«Если застройщик снижает стоимость жилья, это плохой признак», - Борис Бабаянц, директор Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области
Это не тупик, конечно, а временная западня: застройщики сегодня не могут ни поднять цены на квартиры, ни снизить их стоимость. Что ждет региональный строительный рынок и, самое главное, дольщиков? Своими размышлениями с "Застройщиками39.рф" поделился директор Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Борис Бабаянц. Кроме того, читайте в этом интервью, что он посоветовал обманутым дольщикам в Калининграде.
Давайте начнем наш разговор с темы обманутых дольщиков Калининграда. В конце ноября они собрались на объединенный митинг, который стал самым массовым в 2016 году. Что могут сделать эти люди, чтобы спасти ситуацию, кроме как стоять с плакатами и взывать к совести властей и застройщиков?
Борис Бабаянц: - Я прекрасно понимаю людей, которые вложили свои деньги, некоторые даже взяли кредиты в банке на покупку квартиры и оказались в ситуации, когда дом не достроен и квартир нет. Как из нее выйти?
Сложность в том, что порядок действий строго регламентирован действующим законом, который определяет всего 3 пути выхода через банкротство застройщика. Сегодня такая процедура идет во всех организациях, где есть долгострои. Если управляющий видит, что объект невозможно завершить, то в стадии конкурсного производства он должен передать его либо дольщикам, либо новому застройщику. Тот примет на себя обязательства по достройке здания и передаче квартир дольщикам. Еще один вариант - объект выставляется на аукцион, продается, и люди, как залоговые кредиторы, получают около 80% от вырученной суммы. Последний вариант, по моему мнению, самый плохой.
Почему? Если никто не купит объект по первоначально заявленной цене, управляющий опустит ее сначала процентов на 15, потом еще на 10%, а в конечном итоге может продать здание по любой стоимости. И возможна ситуация, когда объект, на котором числятся 200 дольщиков, купят миллионов за 150. Тогда люди не покроют своих затрат, а новый собственник не будет нести никаких обязательств перед ними.
Какой путь выбирал Ваш Фонд? Вы много занимались проблемными объектами.
Борис Бабаянц: - Как правило, мы выходили из положения следующим образом: брали на себя обязательства как застройщики, но с определенными условиями. На объекте должна быть возможность построить дополнительные квадратные метры: прибыль от них покроет затраты, которые мы понесем по достройке объекта. По такому принципу мы достраивали и «Вальдау», и объект на ул. Орудийной, и другие жилые комплексы. Порядка 1500 семей решило тогда свои жилищные проблемы. Все это происходило в период кризиса с 2009 года по настоящее время, последний дом недавно достроили в Чкаловске.
Что Вы скажете про те калининградские объекты, которые являются проблемными сегодня?
Борис Бабаянц: - К каждому дому надо подходить индивидуально. Например, в «Регион Сервисе» приняли решение о продаже объекта, но, будем надеяться, что Фонд примет участие в его судьбе. Мы уже дали обещание дольшикам, что если купим этот объект, то со всеми заключим договора. Если кто-то согласится остаться как дольщик, то он заключит договор, доплатит определенную сумму (она будет не такая уж большая – так как дом в высокой степени готовности) и в итоге получит квартиру по цене ниже сегодняшней рыночной. Если человек решит продать ее, он вернет свои затраты.
Как Вы прокомментируете ситуацию с объектом «Вивагса»?
Борис Бабаянц: - Сложный случай. Практически весь дом был распродан. Надстроить один этаж? Это копейки дополнительной прибыли с ворохом дополнительных задач - надо смотреть, выдержит ли фундамент, переделывать проект и так далее. Я считаю, что в ситуации с «Вивагсом» дольщикам надо создавать ЖСК, получать этот объект и только потом уже думать, как действовать дальше.
Но у всех перед глазами «Новая Сельма», которую волевым решением взяли и достроили…
Борис Бабаянц: - Мы изучали опыт по всей России. Только 1-2 региона решили проблему просто и быстро - взяли деньги из бюджета и достроили объекты. Но это могут себе позволить богатые регионы, где, например, высокие доходы бюджета за счет нефтяной промышленности. Все остальные идут по другому пути: или дольщики дополнительно вкладывают деньги, чтобы строительство продолжилось, или власти выделяют застройщикам дополнительные земельные участки – там они могут что-то еще построить, а деньги, вырученные от продажи дополнительных квадратных метров, направить на достройку проблемного дома. Еще один вариант помощи – компенсация процентных ставок организациям, которые привлекают деньги на достройку.
А что делать в Калининграде?
Борис Бабаянц: - Учитывая опыт регионов и наш собственный, мы разработали комплекс мер и передали свои предложения областному правительству.
По нашему мнению, нужен некий независимый региональный оператор, который будет координировать все действия и с дольщиками, и с застройщиками, и с властями. Не секрет, что есть очень много юристов, готовых помогать обманутым дольщикам. Они, как правило, много обещают, но далеко не всегда это исполняют. К сожалению, имеется печальный опыт.
Возьмите пример «Калининграджилстроя»: с 2003 года на Челнокова стоял недострой. И тот вариант, к которому его дольщики пришли сейчас, Фонд предлагал им в 2005 году! Мы говорили: «Давайте построим вам дома на других участках, а это здание снесем. Мы дадим вам квартиры там, где уже есть наши дома, а здесь будем строить новое жилье». Тогда руководство отказывалось, искали варианты получше. В итоге пришли к такому же – но… спустя 10 лет! Почему? Потому что руководство кооператива жило хорошо – у них были квартиры. А ведь среди дольщиков были и такие, которые не дождались квартир, царство им небесное…
Но и сегодня дольщики ждут лучших решений и выходят на митинги…
Борис Бабаянц: - К сожалению, в настоящее время общеэкономическая ситуация не способствует быстрому поиску решений для дольщиков. Ведь речь идет о том, что для завершения строительства долгостроев необходимы сотни миллионов рублей… Вряд ли такое финансирование можно обеспечить за счет бюджетных источников. Поэтому на Общественный совет мы вынесли и получили одобрение идеи о создании регионального оператора. Надеюсь, что до конца года этот вопрос будет разрешен.
Что Вы можете посоветовать дольщикам «Ганзы Сервис»?
Борис Бабаянц: - Ситуация с объектами «Ганза Сервис» - самая сложная. Честно говоря, там надо пойти по пути создания дольщиками кооператива, учитывая, что есть возможность присоединить примыкающий земельный участок, частично пересмотреть проект... В «Ганзе Сервис» в числе дольщиков есть и юридические лица, которые входили в долю. Но там все, что было построено, увы, нужно сносить... Важно понять, можно ли построить большее количество квадратных метров на этих территориях и за счет чего получить дополнительную прибыль. Тогда объект будет реанимирован.
То есть создание ЖСК – самый приемлемый вариант?
Борис Бабаянц: - В случае с «Ганзой Сервис» да, надо идти по пути создания кооператива. Но что делать, если человеку придется доплатить, к примеру, 1 млн рублей, а этих денег у него нет? Хорошо, если появится организация, которая выкупит его долю, а на эту сумму предоставит ему квартиру в своих уже имеющихся домах. Например, тех, которые строятся по программе «Жилье для российской семьи». Да, это не улица А.Невского, а, например, Емельянова. Но… тут уж надо выбирать.
По Вашему мнению, станет ли проблемных объектов в Калининграде в 2017 году больше?
Борис Бабаянц: - Такие риски есть, но наверняка не знает никто. Возьмите «СУ-155», это же была одна из мощнейших компаний в России. У нее собственные заводы, домостроительные комбинаты. Это был монстр среди строительных компаний. И вдруг такой мощный холдинг одномоментно лопнул! Насколько я знаю, требуются десятки миллиардов рублей, чтобы завершить все начатые стройки, хотя и активов много. Поэтому гарантировать, что завтра подобного не произойдет с кем-то из застройщиков, невозможно.
В чем основные проблемы и риски?
Борис Бабаянц: - Одна из ключевых проблем, на мой взгляд, состоит в том, что банки не хотят работать с застройщиками: они считают, что кредитование строительства - это рисковое направление деятельности. А экономическая ситуация сегодня неблагоприятная, продажи жилья упали… Вот, например, работая по старой схеме 214-го закона и страхуя договора долевого участия, в случае наступления страхового случая получить возмещение от страховой компании практически нереально! На это может уйти до 10 лет – настолько сложна процедура получения денежных средств.
Помогут ли поправки в этот закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с января 2017 года?
Борис Бабаянц: - В первую очередь давайте говорить о компенсационном фонде. Размер взноса каждого застройщика будет составлять 1% с каждого объекта. Взять, к примеру, «СУ-155». Сумма на достройку всех объектов компании в России оценивается в 30 млрд рублей. Сколько составит 1% по одной этой организации? Или если взять для примера нашу область… Примерная оценка стоимости достройки объекта фирмы «Вивагс» - от 150 до 200 млн. рублей. Объект «Ганзы» – практически нужно начинать с нуля, там, наверное, 400-500 млн. Вот и посмотрите, 600 млн рублей нужно, чтобы завершить достройку только 2 объектов. Таким образом, чтобы создать компенсационный фонд нужно выполнить работ на сумму 60 млрд. рублей. По моему представлению, все это – не более, чем красивая идея заботы о людях, а по факту - просто дополнительное вытягивание денег из застройщиков. Те, кто принимает подобные законы, считают по Москве и по Питеру, где цена продажи жилой недвижимости превышает ее себестоимость в 2-3 раза. В регионах же максимальная доходность 20-30%, после налогов и кредитов она еще меньше, а учитывая, что люди не бегут покупать квартиры, и скорость продаж снижается, то дай бог окупить все затраты…
Вот мы с Вами и подошли к теме стоимости квартир в регионе… Чего ждать?
Борис Бабаянц: - Серьезных изменений не будет. Во-первых, себестоимость строительства – что в городе, что в пригороде – примерно одинаковая, с максимальной разницей в 5 тысяч рублей на квадратный метр. А вот цена продаж в различных районах совершенно разная! Если в центре Калининграда (где массовая застройка уже не ведется) продажи идут от 60-70 тысяч рублей за квадрат, то в Балтрайоне, например, на ул. Емельянова, – от 35 до 45 тысяч. Но что важно понимать? Выросли цены на все стройматериалы, выросли тарифы на перевозки, топливо, регистрационные процедуры, штрафы... Наконец - страховка! Если раньше договора долевого участия страховали под ставку 0,7-0,8%, то сегодня это минимум 1,3-1,4 %. С января 2017-го еще 1% «ляжет» от взносов в компенсационный фонд. В совокупности это должно привести к росту стоимости квартир, но ведь последние 2-3 года цены на квартиры практически не растут!..
Но и не падают!..
Борис Бабаянц: - Опускание цены – это плохой признак.
Если застройщик начинает резко сбрасывать цены, он делает это для того, чтобы вывести деньги. Если объект практически готов, то вопросов нет, но если еще строится – это должно насторожить. Значит, у застройщика нет денег и есть высокий риск остановки строительства. Проанализируйте любой объект, который стал проблемным. Везде сначала было резкое снижение цен – что на «Новой Сельме», что у «Вивагса», что у «Ганзы».
Поэтому когда люди покупают квартиру, они должны обратить на это внимание, а не гнаться за дешевизной и потом винить в проблемах правительство.
То есть кризис кризисом, но застройщикам не стоит опускать цены на квартиры?
Борис Бабаянц: - А какой смысл? Конечно, в любом доме есть квартиры получше и похуже, и я уверен, что сегодня каждый застройщик гибко подходит к продажам. Но ведь видно, что если дом строится медленными темпами, и компания вдруг объявляет акцию с суперскидками, то можно сделать однозначный вывод, что нет денег, чтобы обеспечить стройку.
К чему может привести нынешний экономический кризис вкупе с изменениями в законодательстве?
Борис Бабаянц: - Объединяться строительным компаниям сложно, поэтому вероятнее всего, что каждый будет выкручиваться сам: никуда не денешься, закон есть и его надо исполнять – платить за страховку, взносы в компенсационный фонд…
Но ряды застройщиков все это зачистит?
Борис Бабаянц: - Вполне возможно, что просто будут уменьшаться объемы строительства жилья. Хотя не только для области – для страны в целом это хуже всего. Как известно, когда Америка оказалась в Великой депрессии, она вышла из кризиса, когда начала строить дороги и много жилья. Ведь строительство жилья тянет за собой много отраслей экономики: на 1 вложенный рубль дополнительно в смежных отраслях выполняются работы на 8 рублей, и это минимум. Конечно, в Калининградской области мы зажаты. Вот если бы создать ситуацию, чтобы в Калининград массово поехали переселенцы..! Как это было в 90-х годах, когда наблюдался всплеск приезжих. И сегодня нам необходим приток специалистов, которые бы приезжали в регион не только отдыхать, но и жить. Российский менталитет таков, что мы привязаны не к работе, а к жилью, и нам надо создать систему, которая бы заинтересовала людей приезжать сюда надолго, а лучше – навсегда. Например, запустить качественную программу арендного жилья.
В регионе собираются создавать промышленные кластеры, привлекать специалистов. Но насколько удобно будет застройщикам строить в области, а не в Калининграде?
Борис Бабаянц: - Разницы нет, где строить, если понятно, что жилье будет куплено. Можно договориться с директором будущего завода, какой дом и сколько квартир будет нужно его работникам, - такой заказ будет гарантией сбыта. Построить-то самое простое, и застройщики побегут строить под конкретного заказчика! К примеру, вот почему область так хорошо выполнила план по расселению ветхого и аварийного жилья? Тогда правительство приняло очень правильное решение – не искать готовые квартиры, а строить жилье под расселяемые дома. И всем было выгодно. Так что проблемы в этом я не вижу.
А в чем есть проблемы?
Борис Бабаянц: - В потребности! Застройщики должны понимать, что новые квартиры нужны и в каком количестве. Вот, например, говорят, что в Черняховске будет промышленный кластер и построят новый завод. Или в Нивенском хотят ставить крупное производство. Но сегодня никто вам не скажет, сколько там нужно жилья.
И решать ситуацию собираются посредством арендного жилья…
Борис Бабаянц: - К сожалению, сегодня российская банковская система не может дать такие длинные кредиты, чтобы запустить программу арендного жилья. Дай бог, чтобы у АИЖК, которое сейчас занимается разработкой этого механизма, все получилось. Правда, у них есть серьезные требования, которые застройщикам не всегда просто выполнить. Например, дом должен быть целиком арендный. Это сложно: возводится не подъезд, а дом, а предприятию столько не нужно. Получается, с одной стороны, нужно строить под конкретного заказчика, а с другой – в нашем регионе трудно найти предприятие с такой большой потребностью в жилье для сотрудников. Такой принцип может сработать в крупных городах – Питере, Москве, в других мегаполисах с населением в несколько миллионов человек. В Калининградской области будет сложно: нам необходим приток населения. Без этого никуда.
Как в настоящий момент соотносятся спрос и предложение на новые квартиры?
Борис Бабаянц: - Предложение, конечно, превышает спрос. Насколько? Не могу сказать. Я думаю, в общей сложности 2-3 тысячи свободных квартир в сданных домах есть на рынке.
И они не повлияют на падение цен?
Борис Бабаянц: - Нет, конечно! Они же находятся в разных местах, разбросаны по городу, и это некритичное количество.
Есть ли тенденция к росту стоимости жилья?
Борис Бабаянц: - Я думаю, что цены могут повышаться, но только не на жилье эконом-класса. Подрастет стоимость в небольших домах, которые строятся для людей с достатком, но элитного жилья в Калининграде настолько мало, что оно не влияет существенно на рынок. У нас в основном строится «эконом», «эконом плюс», ну кое-где «бизнес-класс», как, например, Цветной бульвар и объекты на Советском проспекте. Посмотрите на Московский район: там же уже давно держится одна и та же цена – примерно от 38 до 45 тысяч рублей за квадратный метр. И меньше уже некуда! А вот выше – никто покупать не будет.
Есть ли еще места в Калининграде, где можно строить?
Борис Бабаянц: - Конечно! Дефицита земельных участков нет. Есть проект по юго-востоку, там, где ТЭЦ-2. Планируется красивый бульвар за счет федеральных средств, заявку такую дали. И там можно стоить большой микрорайон – до 1 млн квадратных метров. Возможна большая стройка на территории между улицей Гагарина и Московским проспектом. Еще один массив есть рядом с «Новой Сельмой». Многие земли уже давно имеют собственников, которые просто выжидают удобной конъюнктуры для начала строительства. Причем это будет не точечная, а квартальная застройка.
Что будет с садовыми обществами?
Борис Бабаянц: - В них постепенно начали «заходить» застройщики со своими проектами, особенно в те, что расположены внутри Калининграда. В Чкаловске скупают участки и уже строят многоэтажные дома. Поэтому в любом случае, со временем внутри города садовых обществ не останется.
Каковы временные перспективы?
Борис Бабаянц: - Прогнозировать сложно. Все зависит от того, как будет расти Калининград: хорошо бы, чтобы активнее развивалась экономика, была, наконец, разработана и внедрена программа строительства арендного жилья, выделялись деньги на расселение аварийного жилья, эту программу нельзя провалить. Если примут нужные законы и город начнет бурно развиваться, поедут инвесторы, будут создаваться промышленные и разные другие территории, тогда рынок жилья переживет новый взлет! Стройкомплекс региона уже демонстрировал ввод жилья в объеме 1,1 млн кв.м в год, поэтому большие цифры нас не пугают! Так что все сейчас зависит от дальнейшего развития нашей экономики.
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Компании
Новое
По теме
