«Обвала цен на недвижимость не случится. Будет их ступенчатое сползание, примерно по 10% в год», — Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU
На рынке недвижимости все еще хуже, чем с нефтью, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». По его мнению, ситуация с платежеспособным спросом и так печальна, а с каждым годом будет становиться все сложнее, при этом предложение растет с галопирующей скоростью. Поэтому к концу 2017 года нераспроданные новостройки займут до 50% рынка, и панацеей станет только снижение цен на недвижимость.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на одной из конференций высказал мнение о состоянии рынка недвижимости в России и дал прогнозы по его развитию в ближайшем будущем.
Текст выступления Олега Репченко (в сокращенном виде):
"Понятно, что цены на недвижимость определяются спросом и предложением.
Что касается спроса, то мы прекрасно понимаем: людям жилье нужно. И основная проблема – это платежеспособный спрос. Будут ли деньги и возможность заработать, чтобы купить жилье по тем ценам, по котором мы его хотели бы продать? Здесь особого оптимизма не вижу. Сейчас мы имеем не кризис, а переход в новую геополитическую реальность, которая всерьез и надолго. Настоящий кризис был в 2008 году, и он завершился довольно быстро – уже через год все пошло в рост. Не склонен связывать причины сложившейся сегодня ситуации с Россией, с нашей историей с Крымом, с санкциями - сыпется мировая финансовая система, сложившаяся усилиями европейских стран после Второй мировой войны. В этом (2016-м) году появились два «черных лебедей», которых мало кто ждал. Первый: британцы проголосовали за выход из ЕС. Второй: американцы выбрали президентом Трампа, и этого тоже никто не ожидал. И все возможные тектонические сдвиги в политике сводятся к одному: западная модель – «жить в кредит» - выдыхается. Эта модель исчерпала себя, и запад ищет новый путь. Главное в этом: шальных денег больше не будет, и не будут дуться финансовые «пузыри».
«Дулись» ведь и цены на недвижимость. У людей была возможность достаточно легко заработать, чтобы купить квартиру за все больший ценник. Эта модель также «сдулась». И я считаю, что с платежеспособным спросом с каждым годом в России будет все сложнее и сложнее: никто не отменял инфляцию на товары первой необходимости.
Что касается предложения… На рынке недвижимости все еще хуже, чем с нефтью: цены падают, а предложение растет галопирующими темпами. Сегодня оно находится на историческом максимуме, которого достигло перед наступлением кризиса, и снижаться не собирается. Более того, мы видим, как каждый месяц в Москве и Подмосковье «выходят» новые жилые комплексы, а многие застройщики не собираются ограничивать свое предложение. Тенденций к тому, чтобы объемы предложения падали, нет.
Что это значит? Сейчас те объемы, которые есть, не раскупаются. Года три назад такое явление как готовая квартира в новостройке было редкостью. Года полтора назад на рынке было уже процентов 10 готовых новостроек, то есть построенных, но не распроданных. Сейчас по нашим оценкам, на рынке порядка 30% готовых новостроек. Думаю, что через год это будет 50%. И вторичка глухо стоит.
Какие выводы?
Я считаю, что мы имеем долгосрочную тенденцию к сползанию цен на недвижимость. В обвалы я не верю: вижу, что будет ступенчатое сползание, примерно по 10% в год. Резюме такое: дна не будет, потому что сейчас не кризис. Происходит структурный переход рынка от прежнего состояния шальных денег к состоянию под названием «Денег нет!». Понятно, что в новой реальности ценовые уровни должны лежать существенно ниже, чем это было прежде. Переход рынка - процесс инертный, поэтому «черной пятницы» с внезапным обвалом не случится.
Однако мы представляем, что весь мир сейчас живет словно на пороховой бочке, и могут возникнуть новые «черные лебеди» и форс-мажоры. Выживут те компании, которые будут адекватно оценивать реальность. Я встречал немало догматичных позиций со стороны застройщиков, мол, цены должны только расти, «иначе я не играю». Вот они уже и не играют...
Думаю, что панацея – это снижение цен, и выиграет на рынке тот застройщик, кто сможет предложить товар достаточно качественный, с одной стороны, и по наиболее приемлемой цене, с другой стороны. Ровно так и живут насыщенные рынки.
Мы же слишком долго жили на дефицитном, когда, извиняюсь, какое г… ни построишь, по любой цене его могли купить. И сейчас мы пришли в обратное – нормальное! - состояние, когда рынок, в принципе, насытился, и купят только то, что представляет собой оптимальное соотношение цены и качества – в любом сегменте.
Цены на недвижимость сейчас завышены вдвое, по крайней мере, в Москве. Как это определить? Первый критерий: соотношение зарплаты с ценой метра. Второй критерий: соотношение аренды и продажи. Если посмотреть данные по Москве, то увидим, что любой рациональный человек не должен вообще ничего покупать, даже имея полную сумму денег на руках: выгоднее положить деньги на банковский депозит и жить на проценты".
Видео: M2TV.ru видеоканал о недвижимости
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
