Покупать нельзя ждать: что будет с ценами на жилую недвижимость
Ситуация на рынке жилой недвижимости сегодня непростая - и для застройщиков, и для покупателей. Последним сложно решиться на покупку: девелоперы и риелторы высказывают совершенно противоположные мнения. Кто-то утверждает, что компаниям придется демпинговать. Другие уверяют, что цены на квартиры вот-вот пойдут вверх. Свою позицию "Застройщикам39.рф" объяснили в "Ремжилстрое", "Балтийском Доме Недвижимости" и "Спецремстройтресте".
Что будет с ценами на жилую недвижимость в ближайшем будущем? Положа руку на сердце, ответим: да кто ж его знает. Федеральные эксперты утверждают, что застройщики будут удерживать цены от падения и даже пытаться их повысить, делая хорошую мину при плохой игре. Им вторят и на региональном уровне: цены будут повышаться, успейте купить квартиру сейчас, с выгодой. Но есть и те, кто считает: неизбежен демпинг, иначе как распродать неликвид и «застоявшиеся» квадратные метры? Согласия нет. Мнения сходятся только в одном: времена действительно сложные, и в зоне риска не только небольшие застройщики-девелоперы, но и крупные строительные холдинги, включающие в себя многопрофильные подрядные организации.
Почему цены вырастут? Мнение федералов.
В основном, сегодня в строй вводится жилье, стройка которого начата еще в докризисные времена, пишет Росбалт. Поэтому делать выводы о положении дел в строительной сфере только на основании статистики не вполне верно. Новых проектов тоже не так много: в кризисный период застройщики стали придерживаться выжидательной стратегии. Они столкнулись сразу с целым рядом проблем, считает Федор Выломов, руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).
Проблема первая: постепенно вымывается платежеспособный спрос на квартиры. Его нужно поддерживать и стимулировать, а для этого потребуется снижать итоговую стоимость жилья. Банки этим занимаются – субсидируя ипотечную ставку (хотя отмена господдержки, скорее всего, негативно повлияет на этот сектор), а застройщики пока не особо радуют клиентов акциями скидок.
Проблема вторая: растет стоимость стройматериалов.
Третья проблема: новые поправки в закон о долевом строительстве накладывают на застройщиков, особенно региональных, дополнительную финансовую нагрузку. Вероятно, это приведет к появлению монополий, а значит, рост цен на квадратные метры неизбежен.
Кранты эконом-классу?
Наиболее уязвимым в сложившейся ситуации оказывается сегмент эконом-класса, считает Вадим Засько, замдиректора Института экономики недвижимости и налогового менеджмента ВШЭ. «Объекты, начатые в 2014-2015 годах, могут даже немного снизиться в цене - на 10-15%. Тут же фиксируется и некоторое сокращение объемов строительства. Это говорит о том, что данный сегмент более зависим от конъюнктурных изменений», - отмечает он.
Строить меньше или скорректировать предложение?
Понятно, что снижать цены не хочется никому (кроме покупателей, понятное дело, которые всегда будут заинтересованы в покупке жилья по более низким ценам). Но застройщики вынуждены все чаще строить не по своим «хотелкам», а подстраиваться под возможности покупателей: снижать общую площадь квартир (уже есть проекты с отдельными квартирами по 15-20 кв.м), предлагать жилье с отделкой, заключать договоры долевого участия без предварительного взноса. Такие тенденции отмечают в аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков Московской области. Об этом же свидетельствуют региональные компании.
«В настоящий момент повышен спрос на небольшие площади с качественным исполнением. Клиенты стали более внимательно относиться к выбору жилья. Обращают внимание и на применяемые материалы и оборудование, и на дополнительные предложения застройщиков – количество парковочных мест у дома, на размер детских площадок», -
Екатерина Книга, специалист отдела продаж ГК «Балтийский Дом Недвижимости»
Между тем, калининградские риелторы жалуются на катастрофическую нехватку квартир с самыми востребованными параметрами – небольших «двушек» с отделкой.
«Маленькое жилье – это вариант для Питера или Москвы, когда нужно на время купить квартиру ребенку-студенту. А в Калининграде эти 16 квадратов мало кому нужны, даже если будут дешевыми. Самый минимум, который нужен здесь, - 20-22 кв. метра. У нас все время не хватает хороших двухкомнатных квартир! Средний класс, люди от 35 лет, работающие, с хорошей зарплатой - они хотят достойную жизнь. Приличная двухкомнатная квартира – вот, в чём они заинтересованы. Размером от 65 до 75 кв. метров, с удачной планировкой, а не с «какой получится», когда есть огромный коридор, где хоть на велосипеде катайся, и куцые комнаты – то ли гостиные, то ли спальни», - считает Лариса Шуляк, руководитель агентства недвижимости «Эрвин».
Грусть-тоска
Так или иначе, но застройщики преисполнены пессимизма, даже при хорошей мине в этой игре. К таким выводам приводят ежеквартальные опросы Росстата, в последнем из которых приняло участие 6,5 тысяч подрядчиков.
Выяснилось, что порядка 30% строительных организаций (в целом по России) на сегодняшнем рынке убыточны, а в предбанкротном состоянии находятся 16—18% компаний, доля таких фирм выросла за последний год примерно на 1-2%. По показателям рентабельности строительная отрасль оказалась в 1-м полугодии 2016 года на самой низкой отметке среди базовых отраслей экономики: всего 3,5%. Для сравнения, в рыболовстве и рыбоводстве рентабельность составила 60%.
Спад доходности строительного бизнеса отмечают и в Калининградской области. Несмотря на заверения регионального Минстроя в том, что импортозамещение по стройматериалам достигнуто и практически все, что необходимо производится внутри области, «кирпич и плитка» дорожают. Себестоимость строительства жилья в Калининградской области неуклонно растет, в основном, за счет роста цен на стройматериалы. По оценкам Росстата, она достигла 35,1 тысячи рублей за 1 кв.м. Но, как отмечают застройщики, реальные затраты часто бывают и выше.
Покупатели «сдуваются»
Все чаще покупку жилья откладывают «на потом» - кризис, и застройщики не смогут повлиять на это, если не начнут демпинговать. А в том случае, если цены действительно начнут падать, рентабельность строительного бизнеса устремится к нулю. Выиграют ли от этого покупатели жилья? Разве только на первых порах, пока не закончатся предложения на рынке новостроек.
«Завершение 2016 года характеризуется неплохим спросом на жилье, - рассказывает Екатерина Книга, специалист отдела продаж ГК «БДН». - В настоящий момент многие компании демпингуют, но это не будет долго продолжаться. В 2017 году возможен рост цен, но незначительный. Он будет связан с проявившимся недостатком предложения и значительным увеличением себестоимости строительства. Ожидается и уменьшение потребительского спроса на недвижимость. А это неминуемо приведет к тому, что объёмы строительства будут сокращаться. Тем не менее, рынок недвижимости может оставаться стабильным, так как многие россияне по-прежнему вкладывают свои средства именно в жилье. К обвалу может привести приостановление программы ипотечного кредитования. В такой ситуации крайне сложно прогнозировать, как поведет себя строительная сфера».
Временный штиль или уверенное падение?
В аналитике не обходится без «шоковой терапии». Резкую точку зрения высказал Антон Беляков, член Совета Федерации, председатель общероссийского общественного движения «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди». По его мнению, в обозримом будущем застройщиков ждет стагнация, дальнейшее снижение потребительского спроса и массовое банкротство строительных и девелоперских компаний.
Подобную позицию разделяют и калининградские строительные компании.
«Изменения в законе о долевом строительстве «смоют» на региональном рынке порядка 20-30% застройщиков. Это совершенно очевидно. Уйдут некрупные компании: основная причина – требования закона к увеличению уставного капитала компаний. Отмечу, что законодательство ужесточает требования не только к застройщикам, но и к дольщикам, поэтому с новыми правилами следует ознакомиться всем», -
Артур Евстигнеев, менеджер отдела продаж компании «Спецремстройтрест»
«В данный момент строительный рынок находится в стагнации. В дальнейшем возможны банкротства мелких компаний и поглощение их крупными, - считают в ГК «БДН». - Новые застройщики в ближайшее время вряд ли будут появляться».
И банковский сектор тоже штормит
Собственно, есть и радостные новости. Ипотечный рынок, по некоторым оценкам, бьет рекорды роста. На 30% больше ипотечных кредитов будет выдано в 2016 году, чем в 2015-м, причем треть всей выдачи – порядка 500 млрд рублей - придется именно на 4-й квартал. Такие прогнозы дает многопрофильный аналитический центр НАФИ. Он отмечает, что около 40% всех выдач кредитов обеспечит госпрограмма субсидирования ипотечной ставки.
А вот уже на первый квартал 2017 года сценарии на ипотечном рынке могут быть очень разными. И многое (если не все) зависит от доходов населения: их рост, понятное дело, спровоцирует динамику уровня покупательной способности. Но и застройщикам, и покупателям будут нужны новые привлекательные госпрограммы, поддерживающие новостройки.
Что происходит в Калининградской области?
Что происходит и что будет происходить на рынке недвижимости в Калининградской области, сказать трудно.
С одной стороны, ситуация сложилась красивая: строят так много (в 2015 году - 1,2 млн кв.м жилья, показатель на 1 человека составил 1,24 кв.м), что область вошла в тройку лучших по объемам ввода новостроек в эксплуатацию. Однако это, по некоторым оценкам, привело к переизбытку предложения: к середине 2016 года непроданными оставались около 4,7 тысяч квартир.
С другой стороны, это не переизбыток предложения, а отсутствие платежеспособного спроса: продажи упали до 23%, утверждает Александр Пак, специалист агентства недвижимости «Авеню Риэлт».
Что делать в такой ситуации? Хорошую мину. Поэтому многие девелоперы и риелторы утверждают: сегодняшний день идеален для покупок жилья. Ведь скоро, очень скоро цены пойдут вверх: к примеру, региональный РБК прогнозирует вместе с именитыми областными спикерами рост стоимости квартир в новостройках на 15-20%. Такую точку зрения разделяет и компания «Спецремстройтрест».
«По нашим прогнозам, уже в ноябре-декабре 2016 года цены на первичном рынке жилья начнут повышаться, - считает Артур Евстигнеев, менеджер отдела продаж застройщика «Спецремстройтрест». - Это связано в первую очередь с завершением программы господдержки ипотеки. Влияние оказывает и больший туристический поток, который усиливается по мере приближения новогодних праздников. Сложно сказать, что будет со «вторичкой» в Калининградской области, но в целом по стране на этом рынке жилой недвижимости наблюдается небольшое падение цен. Стоимость же строящегося жилья медленно, но стабильно идет вверх».
Противоположного мнения придерживаются в ГК «Ремжилстрой»: не за горами демпинг, по мнению замдиректора компании Евгения Афанасьева, и акции по снижению цен.
«Максимальный спад продаж будет у типовых проектов за пределом городской черты. На сегодняшний день соотношение рыночной цены на квартиры и себестоимости строительства оптимально. У застройщиков уже давно нет той высокой рентабельности, которая была в период роста экономики. Поэтому цена квартир на первичном рынке в ближайшей перспективе будет относительно стабильной, с возможной балансировкой в 5-7%», -
Евгений Афанасьев, заместитель директора ГК «Ремжилстрой»
"Спад в жилищном строительстве очевиден. Ввод в действие жилых домов составил за период январь-август 2016 года, по данным Федеральной службы госстатистики, порядка 85%. Это означается, что по сравнению с прошлым годом мы наблюдаем падение на 15 %. Как сохранить бизнес в условиях кризиса? Универсальных схем нет. Модель бизнеса у многих застройщиков разная: у кого-то высокий кредитный портфель, кто-то работает на инвестиционных или привлеченных по долевому строительству средствах, есть и те, кто имеет достаточно высокий уровень собственных активов. Поэтому у каждого будет своя «стратегия выживания». Однозначно, что многое будет зависеть от уровня компетенций менеджмента компаний, опыта и имиджа застройщиков на строительном рынке".
"Текущий период спада объемов строительства продолжится, - продолжает Афанасьев. - Следовательно, будет и дальше происходить оптимизация бизнес-процессов, которая затронет персонал компаний-застройщиков. Некоторые будут вынуждены повышать добавленную стоимость продукта, отказываясь от услуг аутсорсинга. Это усилит конкуренцию подрядных работ на строительном рынке. В такой ситуации наибольший риск будет, прежде всего, у подрядных организаций. Кого-то из них поглотят более крупные компании, либо они уйдут с рынка вообще. Ну и, конечно же, высокий мультипликационный эффект в строительной отрасли повернет в сторону спада и отразится на смежных отраслях.
Времена высокой волатильности цен на рынке недвижимости, надеюсь, уже в прошлом. Цены длительное время пребывают в стагнации.
Конечно же, будут демпинговать, проводить маркетинговые акции, чтобы привлечь клиентов снижением цен. Но не думаю, что это сильно отразится на средней стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке. Скорее всего, таким способом будут пытаться либо распродать неликвидные квартиры, либо привлечь средства на закрытие финансовых обязательств продавцов недвижимости.
Что будет дальше? Шаг планирования у строительных компаний сегодня значительно сузился – он не превышает двух лет, и его рамки определяются, как правило, лишь периодом реализации конкретных проектов. Но всё же, учитывая общие тренды на рынке недвижимости, можно предположить следующее. В ближайший год процентов на 10-15 увеличится доля ипотечных сделок. Не значительно, но вырастет количество иногородних покупателей. Спрос постепенно падает, и покупатель становится более избирательным и требовательным: поэтому в решениях о покупке в приоритете будет локация объекта недвижимости, его качество, а так же надежность застройщика. Покупатель выбирает качество жизни, комфортную среду проживания, а значит, определяющим фактором будет также наличие инженерной и социальной инфраструктуры. В целом, это приведет к тому, что максимальный спад продаж будет у типовых проектов за пределом городской черты. Только по мере того, как предложения в городе будут исчерпываться, покупатель обратит внимание на более удаленные объекты, но, тем не менее, их класс, комфорт и качество должны будут повышаться", - заключает эксперт.
Что бы ни анализировали эксперты и прогнозировали аналитики, решать и голосовать своим кошельком будут покупатели. Ситуация, непростая для застройщиков, сложна и для их клиентов: как распорядиться деньгами, если мнения такие противоречивые? И самый честный совет, наверное, будет таким: доверяйте своему мнению и тщательно изучайте предложения строительных компаний Калининградской области. Вся информация о них есть на нашем сайте.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
