Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:



запомнить
Регистрация

Забыли пароль?
Советы юриста: застройщик не передает квартиру вовремя. Что делать?

Советы юриста: застройщик не передает квартиру вовремя. Что делать?

Застройщик не сдаёт дом и не передает квартиру в срок — какую стратегию выбрать и на что может рассчитывать дольщик в подобной ситуации? Актуальные советы юриста по новостройкам адресованы дольщикам, приобретающим квартиры в строящихся домах. Ответить на наиболее часто задаваемые вопросы согласилась юрист, Ольга Александровна Евтюнина.


Поделиться



Похоже, что несмотря на многочисленные изменения в законодательстве, огромное количество дольщиков, вложившихся в свои квартиры ранее, продолжат сидеть на пороховой бочке. Только на 1 января 2019 года, по данным «Интерфакс-Недвижимость», в России 898 проблемных новостроек и 38,7 тысячи человек, официально включённых в реестр обманутых дольщиков. Но значительно больше компаний-застройщиков находятся в промежуточном состоянии — их не признают банкротами, но сроки сдачи домов и передачи квартир ими уже серьезно нарушены и продолжают нарушаться.

Закон предусматривает, что участник долевого строительства должен узнать о нарушении сроков еще до того, как это произойдет. И на этот случай существует простой и понятный план действий.

 

Корр.: Ольга Александровна, из каких источников дольщик узнает о просрочке сдачи его жилья? 

Юрист: Если руководство компании-застройщика понимает, что не успевает сдать дом в эксплуатацию и передать квартиры вовремя, оно обязано письменно сообщить об этом всем дольщикам. Уведомление отправляется как минимум за два месяца. Однако ничто не мешает сделать это раньше. Вместе с таким уведомлением застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение с изменениями сроков передачи квартиры.

Но помните: подписать соглашение — исключительно ваше право, а не обязанность! Оно подписывается только по обоюдному желанию. Не согласны с изменением сроков — никто не может вас вынудить. Но если все же вы подписали соглашение о «переносе», то в случае, если застройщик уложится в новый срок — неустойку за прежнюю просрочку потребовать не сможете.

Вместе с тем, нужно понимать, что факт наличия уведомления об изменении сроков передачи квартиры — сам по себе не повод писать претензию или обращаться в суд. Такое право наступает лишь на второй день после наступления просрочки, то есть реального, а не предполагаемого нарушения обязательства по передаче объекта. 

— А когда наступает время обращаться с претензией?

— Итак, застройщик нарушил сроки. Теперь дольщик стоит перед выбором — подождать какое-то время, отправить досудебную претензию застройщику или обратиться сразу в суд. Рациональнее сначала обратиться с претензией, а только потом идти в суд. И вот почему. Если застройщик не удовлетворит требования участника долевого строительства, то позже, по суду, на него будет наложен штраф в размере 50% от присужденной суммы в вашу пользу. Например, суд удовлетворил ваш иск на 200 тысяч рублей, и ещё 100 тысяч — штраф за нарушение ваших прав. Приятный бонус! Это право закреплено в Законе о защите прав потребителей и касается всех услуг для физических лиц. 

— Как рассчитать неустойку?

— Довольно просто — любой дольщик может сделать это самостоятельно. В претензии он требует передать квартиру и выплатить неустойку. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. На сегодня ставка рефинансирования составляет 7,75%. При расчетах нужно использовать и закрепленную в договоре дату передачи квартиры.

Например: стоимость квартиры — 3 000 000 рублей, просрочка от даты передачи — 90 дней.
90 х 1/300 х 3 000 000 х 0,0775 х 2 = 139 500 рублей

 

Никто не строит многоквартирные комплексы исключительно из любви к искусству

— Как долго дольщики готовы ждать, прежде чем начинаются активные обращения в офис компании-застройщика?

— Первые несколько месяцев участники долевого строительства, как правило, довольно спокойно реагируют на просрочку, но уже после полугода застройщику начинают сыпаться претензии. Не желая выплачивать компенсации, застройщик использует «весомый» аргумент: «если мы заплатим всем, нам не хватит средств достроить дом».

Не стоит принимать эти слова на веру — никто не строит многоквартирные жилые комплексы исключительно из любви к искусству: доходность бизнеса при реализации проектов жилой застройки сегодня достаточно высока. Многие, уже вселившись в квартиру, обращаются с претензиями по просрочке, однако лучше не рисковать и делать это как можно раньше: тогда у компании ещё есть обороты, деньги на счетах, а значит у вас — больше шансов на реальное и быстрое исполнение решения суда.

— Что делать, если застройщик не отвечает на претензию?

— Если застройщик не отвечает в течение разумного времени на претензию дольщика — это уже повод обратиться с иском в суд. Кстати, если просрочка уже есть, а квартира на момент вынесения судом решения еще не передана, то в суде можно заявить о взыскании неустойки за будущий период, то есть до того самого момента, когда квартира, наконец, будет передана. Это станет хорошим стимулом для застройщика не тянуть время. Успешные случаи были, и я думаю, что такая практика вскоре будет весьма распространенной. 

 

До судебной тяжбы нужно выяснить финансовое состояние застройщика

— На что в суде может рассчитывать дольщик? 

— На выплату неустойки, штрафа размером в 50% от взысканной суммы, компенсацию судебных и представительских издержек, морального вреда. К сожалению, размер неустойки может быть снижен судом. Особенно часто это происходит, когда выплаты требует дольщик, который, хоть и с опозданием, но получил свою квартиру и занимается взысканием неустойки самостоятельно. Отсутствие профессиональных навыков и знаний приводит к тому, что в суде люди зачастую теряются и не находят, что возразить, в то время как застройщика представляют профессиональные юристы, поднаторевшие в делах такого рода.

При этом, безусловно, имеется и региональная специфика: например, суды Москвы часто снижают как неустойку, так и штрафы в разы. Возможно, это связано с московскими масштабами — очень высокими ценами на недвижимость, от которых, соответственно, в зависимости от цены договора долевого участия, исчисляется неустойка.  Впрочем, даже в любом отдельно взятом городе, практика рассмотрения дел районными судами может отличаться. 

— Расторжение договора предусмотрено законом после двух месяцев просрочки. Стоит ли идти на столь радикальный шаг?

— Практика показывает, что чаще всего расторжение договора — наименее выгодная для дольщика стратегия, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он на пути к банкротству. Дольщик отказывается от права требовать квартиру и получает решение суда, согласно которому застройщик должен возместить все расходы (стоимость квартиры, неустойку, судебные издержки, моральный вред), но такое решение может быть сложно исполнить.

Поэтому  до судебной тяжбы нужно выяснить финансовое состояние застройщика. Если на его счетах пусто, дольщик рискует остаться и без квартиры, и без денег. Если дольщик не отказывается от прав собственности на квартиру, то, вероятнее всего, он её получит. Пусть даже с опозданием. Отказавшись же от прав, он утратит все шансы. Когда застройщика признают банкротом, то власти подключатся к решению проблем дольщиков и наверняка помогут достроить и ввести в эксплуатацию объект.

Кроме того, даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу — скажем, жилье подорожает. Стоимость квартиры на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии её завершения. Расторгнув договор, дольщик получит сумму меньше текущей рыночной стоимости квартиры и не сможет приобрести равнозначный объект. 

 

При просрочке без колебаний обращайтесь за консультацией к профессионалу

— Как выбрать оптимальную стратегию взаимоотношений с застройщиком?

— Многое зависит от информированности. Именно в этом и состоит главная проблема — в точной информации о состоянии бизнеса застройщика и о том, как на конкретном, интересующем вас объекте, идут дела. Заключая договор сегодня, дольщик не знает, в состоянии ли будет застройщик завершить вовремя объект, своевременно ли передаст квартиру, будет ли оперативно отвечать на претензии и устранять недостатки, если таковые выявятся.

Репутация и история компании важны, но, к сожалению, нередко самые проверенные игроки рынка внезапно дают сбой, тем более что в своей деятельности они сами зависят от других организаций, например, сетевых. Внутренняя кухня компании-застройщика охраняется коммерческой тайной, так что решить, какому из них можно довериться, очень трудно, а твердых гарантий по-прежнему нет. Возможно, новейшие изменения законодательства что-то изменят в этой непростой ситуации.

В целом же можно рекомендовать внимательно следить за ходом строительства, общаться с другими дольщиками, вступив в их группу в социальной сети. В случае, если что-то не нравится, не стесняться писать и требовать разъяснений и письменных ответов на свои претензии, помнить, что вы — потребитель, а значит всегда правы.

— Так на кого же опереться дольщику в стрессовой ситуации?

— Ответ очевиден — на опытного строительного юриста или юридическую компанию. На тех, кто отлично знает рынок, основных его игроков и актуальное соотношение сил. Только такие специалисты могут более или менее объективно оценить реальное состояние дел застройщика. Они могут проанализировать имеющуюся в открытом доступе финансовую отчётность застройщика, проверить наличие судебных споров на протяжении всей истории его деятельности, сделать на основании этой информации правильные выводы и дать потенциальному дольщику соответствующие рекомендации.

В случае, если договор уже заключен, но застройщик близок к банкротству, то хороший юрист по новостройкам не станет рекомендовать расторжение договора долевого участия, а изберет другую тактику.  В противном случае, как уже говорилось, клиент рискует остаться и без права требовать квартиру, и без денег. А если застройщик неплохо держится на плаву, при этом манипулируя недостаточной информированностью дольщика, юрист поможет обойти все минные поля и взыскать максимальную неустойку.

Строительный юрист не только составит иск, но и выступит от имени клиента в суде. Почему это важно? Судья и представляющие вас юристы, говорят на одном, профессиональном, языке, которым обыватель не владеет. Если нет представителя, то никто в судебном заседании не будет переводить дольщику сказанное с «юридического» на «русский литературный». Вот и принимает человек, не вполне понимая, те условия, на которые изначально не был согласен.

Что ещё важно — юрист поможет не только взыскать по суду неустойку, но и реально получить её, что бывает непросто. И наконец, расходы на услуги юридической компании, частично или даже полностью, в случае удовлетворения судом требований, покрывает застройщик. Так что при просрочке без колебаний обращайтесь за консультацией. Мечтайте о том, какими будут стены в детской, а все проблемы, связанные с недобросовестным застройщиком, доверьте грамотному юристу.


Спасибо за беседу!

Интервью записала Елена Журавская

 

Материал подготовлен при содействии:

Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.

Сайт: юрист-калининград.рф
Телефон: (4012) 51-91-00

Комментарии
Поделиться мнением с читателями



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.