом строительстве» - прим. ред.), и заработают те самые заградительные барьеры. С одной стороны, они должны способствовать тому, чтобы не пострадали дольщики.
С другой стороны, «малокалиберные» застройщики просто вымоются с рынка, так как ужесточились требования к размеру уставного капитала. Это многовато, на самом деле, - выложить солидную сумму в несколько миллионов, даже еще не приступив к стройке. Поэтому мелкие либо разбегутся, либо «умрут» сами, а «хищники» будут пировать. Будет ли это лучше? Не знаю. Не приведет ли это к тому, что оставшиеся «здоровяки» возьмут всех за горло и начнут диктовать свою политику?
В свое время наши супермаркеты поступили именно так. Но благо, у нас Польша чуть не за окном, и продукты можно привезти оттуда. А квартиру же из Польши не привезешь…
И покупать там, работая в Калининграде, тоже не будешь…
Алексей Буланцев: — Да, именно. И никто на местный рынок белорусов с их копеечным домостроением не пустит. Поэтому, в силу ужесточения требований, застройщиков станет меньше. Соответственно, меньше будет и предложений. Но цена… Не упадет точно! Поэтому, на мой взгляд, если есть деньги, то лучше купить квартиру сейчас.
То, о чем вы говорите, это уже не долгосрочные перспективы…
Алексей Буланцев: — Да, изменения начнут происходить довольно скоро. К сожалению, локомотивом в экономике Калининградской области является именно строительная сфера. Кроме нее ничего по сути-то и нет - такого, чтобы вело за собой и другие отрасли. На строительство «навязывается» и банковская структура, и ЖКХ, и ремонты с дизайнами… Не дай бог, схлопнется…
При таком развороте событий актуальность снова обретет вторичное жилье. Кстати, каков спрос на него сейчас?
Алексей Буланцев: — Предпочтение отдается первичке и довольно давно: квартира в новом доме, при всех ее минусах, – это новая квартира. Люди уже нажились в хрущевках, а так как строится немало, покупатели однозначно делают свой выбор в пользу новостроек. Вторичка если привлекает, то только из-за месторасположения.
А цена на первичку и вторичку держится примерно на одном уровне?
Алексей Буланцев: — Еще несколько лет назад разница была заметной – вторичное жилье было дороже. Сегодня по объективным причинам это уже не так, хотя… Смотря как считать. Раньше мы жили в квартирах по 40 метров. Сейчас такого размера только однокомнатные, двушки по 50, трехкомнатные – минимум по 70 метров. Гигант домостроения «Спецремстройстрест», например, строит и по 100 квадратов - реально хорошие квартиры. Поэтому ценник на новостройки бОльший просто потому, что сами квартиры больше. Но если пересчитывать на цену квадратного метра, то новостройки со вторичкой идут вровень. Только в некоторых домах вторичка будет дешевле: например, в тех серых панельных домах с мусоропроводами или мусорными баками у подъездов. Народ там не очень хочет жить.
Покупатели жилья выбирают... Сельму
Как вы говорите, вторичку выбирают, как правило, из-за хорошего места. А что предпочитают из нового? В каком районе Калининграда селятся охотнее?
Алексей Буланцев: — Сельма. К ее планировке подошли грамотно, начали застраивать «от дорог», и жить там сейчас удобно. А то, что строят в Восточном жилом районе… Тоже кварталами, но… Больше всего не любят Балтрайон из-за его отдаленности. К тому же туда трудно добраться: узкие «горла» у Южного вокзала и на Аллее Смелых – и вот постоянные заторы. Хотя там сейчас строят, пусть и не теми темпами, что на Сельме или на Востоке. Я говорю о районе в границах Аллеи Смелых, Большой Окружной и улицы Беговой. Там уже созданы все условия: сделали новые водоводы, то есть, есть инфраструктура, поставили «Спар», мойку самообслуживания. Открыт один из лучших, на мой взгляд, фитнес-центров. Просторный, масштабный, он явно не для Балтрайона. Такой, с заделом на будущее.
Так или иначе, решит все политическая воля
Вернемся к закону о долевом строительстве и нововведениям в нем, которые вступили в силу 1 января этого года. За первые два месяца нового периода застройщики почувствовали на себе эти изменения?
Алексей Буланцев: — Еще как! Если раньше проектная декларация занимала максимально 4-5 страниц, то сейчас она стала в 10 раз больше. Мало того, теперь ее нельзя просто взять и разместить на сайте. Сначала ее следует отправить в министерство регионального контроля, приложив к ней результаты инженерных изысканий и вневедомственных экспертиз, договоры на предоставление технических условий, проекты договоров долевого участия, бухгалтерский баланс организации и т.д. После изучения застройщику выдадут заключение, соответствует ли проектная декларация нормам 214-ФЗ или нет. И вот тогда ее можно размещать на сайте и вообще как-то ею пользоваться.
И это, я полагаю, не единственная сложность с документами.
Алексей Буланцев: — Конечно, не одна. Те же договора долевого участия. Без страховки их не примут на регистрацию в Управление Росреестра. А страховку можно оформить после того, как минстрой одобрит проектную декларацию. Такое количество документов сложно оформить даже крупным компаниям, а уж для мелких… Не знаю, как они будут работать. Они и сейчас частично разбегаются, но когда новый закон заработает в полную силу, включая компенсационный фонд, когда счета эскроу станут обязательными… Со счетами ведь это выглядит следующим образом: дольщик после заключения договора долевого участия перечисляет деньги в уполномоченный банк, и банк перечислит их застройщику только после того, как дольщик получит квартиру. То есть, деньги вроде бы есть, но по факту их нет. Справятся ли с этим небольшие компании? Вряд ли.
Усложнила ли ситуацию передача полномочий по выдаче разрешений на строительство из города в область, которая произошла с 1 января 2017 года?
Алексей Буланцев: — Честно говоря, не знаю. Мы, как и все остальные девелоперы, получили все необходимые разрешения в прошлом году, зная о предстоящих изменениях и не желая рисковать. Так что ничего не могу сказать.
А что подсказывает интуиция?
Алексей Буланцев: — Я думаю, что будет непросто – так же, как это было и в администрации Калининграда.
Сложная эта тема с выдачей разрешений… Повсюду в России, не только у нас. А решит все политическая воля. Если губернатор скажет, что называется, всем дать, мол, пусть люди строят и зарабатывают деньги, значит, всем дадут. Как на самом деле все будет обстоять, мы не знаем.
Чтобы получить разрешение на строительство, нужно предоставить довольно небольшой пакет документов, который расписан в Градостроительном кодексе. Документов действительно нужно немного. Но потом это «немного» оборачивается, как всегда, дополнительными задачами – появляются уточняющие приказы, указы, все начинают пристально изучать проектную декларацию, хотя смотреть надо совсем на другое!
Без внимания остаются какие-то важные вещи?
Алексей Буланцев: — В том-то и дело. Вот строишь дом. Что важно? Парковочные места раз, проезды два, этажность три. Все это должно стыковаться. К обустройству парковки есть однозначные требования, но они смешные – их не меняли с 70-х годов! И застройщик может быть прав по этому документу, когда на огромный дом он закладывает всего 20 машино-мест, хотя в реальности требуется не меньше 50.
Какие еще нормативы требуют изменений?
Алексей Буланцев: — Понимаете, не надо ничего выдумывать!.. Зная российские реалии, я бы сделал так. Должны быть разработаны и утверждены основные проекты, конечно, с учетом особенностей региона. К примеру, 10 проектов детских садов, 15 – больниц, 50 - жилых домов и так далее. И никто ничего не рождает в муках, а берет готовый проект. Потом его «привязывают» к месту и все, ничего больше делать не надо. И пропадает коррупционная составляющая!
То есть она возникает именно на этом этапе – согласования проектной документации.
Алексей Буланцев: — В принципе, да. Ты приносишь проект и ГПЗУ, и тебя сразу начинают склонять – то можно, то нельзя…
Пытаются ли повлиять на архитектурный облик дома? Мол, сделайте красивее…
Алексей Буланцев: — Здесь проблем нет. Существуют утвержденные цветовые схемы по районам города, и любой проектант это знает. Главные трудности возникают по этажности.
Застройщикам хочется строить выше, а этажность ограничена…
Алексей Буланцев: — Точно! Но, опять же, можно провести публичные слушания и этажность изменить – либо уменьшить, либо увеличить.
И любой застройщик может выйти с такой инициативой – провести публичные слушания?
Алексей Буланцев: — Да, выйти может. Собственно, все и пытаются это сделать. Если по району предусмотрена этажность в 8 этажей, застройщик не будет строить 5 или 7, его дом будет именно восьмиэтажным. И не факт, что в процессе ему не захочется построить девять. И будет он до последнего доказывать, что цоколь не входит в этажность здания, что мансарда — это не этаж и т.д. и т.п. Застройщик — это персонаж, который сначала зарабатывает деньги. И только после этого помогает решить жилищный вопрос. Но при этом одни делают все красиво и профессионально, а другие нет. Но все они будут выжимать с каждого метра. Все!
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
