Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:



Регистрация
Конец сезона покупки квартир: что происходит с рынком недвижимости в Калининградской области на самом деле?


Аналитика и цены

Конец сезона покупки квартир: что происходит с рынком недвижимости в Калининградской области на самом деле?

К началу сентября 2021 года интерес к покупке квартир в Калининградской области резко упал. Чем вызваны подобные сдвиги в настроениях тех, кто планировал приобрести здесь жилье, какими последствиями это обернется для девелоперов и инвесторов, а также какой вид недвижимости набирает популярность в Калининградской области — читайте в нашем обзоре.


Поделиться


Пандемия коронавируса, разразившаяся в начале 2020 года, нанесла удар по всем сферам, не обойдя стороной и рынок недвижимости. Чтобы как-то смягчить последствия наступившего кризиса, наше государство предприняло соответствующие меры, направленные на снижение ипотечной ставки. С наступлением карантина многие люди, проживавшие в более-менее стесненных квартирах с многочисленными родственниками, осознали необходимость приобретения дополнительной жилплощади. Некоторые были вовсе убеждены, что в связи с тяжелой экономической ситуацией недвижимость должна сильно подорожать. И когда государство предложило ипотеку на выгодных условиях, это спровоцировало повышение спроса, и народ начал скупать квартиры, чтобы не упустить уникальный шанс, ведь недвижимость лишней не бывает и она всегда в цене.

Но все рано или поздно заканчивается, и то же произошло с интересом к покупке квартир в Калининградской области.

 

Штиль после бури

Карантин подтолкнул людей на отчаянные поступки, на которые они не могли решиться годами, и в первую очередь это связано с покупкой жилья.

В Калининградской области львиная доля покупателей пришлась на приезжих из разных уголков России, преимущественно из Московской, Кемеровской, Мурманской областей, Приморского края.

Статистика стоимости квартир в новостройках на портале «Застройщики39.рф» показывает, что средняя цена квадратного метра с конца 2016 по июнь 2020 года плавно менялась в сторону увеличения, не вызывая беспокойств у населения. Однако в период с 2020 по 2021 год произошел резкий рост цен, и весной-летом 2021 года показатели достигли небывалых высот. На протяжении лета средняя цена квадратного метра подверглась корректировке и ощутимо не менялась ни в сторону повышения, ни в сторону понижения по сравнению с предыдущими годами.

Средняя стоимость кв.м. в новостройках Калининградской области 

 

Так, средняя стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире в Калининграде в период с декабря 2016 года по март 2019 года выросла всего на 5,7 %: от 53 тыс. рублей до 56 тыс. рублей. Далее в период с 1 марта 2019 года по 1 июня 2020 года за короткий промежуток времени средняя стоимость изменилась в сторону увеличения уже на 7,7 % и достигла 60,3 тыс. рублей за кв. м. Пик пришелся на 1 апреля 2021 года, когда средняя стоимость квадратного метра составила 85,2 тыс. рублей, что аж на 41,3 % больше, чем год назад. За период с 1 апреля 2021 года по 1 сентября 2021 года диапазон колебания цен находился в пределах 85,3 тыс. и 84,2 тыс. рублей за кв. м.

Средняя стоимость кв.м. в новостройках Калининграда

 

 

Центральный район

В излюбленном Центральном районе г. Калининграда мы наблюдаем, что с 1 июня по конец августа 2021 года цена квадратного метра в двухкомнатной квартире в новостройке подросла приблизительно на 4 %. Например, у СК Домарт в ЖК «Третьяковский» цена кв. м в двушке на 1 июня была от 90 тыс. рублей, на конец августа — от 99 тыс. рублей. То же самое касается других застройщиков и их жилых комплексов: «Дом на Дм. Донского» от СК МПК (1 июня 2021 года — от 100 тыс. рублей, конец августа — от 116 тыс. рублей); ЖК «Альпы» от СК Строительный трест (1 июня 2021 года — от 82,5 тыс. рублей, конец августа — от 84 тыс. рублей); ЖК «Соло» от застройщика КСК (1 июня 2021 года — от 82 тыс. рублей, конец августа — от 84 тыс. рублей); ЖК «Жилой дом на Огарева» от СК Престиж Строй (1 июня 2021 года — от 130 тыс. рублей, конец августа — от 140 тыс. рублей). С более подробной информацией о застройщиках вы можете ознакомиться на сайте.

 

Ленинградский район

В Ленинградском районе цены также устаканились: двухкомнатную квартиру, например, у застройщика «Ремжилстрой» в ЖК «Легенды моря» в начале лета и в конце августа можно было купить от 90 тыс. рублей за квадратный метр. У известного застройщика Акфен в ЖК «Янтарный» 1 июня 2021 года квадратный метр в двушке стоил от 67,6 тыс. рублей, под конец августа стал стоить от 75 тыс. рублей.

 

Московский район

По-прежнему самое дешевое жилье в новостройке можно приобрести в Московском районе, однако следует учитывать, что и в этом районе недвижимость подорожала. Так, цена за квадратный метр в ЖК «Рыбная деревня» от застройщика КТСХ в двухкомнатной квартире 1 июня 2021 года стартовала от 122 тыс. рублей, на конец августа — от 129 тыс. рублей.


Гурьевский район

В Гурьевском районе Калининградской области, где спросом пользуются и город, и близлежащие поселки, статистика средней цены квадратного метра в двухкомнатной квартире в период с 1 апреля 2020 года по 1 апреля 2021 года взлетела приблизительно на 41 %: с 60 тыс. рублей до 83,6 тыс. рублей. С начала июня 2021 года цена за квадратный метр у разных застройщиков менялась по-разному. Для сравнения:застройщик GreenCity предлагает квартиры в ЖК «Нойхаузен» (г. Гурьевск) с начала лета по цене 65 тыс. рублей за квадратный метр в двухкомнатной квартире, застройщик Раушен Парк в ЖК «Райшен Парк» (пос. Отрадное) — в начале июня от 110 тыс. рублей, а на конец августа от 115 тыс. рублей.

 

Побережье

Не может не бросаться в глаза статистика стоимости квадратного метра квартир в новостройках побережья Калининградской области, где цены неуклонно начали расти еще в октябре 2019 года вплоть до 1 мая 2021 года и увеличились почти в два раза: квадратный метр в среднем стал стоить 107,2 тыс. рублей. В Светлогорском и Зеленоградском районах жилье оказалось купить дороже всего: застройщик Мидгард в ЖК «Midgard Club» продает квартиры, где стоимость одного квадратного метра в июне 2021 года была от 230 тыс. рублей, а по состоянию на август стала 300 тыс. рублей. При всем при этом на протяжении лета стабильной остается цена на жилье у зеленоградских застройщиков, таких как ГК Кранц-парк в ЖК «Кранц-Парк» и СК Зеленоградск-Сельстрой в ЖК «Санкт Лоренц».

Застройщики в Пионерском и Янтарном округах также не планируют снижать цены: например, ЖК «Морской» от СК Эталон-Вест продавал в июне квадратный метр в двушке от 80 тыс. рублей. Сейчас эта цифра переросла в 100 тыс. рублей за кв. м.

Средняя стоимость кв.м. в новостройках побережья Калининградской области 

 

Рост цен, безусловно, зависит от объекта недвижимости: на одни ценник вырос за лето на 15-20 %. Также здесь нужно понимать обратную зависимость: чем меньше площадь квартиры, тем выше будет стоимость квадратного метра, и наоборот. И застройщик застройщику рознь. Прямая же зависимость роста цен связана с расположением объекта: если это жилой комплекс с видом на море, соответственно ни о каком падении цен речь не идет. Локация, репутация застройщика, качество стройки, вид жилья — все это влияет на динамику цены.

 

Как изменился спрос на квартиры?

С начала 2020 года наблюдается ажиотажный спрос на квартиры в Калининграде. Новостройки разбирали уже на этапе предпродажи. Так было до недавнего времени, пока не наметилось заметное снижение спроса. Как же так получилось, что туристическая Калининградская область, раскрученная до предела, испытывает дефицит спроса на рынке недвижимости?

Давайте посмотрим правде в глаза. Все, кто хотел купить квартиры, уже вложились. Люди, выжидавшие подходящего момента, возможно, вовсе не успели купить квартиру, поскольку их бюджет был ограничен, а скачок цен так внезапно застал врасплох. Сейчас в Калининградской области люди замерли и ждут снижения цен, поскольку после бума, произошедшего в первом полугодии 2021 года, должен же быть рано или поздно спад. Покупатели откладывают покупку, ожидая смены направления ветра на рынке недвижимости. И это лишь один из факторов снижения спроса.

Еще одна не менее важная причина кроется в следующем. С 1 июля 2021 года власти свернули программу льготной ипотеки, против которой выступал Председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина, называя ее вредоносной. Это послужило поводом для отказа многих людей от ипотеки.

 

 

Застройщики останутся у разбитого корыта?

По большому счету застройщики от падения спроса не страдают и ничего не теряют. Соответственно, объемы возводимого жилья уменьшаться не будут. Все дело в новых правилах строительства, которые были введены в 2019 году. Речь идет об эскроу-счетах. Новая схема работы застройщиков предполагает независимость от финансовых средств населения, поскольку реализовать объект на деньги дольщиков теперь запрещено законом. Девелопер может строить на собственные имеющиеся у него средства, взять проектное финансирование в банке или продавать готовое жилье. Конечно, застройщикам зачастую приходится нелегко с банками и эскроу-счетами, но эти правила дают определенную протекцию застройщикам и позволяют достроить дом до конца и не обанкротиться.

 

 

Выбор в пользу индивидуального жилья

Коттеджные поселки возводились с нулевых, но спросом не пользовались от слова совсем. Данный тип жилья считался элитным, а значит, дорогостоящим. В настоящее время коттеджные поселки приобрели более утилитарный и практичный характер, стали более доступными для широких слоев населения. В каждом коттедже или жилом доме блокированной жилой застройки (таунхаусе) есть отдельный земельный участок, пусть не большой, но свой собственный, где можно после работы посидеть на веранде, выйти перед домом или устроить барбекю в выходной.

Земельный участок и дом, расположенный на нем, можно оформить под ипотеку, жилищные сертификаты. Кроме того, коттеджные поселки, как правило, строятся в сельской местности, поэтому коммунальные платежи будут ниже. Приобретая дом в коттеджном поселке, люди получают жилье в черте города с инфраструктурой в тихом месте.

В Калининградской области стало реальным купить коттедж или секцию в таунхаусе дешевле квартиры. 

 

 

Подведем итоги

Учитывая тенденции, характерные для рынка недвижимости Калининградской области за последние несколько лет, можно зафиксировать некоторые моменты, описывающие нынешнюю ситуацию. Во-первых, предпосылок для падения цен на новостройки не наблюдается и, возможно, нет смысла больше ждать и откладывать покупку. Во-вторых, спрос на квартиры падает, происходит смещение в сторону индивидуального жилья, так что это повод задуматься о загородном жилье. В-третьих, застройщики не несут больших убытков от падения спроса на квартиры, чему в числе прочего способствует новая система эскроу-счетов, объемы строительства уменьшаться не будут. Оставайтесь с нами и узнавайте больше новостей на портале «Застройщики39.рф» .

Комментарии



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.


По теме

Цены вверх и ни рубля назад: стоимость жилья в Калининградской области


Квартплата в Калининграде: во что обходятся коммунальные платежи


Цены на новостройки побережья весной 2021 года