«Покупаете квартиру? В договоре не будет индивидуальных условий», - Алексей Буланцев, начальник юридического отдела ГК «Инвент»
С какими проблемами могут столкнуться покупатели квартир в новостройках? До какой степени можно наглеть и предъявлять претензии строительной компании? Об этом "Застройщикам39.рф" рассказал Алексей Буланцев, начальник юридического отдела ГК "Инвент".
Алексей, давайте обсудим покупку квартиры в новостройке с точки зрения обычного покупателя. Человек решился наконец приобрести жилье, и одна из его первых мыслей – как обезопасить свою сделку. На что нужно обращать внимание покупателям?
Алексей Буланцев: - Беспокойные времена прошли, к счастью, и сейчас все намного проще. Если гражданин покупает квартиру у застройщика, а таких большинство, то при заключении ДДУ (договор долевого участия – прим. ред.) надо посмотреть всего на несколько пунктов. Во-первых, изучить документы на землю, застройщик обязан показать их. Это будет либо договор аренды на земельный участок, либо выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что данный участок принадлежит определенному лицу. Это лицо, указанное в качестве собственника земли, должно быть одной из сторон по ДДУ! Во-вторых, обратите внимание на разрешение на строительство. Покупатель квартиры в определенном доме должен понимать, что оно, разрешение, соответствует данному земельному участку и что именно здесь построят именно такой дом, как прописано в разрешении, а не какой-то другой. А дальше включаем здравый смысл.
Смотрим параметры объекта, который покупаем, цену. Обязательно изучаем положения по взаимоотношениям сторон после того, как объект будет сдан в эксплуатацию и обмерен сотрудниками БТИ или кадастровыми инженерами. Там всегда будет 2-3 метра в пользу кого-то – застройщика или покупателя. И как они будут с этим расходиться? Это кажется, что всего 2-3 метра, а в реальном исчислении это может быть тысяч 200 рублей.
Кстати, что касается приемки, то у нас были случаи, которые не доставляли удовольствия застройщику. Но в силу закона человек вправе обойти квартиру и сравнить все параметры с теми, что прописаны в договоре. В документе должны быть описаны все виды отделки. Если в натуре их нет, то человек вправе писать претензию.
А если, например, в договоре указан один производитель котла, а по факту стоит другой…?
Алексей Буланцев: - Не будет такого указано! Лет 5 назад застройщики действительно расписывали все досконально. Но в процессе строительства получалось, например, взять партию котлов дешевле… Заменять? По договору – это морока. Поэтому сейчас во всех договорах нет никакой индивидуальности. Всегда будет стоять общая формулировка типа «газовый котел импортного производства». Даже мощности не будет указано.
Что, если покупатель хочет другое оборудование?
Алексей Буланцев: - Как правило, застройщики устанавливают самое обычное оборудование. Эксклюзивных решений в новостройках эконом-класса не бывает: поставят какой-то южнокорейский котел, и будьте довольны. Либо покупатель заменит его потом самостоятельно. Навстречу клиенту идут только в тех домах, где квадратный метр стоит не 50, а 100 тысяч рублей. Там, конечно, иначе ко всему относятся: привезут тот котел, на который вы покажете пальцем. Более того, придет подрядчик, проведет индивидуальную консультацию и так далее.
К чему еще покупатель вправе придраться? Если, например, заметит, что стена кривая…
Алексей Буланцев: - Честно говоря, я не представляю, как обычный человек может глазом «отстрелить» стену метров на 5, но такие люди есть! Никому из покупателей ничего не мешает заказать независимую экспертизу и предъявить ее результаты строительной компании. Понимаете, застройщику хочется побыстрее отдать все квартиры, не затягивая процесс. Но обоснованные претензии граждан всегда удовлетворяются! Особенно, если застройщик строит типовое жилье миллионами метров, тогда он старается решить все вопросы и проблемы как можно быстрее.
Вправе ли покупатель прийти на объект во время строительства? Есть ли такая практика?
Алексей Буланцев: - Не знаю, как у остальных, скажу только за «Инвент». Любой будущий собственник может написать заявление и обосновать такую цель. Вместе с ним на стройку отправится менеджер компании: подбирается день, когда нет строительных работ повышенной опасности, людям выдаются каски и пожалуйста – смотрите объект! Такое у нас происходит сплошь и рядом.
И на что смотрят эти люди?
Алексей Буланцев: - На качество отделки. Это их, в основном, интересует больше всего: увеличить количество розеток, перенести сантехнические выпуски, что-то где-то скорректировать по мелочи. Они уже мысленно расставляют мебель, кухонные гарнитуры... То есть походы на объект начинаются именно со стадии отделки. А когда стены возводят, люди, как правило, проходя мимо стройки. Но изменить можно все, в том числе и перепланировку – за вполне разумные деньги. То есть индивидуальный подход возможен даже в типовом доме.
Что, если проблемы вылезли после того, как дом сдан и ключи вручены новоселам?
Алексей Буланцев: - Застройщик отвечает за инженерное оборудование 3 года, за состояние стен дома, кровли – 5 лет. Это так называемое «качество работ». Если потекла крыша, балкон, неправильно выставили рамы при остеклении – гарантийная ответственность застройщика составляет 5 лет. Но и тут есть нюансы. В «Инвент», к примеру, поступала претензия по остеклению балкона: по СНиПам в окнах может быть стекло в 2 нитки, а на балконе – в одно. Но люди думали, что их обманули.
Разве это не должно быть прописано в договоре?
Алексей Буланцев: - Теоретически да. Каждый покупатель может потребовать, чтобы в договоре расписали все до последнего шурупа. Но, скорее всего, ему откажут. Дело в том, что застройщик закупает материалы огромными партиями, и всегда есть риски, что к моменту покупки предполагаемого товара не будет – либо не будет в наличии в принципе, либо не смогут доставить.
Особенно это характерно для Калининградской области. Знаете, у нас как? Если что-то российское, то завтра это могут просто не привезти! То поставщик вообще прекратил свою деятельность, то просто –приостановил работу, то проблема с таможней…
Если раньше мы закупали что-то у белорусов или в России, то теперь, слава богу, берем у себя, в регионе. Может быть и такая ситуация: со временем выяснится, что выгоднее взять у другого производителя. Именно по этой причине застройщики пытаются избежать индивидуализации в договорах.
Кстати, о стройматериалах. Насколько реально закупать все, что необходимо для строительства, внутри Калининградской области?
Алексей Буланцев: - Понимаете, все, что происходит у нас в регионе, очень непредсказуемо - из-за того, что мы находимся за пределами основной России. Какая-то загвоздка на границе, и все! Если, например, на таможне задержат сваи на неделю, то полетит весь график строительства. А если, не дай бог, застройщик при этом кредитуется, то эта неделя в пересчете на год вылетит ему в копеечку. Прощать и извинять банки не будут… Сейчас проблем со стройматериалами уже нет, они закончились года 3-5 назад. Но есть некоторые вещи, которые в области не производятся в принципе: сантехника, фаянс… Окна делают здесь, бетон, кирпич, цемент – свои заводы, пожалуйста.
Алексей, насколько важно клиентам качество территории вокруг жилого комплекса?
Алексей Буланцев: - Важно, но так или иначе этот спектр вопросов лежит в рекламной кампании. Да, есть однозначные требования к автомобильным парковкам. Однако они смешные, сформированные еще в 70-х годах: на огромный дом может быть 20 парковочных мест по нормативам, хотя реально требуется не меньше 50. Что касается элементов благоустройства, то они могут быть любыми, и все ограничивается только фантазией застройщика. Если он проектирует жилой комплекс из особняков, то вряд ли на территории будут детские площадки. А если он продает а-ля «молодежный квартал», конечно, там будет меньше парковок, но всегда будет много просторных игровых площадок, детских, волейбольных. В этом никаких предписаний нет, только здравый смысл застройщика и его желание заработать.
То есть детская площадка - это сегодня конкурентное преимущество и рекламная кампания?
Алексей Буланцев: - Да! Но если посмотреть с другой стороны, то есть и такой нюанс. Не так давно один местный депутат поставил в моем дворе песочницу, и жильцы этому рады. Но большего нам не нужно! Если бы появились качели-карусели, то подозреваю, они стали бы маяком для людей, как говорит наш президент, с пониженной социальной ответственностью (шутка). А не хотелось бы.
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
