Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:

E-mail
Пароль
запомнить
Регистрация

Забыли пароль?
«Зарождается новый класс собственников жилья. Они думают не только о стоимости квадратного метра, но и о расходах на содержание квартиры», — Георгий Христолюбов, бизнес-консультант

«Зарождается новый класс собственников жилья. Они думают не только о стоимости квадратного метра, но и о расходах на содержание квартиры», — Георгий Христолюбов, бизнес-консультант

Переизбыток жилья в Калининграде выкупят жители Севера и Сибири, которые активно переезжают в регион. Но требования к застройщикам изменились кардинально: они уже не смогут вести бизнес в руках с «тетрадкой в клеточку». Кто не готов учиться, «выходит в деньги», пытаясь продать даже собственную псевдоэлитную недвижимость. Таким взглядом на происходящее сегодня в строительной сфере Калининграда поделился Георгий Христолюбов, бизнес-консультант по вопросам стратегического маркетинга и развития.


Поделиться



— Георгий, поговорим о ситуации на калининградском рынке недвижимости, которая сложилась к весне 2018 года. Что, по Вашему мнению, происходит с предложением и спросом?

Георгий Христолюбов: — Объем ввода жилья в регионе снизился еще в 2017 году, но это не особо помогло: в массовом сегменте новостроя — профицит недвижимости. Квадратных метров чересчур много — и строящихся, и уже готовых. Сработало правило Парето: 80% квадратуры произвели 20% калининградских застройщиков, и сегодня у них существенные трудности в том, чтобы реализовать всю недвижимость. Ряд компаний вынужден прибегать к небывалым для региона маркетинговым предложениям в стиле «Заплати 0% — и заезжай прямо сейчас». В общем, сложился рынок покупателя, а не застройщика.

 

Жилье в Калининграде покупают переселенцы

— Есть ли те, кто хочет все это купить?

— Покупатели-калининградцы практически закончились, их традиционно было значительно меньше. А внутренний рынок, естественно, не может поглотить весь объем предложения. Фокус сместился на приезжих, их доля растет все сильнее, и я бы назвал их основным ядром рынка сегодня.

 

— Откуда переезжают в Калининград?

Что интересно, в этом сегменте тоже наметились изменения. Прежде это были волны переселенцев из Казахстана. Они были настолько мощными, что сложились целые кластеры земляков, например, в Гурьевске. Потом был (и сегодня продолжает сохраняться) сильный поток из северных «нефтяных» городов — Петропавловск-Камчатский, Сургут, очень активно ехал Мурманск, я бы назвал его в числе лидеров. Еще Северодвинск, Салехард и другие. Сейчас появляются новые направления: приезжают из Центральной России и Сибири.

Абсолютному большинству переезжающих очень нравится как сам Калининград, так и его уникальная географическая локация: Берлин, Прага, Гданьск, Варшава, Рига — все рядом.

 

Будапешт

 

Новый позитивный тренд — переезд айтишников

— Кто отваживается?

— Прежде всего отмечу трудовую эмиграцию, это позитивный тренд: в Калининград едут молодые специалисты, в первую очередь — из сферы IT. Многие даже без «разведки» приезжают. Как правило, такие переселенцы небедные, начинают здесь развивать собственный бизнес. А это косвенно подталкивает развитие и коммерческой недвижимости: они открывают частные детские сады, рестораны и т.п. Еще к нам едут люди старшего возраста, которым подходит климат побережья, и ради детей: их отправляют учиться за границу, а родители хотят быть ближе. Многие покупают по две квартиры — в городе и на побережье, иногда вскладчину. Как пример — один из случаев, когда две женщины из Мурманска купили по квартире в Калининграде и одну на двоих квартиру в Светлогорске.

Важно добавить, что меняется ситуация и внутри самой области: в Калининград переезжают из районных городков, многие перевозят своих родителей. В этом мы абсолютно попадаем в мировой тренд укрупнения.

 

— Все эти люди покупают квартиры преимущественно под личные нужды?

— Нет! Расширяется тот класс покупателей, кто инвестирует в арендное жилье. Развивается система airbnb и следом за ним тренд — скупка жилья в суперхороших локациях с целью сдачи в аренду посуточно или по часам. В результате квартира «оборачивается» иногда по 7–10 раз в сутки.

Отмечу еще один сегмент в покупательской среде, который обычно не проходит в статистике. Это моряки. Они оказывают весьма интересное влияние на рынок: очень активно покупают «инвестиционные» квартиры «про запас».

 

Олигархи «выходят в деньги» и избавляются от элитной недвижимости

— Можно предположить, что все эти категории покупателей предпочитают эконом-класс. Но в Калининграде строят и элитную недвижимость. Что происходит с ней?

— По-настоящему элитной недвижимости в Калининграде и области немного. Но регулярно появляются псевдоэлитные объекты, учитывающие специфику региона и целевую аудиторию. Как правило, «элитными» они становятся за счет своей локации — расположения у воды. Это квартиры и дома у Верхнего и Нижнего озер, на побережье. В последнее время местные, так скажем, олигархи все чаще начинают «выходить в деньги» — продают бизнес и недвижимость. Спрос на их «элитное» жилье очень невысокий.

 

— Есть ли по-настоящему «золотая» недвижимость?

Буквально несколько проектов. Она мало востребована.

 

Стройки — вслед за Путиным

— Что сегодня предпочитают строить застройщики? Сформировались ли какие-то тренды за «пределами» жилья эконом-класса в типичных девятиэтажках?

— Везде, во всех населенных пунктах застройщики идут вслед за инфраструктурой. Возьмем Янтарный. Недавно Владимир Владимирович сказал на телеконференции, что Приморское кольцо будет продолжено и дорога дойдет до Янтарного. И сразу же — ощутимое оживление в данной локации! Несколько компаний «размораживают» свои лоты и выходят в стройку.

В Светлогорске продолжается строительство променада — вправо от Солнечных часов. Соответственно, в той зоне, над пляжной линией, самые дальновидные девелоперы уже готовятся к стройке и малоэтажных, и многоэтажных домов. Другое дело, что эти объекты будут продаваться скорее как «летние» квартиры, квартиры «выходного дня», дачи. Но динамика есть и в другом векторе. Возьмем Зеленоградск: появляются проекты многоэтажной застройки не на первой линии. Это будут, так скажем, «спальные» районы у моря.

 

Зеленоградск

 

— Не разрушит ли это дорогую многим сердцам атмосферу курортных городков?

— Тот картиночно-лубочный Светлогорск — с елками, красивыми дорогими особняками, немецкими домиками — останется, он есть. Просто рядом возникают районы-сателлиты. И это нормально. Такое происходит в той же Скандинавии: растут новые районы в полях, когда появляется инфраструктура, газ, вода и так далее.

 

— В областном центре такая же история? Много ли там осталось территорий, интересных застройщикам?

— Если появляется инфраструктура, любое поле становится для застройщика ценным лотом. Сегодня в Калининграде буквально на наших глазах рождается новый «позвоночник», новая структура города. Благодаря подготовке к Чемпионату мира по футболу идет масштабная работа по развитию дорожной сети: «перерабатывается» Окружная дорога, появляются новые съезды, мосты. Территории, которые были раньше «слепыми» зонами, начинают оживать: «пятна» с прежде нулевой привлекательностью становятся интересными для бизнеса. Глобальная реконструкция Окружной дороги «подтягивает» развитие ближайших поселков. Районы-спутники — Чкаловск, Гурьевск — становятся уже городом. По большому счету, и Холмогоровка — уже Калининград.

 

— Внутри самого Калининграда есть еще такие территории?

Думаю, что это остров Октябрьский. Футбол закончится — и там планируют сделать территорию с новыми экономическими правилами и законами, для привлечения разносторонних инвесторов, прежде всего IT-компаний.

 

— Не слишком ли завышенные перспективы?

Нет, совсем нет! Если оценивать калининградский рынок с федеральной точки зрения, то мы видим, что регион находится в топ-5 территорий, которые активно развиваются и строятся. Наш плюс — море и климат. Далеко не всем подходит жара Крыма, многим нужны умеренные температуры. А плюс к этому у нас еще и заграница рядом.

 

Цены на жилье уже не упадут

— Все эти плюсы наверняка сказываются на уровне цен. Что сейчас происходит со стоимостью квадратного метра в регионе?

Цены квадрата в начале года была плюс-минус «на дне». Со второго квартала постепенно начала происходить корректировка: стоимость квадратного метра поднялась на 5-8%. Возможно, во второй половине года рост продолжится, но несущественно. Общаясь с разными застройщиками, вижу: все уже устали играть в ценовые войны, маржинальность бизнеса уже далеко не та, что прежде. Но меньше, чем сейчас, ценник уже не будет.

 

— Почему?

— Среди причин отмечу позитивную динамику со стороны банков — они становятся все более клиентоориентированными. Это позволяет людям проще принять главное решение — об ипотеке. Все это ведет к тому, что цены на жилье точно не снизятся.

 

Янтарный

 

Вместо тетрадок в клеточку застройщики заводят бизнес-тренеров

— Что «грозит» застройщикам в сложившихся условиях рынка?

— Им приходится учиться работать по-новому.

Во-первых, очень много денег они сейчас тратят на промоушн своих объектов.

Во-вторых, они стали учиться! Если раньше их расчеты по бизнесу были «шахматками» на бумажке, а вместо баз данных были тетрадки в клеточку, то сегодня мы наблюдаем глобальное движение в сторону качественных, умных, смарт-продаж. Застройщики ставят CRM-системы, с точностью до рубля считают сделки, берут внешних бизнес-тренеров. Некоторые лидеры калининградского рынка открывают свои «прямые» офисы в других регионах РФ, чтобы быть ближе к клиенту.

В-третьих, качество рынка повысилось за счет новых макроэкономических факторов и изменений в законодательстве: остались более сильные застройщики. Пару лет назад считалось нормальным взять какой-то кусочек земли и, вообще не занимаясь жилищным строительством прежде, нанять кого-то и построить дом. Вложить в это 10 млн, а получить 30. Сегодня такая схема уже не работает. Еще раз подчеркну — калининградские девелоперы становятся все правильнее: качественно «отрисовывают» вместе с архитекторами объекты, готовят презентации, ищут сильных соинвесторов — в Москве, Санкт-Петербурге или за рубежом.

 

— Строят ли они при этом новые форматы жилья или ограничиваются типовыми проектами?

— Доля «правильных» застройщиков, которые уже не берут за точку отсчета стандартную девятиэтажку, — мала. Но и эта цифра находится в положительной динамике. Радует, что в регион приходят девелоперы нового формата — из-за рубежа, из Москвы. Если не вносить в рынок инновации, увы, бизнес завершится.

 

— И здесь еще раз повторю свой вопрос: не заканчиваются ли площади под новые стройки? Где возводить жилье новых форматов?

— Маловероятно, что активно начнет развиваться восток области — Черняховск, Гусев… Да и сам Калининград следовало бы разделить на две условные части, которые разделяет Преголя. Нижняя, южная часть города — Балтрайон — застраивается очень интенсивно. Огромную территорию в несколько десятков гектаров осваивает «Модуль-Стройград», один из лидеров рынка. Посмотрите на его ЖК «Атлант». По большому счету, это будет нечто вроде Сельмы, «город в городе» с новой востребованной инфраструктурой — школами, детскими площадками и пр. В верхней части Калининграда проектов больше: активно приходят застройщики в Центральный район, но с небольшими проектами. Если говорить о ближайших пригородах областного центра, то большое будущее у поселков вблизи Окружной дороги, в том числе на ее внешней стороне. Продолжится рост Гурьевска, там много интересного.

 

Дома «квадратиш практиш гуд» уже не в моде

— Что вы скажете о строительстве индивидуального жилья в регионе?

— Растущий тренд — коттеджные поселки. Появляются инвесторы, которые хотят предложить особый формат: они подготавливают к продаже земельные участки, подводя к ним всю необходимую инфраструктуру — дорогу, газ, канализацию, воду плюс благоустроенные общественные зоны. В составе будущего поселка продается только земля. Собственник участка сможет построить дом таким, как захочет, исходя только из законодательных ограничений.

 

Коттеджный поселок «Де Виль»

 

— Все больше стали строить таунхаусы. Такой формат жилья — ложка к обеду или рановато?

Тут два вектора. Первый: предприниматель строит одно здание, разделенное на секции. Таких микро-проектов в Калининграде стало довольно много. Второй: блокированные дома возводятся в рамках концептуальных поселков в пригороде. И уже есть такие примеры. Например, территории за мотелем «Балтика». Скоро начнется реализацию интересного проекта новый инвестор вблизи поселка Холмогоровка.

 

— А что происходит с внешним видом жилищ? Насколько сейчас востребованы архитектурные изыски?

— Здесь следует говорить немного о другом. Глобально меняется сам стиль жизни. Если раньше будущие домовладельцы стремились построить что-то попроще — в стиле «квадратиш практиш гуд», то сейчас все больше людей с европейским подходом. Они хотят окна в пол, большие террасные зоны, кровлю, которую можно эксплуатировать. Все смелее заказывают деревянные фасады, используют модные фишки. Например, «мартеновскую сталь» — включения в фасад, которые красиво ржавеют. Но на этом фоне все важнее становится вопрос использования теплоресурсов и размера коммунальных платежей.

 

— То есть зарождается новое отношение к экономике жилища?

— Да. Зарождается новый класс жильцов: они думают, сколько будет стоить квадратный метр жилища не при покупке, а в последующей эксплуатации. Все больше людей понимают, что экономить на первоначальной «начинке» дома не стоит. То есть, их волнует система вентиляции, рекуперации, какие окна поставить, как создать качественную теплоизоляцию и т.д. И все больше людей приходит к выводу, что можно найти более оптимальное решение жилищного вопроса — приобрести дом или блок-секцию по цене квартиры, которые обойдутся впоследствии гораздо дешевле.

 

— Спасибо за беседу!

Интервью записала Анастасия Дроздова

Комментарии
Поделиться мнением с читателями



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.