Застройщики39.рф
В продаже 231 новостройка
от 135 застройщиков

Средняя цена 54080 руб./м2 ↑0.17%

Войти с помощью:




Войти, используя аккаунт на сайте:


E-mail
Пароль
запомнить


Отмена
   957   Аналитика и цены

Эксперты: цены на квартиры могут вырасти, а пострадавших дольщиков, вероятно, станет больше


С 1 января 2017 года прекращена программа господдержки ипотечных программ. Что эта сухая формулировка означает для покупателей квартир, застройщиков и банков, узнали «Застройщики39.рф» в нескольких экспертных интервью с региональными специалистами. Увы, прогнозы не всегда утешительные…


Рассказать друзьям:



Итак, государство окончательно решило прекратить поддержку ипотечных программ. Такое решение зрело давно и активно анонсировалось и обсуждалось еще в начале 2016 года. Однако к окончательному знаменателю пришли только к 2017 году. Вместо привычной госпрограммы застройщикам (по крайней мере, только тем, кто работает в Калининградской области) предложили несколько краткосрочных акций – с якобы низкими ставками, но при условиях дополнительного страхования.  Кто захочет воспользоваться этим, неясно. Однако в целом прогнозы экспертов не утешительны: по всей видимости, новые реалии приведут к росту цен на жилье и к сокращению количества застройщиков - по некоторым оценкам, до 50% (а значит, к уменьшению конкуренции, что вряд ли удержит цены от взрыва). Подробности – в интервью наших экспертов.

 

Кирилл Лило,

замдиректора по ипотечному кредитованию Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области

 

Давайте начнем с банков. Программа ипотеки с господдержкой возникла как антикризисная мера в рамках постановления Правительства РФ. В рамках нее банкам и АИЖК (Агентству по ипотечному и жилищного кредитованию) за счет бюджета предоставлялась компенсация затрат, связанных со снижением участниками рынка ипотечных ставок до уровня 12% годовых.

С 1 января 2017 года постановление прекратило свое действие, и фактически теперь рынок ипотечного кредитования не имеет столь существенных форм господдержки. Следовательно, все существующие сегодня кредитные программы осуществляются только за счет ресурсов банка. Нужно отдать им должное: за 2016 год банки серьезно повысили уровень ликвидности. Если говорить простым языком, накопили большое количество денежной массы.

Так что, в принципе, сегодня программа господдержки ипотечного кредитования уже не столь актуальна в связи со снижением ставок основными участниками рынка, некоторые из которых предлагают ипотеку по ставке ниже 12% годовых и без государственной поддержки.

Например, АИЖК, также являющийся самостоятельным участником рынка ипотеки, предлагает свой продукт с процентной ставкой от 11,75% годовых. И плюс есть переменная процентная ставка с фиксированным платежом - на сегодня она составляет 10,07%. То есть в настоящее время уровень рыночных процентных ставок достиг тех показателей, которые были поставлены перед программой ипотеки с господдержкой.

К слову, она еще реализуется в части решений по кредитным заявкам, принятым в прошлом году. В январе и феврале 2017 года будут выдаваться ипотечные кредиты и займы по условиям программы ипотеки с господдержкой, если заемщик получил положительное решение кредитора до конца 2016 года.

Поэтому, в принципе, особых потрясений нет. Мы не видим, чтоб рынок провалился или процентная ставка резко возросла. Сейчас наблюдается тенденция к ее снижению плюс повышение конкуренции. И хоть в 2016 году был существенный рост объема ипотечного кредитования по сравнению с 2015 годом, это можно в значительной степени объяснить эффектом низкой базы 2015 года.

Но тенденции конца 2016 года не самые благоприятные для рынка ипотечного кредитования в разрезе года: мы наблюдаем отрицательную динамику количества выданных кредитов. Это не показатель того, что жители нашего региона стали обеспечены жильем и решили свой квартирный вопрос: на сегодняшний день обеспеченность жильем в Калининградской области составляет 28 кв.м на душу населения, тогда как, например, в Германии этот показатель составляет около 40 кв.м на человека. Но сколь долго сохранится выжидательная позиция на рынке жилья, пока сказать сложно. На мой взгляд, не менее года.

Помимо рынка ипотеки стоит обратить внимание и на рынок новостроек. Здесь ситуация еще более напряженная. Помимо того, что ипотека является важным инструментом для реализации строящегося и готового жилья, ее динамика выступает индикатором финансовой устойчивости участников строительного рынка. Если мы видим некоторое падение объемов ипотечного кредитования, то это, безусловно, отразится на рынке новостроек. Как мы знаем, доля сделок с ипотекой у некоторых застройщиков достигает 60% от общего объема. И это не очень хороший сигнал, потому что задействовать ресурсы кредитования коммерческих банков по-прежнему намного дороже, чем привлекать средства физлиц в форме ипотеки. К тому же, повышаются требования к застройщикам в части дополнительных расходов по страхованию, по обязательным отчислениям в компенсационный фонд; все это ложится нагрузкой на себестоимость и, в итоге, влияет на цену.

Сейчас определенного роста цен нет, а рост издержек наблюдается. Поэтому, по нашим оценкам, некоторые застройщики могут не выдержать этой гонки и сойти с дистанции. К тому же у непрочно стоящих на ногах застройщиков – некрупных компаний, либо новых застройщиков, у которых один-два объекта в работе, - могут возникнуть проблемы с завершением строительства. А если при этом часть квартир уже реализована, существует очень большая опасность появления новых групп обманутых дольщиков в перспективе 2017-18 годов.

Для покупателей квартир имеются определенные риски. Поэтому при покупке жилья стоит максимально ответственно подходить к выбору объекта. Сегодня есть огромный соблазн купить жилье на начальной стадии по низкой стоимости, и здесь мы видим основные риски. Возможно повторение ситуации 2008-09 годов, когда людей привлекала в первую очередь низкая цена, а в итоге строившиеся объекты не были завершены, и многие семьи на долгие годы остались и без жилья, и без вложенных средств. Практически все оставшиеся сегодня в области проблемные объекты – это отголоски того времени.

Но надо отдать должное, что сейчас контроль за застройщиками становится более доскональным, его уровень постоянно повышается. Кроме того, принимаются различные государственные меры по решению проблем обманутых дольщиков. Они в большей степени ориентированы на те объекты, которые уже существуют, и тех пострадавших граждан, которые уже попали в реестр. Сейчас в правительстве Калининградской области совместно с общественностью обсуждается программа поддержки обманутых дольщиков, и, надеюсь, что в ближайшее время ее примут.

Нельзя не упомянуть о мерах поддержки, по-прежнему существующих в Калининградской области в плане приобретения жилья в новостройках. У нас есть региональные программы: субсидирование части первоначального взноса для молодых учителей, для молодых медицинских работников. И, по-прежнему, продолжается реализация федеральной госпрограммы «Жилье для российской семьи», в рамках которой строится жилье эконом-класса по социальной цене – не выше 35 тысяч рублей за квадратный метр.


 

 

Алексей Буланцев, 

начальник юридического отдела ГК «Инвент»

 

В 2017 году прекращается господдержка ипотечного кредитования. Хорошо это или плохо?..  На примере Калининградской области ситуация выглядит таким образом: в декабре 2016 года ипотека с господдержкой (в Сбербанке) была 12%, а сейчас, по инициативе застройщиков, – 11,5%, но всего до конца января 2017 года. Означает ли это, что в феврале 2017 года ситуация изменится? Навряд ли. Январь и февраль всегда были самыми провальными месяцами в торговле, и неважно, чего именно это касалось - недвижимости, автомобилей или петушков на палочке.

На фоне подорожания услуг ЖКХ и удорожания жизни в целом (по статистике, россияне потратили на празднование Нового года наименьшее количество денег за 5 предыдущих лет) ожидать какого-либо значимого роста цен на недвижимость в первом квартале 2017-го года не приходится.

Потом повышение цен на квартиры будет возможно, но рассуждения об этом – из области фантазий.

В целом 2017 год будет напряженным, сложным - в преддверии выборов Президента РФ, это будет год,  в котором обывательские слухи будут преобладать над реальными экономическими процессами. 


 

 

Евгений Афанасьев, 

замдиректора ГК «Ремжилстрой»

 

Программа государственной поддержки достаточно сильно повлияла на рынок строящегося  жилья, сместив интересы ипотечных заемщиков в сторону застройщиков.

Нужно отдать должное: решение по субсидированию ипотеки в определенной мере стимулировало продажи на падающем рынке недвижимости. И в какой то мере стала спасительной мерой для всего строительного рынка.

В структуре продаж, в частности по долевому строительству, доля покупателей с ипотекой постоянно росла, по некоторым оценкам она доходила до 60 % от всех сделок на первичном рынке жилья.

После закрытия программы по субсидированию ипотеки, вероятно, пройдет перераспределение кредитных сделок на первичном и вторичном рынке. Но эта доля, на мой взгляд, не будет очень значительной: все-таки новые дома, вводимые в эксплуатацию, в большинстве своем по качеству намного лучше стареющего жилищного фонда довоенной и советской постройки, а в Калининградской области объем старого фонда очень значительный. Новый дом - это новая современная инженерная инфраструктура, гарантийное обслуживание, улучшенные стандарты энергосбережения, да и более выгодная квартирография, ориентируемая на комфортность проживания.

После прекращения субсидирования ипотеки некоторые застройщики (в большей степени это коснется низколиквидных объектов) будут продолжать проводить с банками акции (досубсидирование) по снижению ставок на свои объекты, чтобы повысить привлекательность сделок на проекты в стадии строительства.  К этому застройщиков будет подталкивать жесткая конкуренция на рынке новостроек и затоваривание рынка. Но в целом на сегодняшний момент целевая аудитория покупателей жилья - это люди, покупающие квартиры для жизни, улучшающие свои условия проживания и комфортность жизни. Поэтому рост ставок, сопоставимый с той суммой, на которую обеспечивалось государственное субсидирование ипотеки в 1-2%, не будет критичным, чтобы отказаться от ипотеки.

Что касается политики банков в области ипотечного кредитования, то тут в большей степени сохранится прямая зависимость от ключевой ставки и инфляционных рисков. Именно это будет влиять на процентную ставку по ипотечным кредитам. Несомненно, банки также будут развивать свои каналы продвижения продаж - в рамках зарплатных клиентов и, возможно, запускать новые программы, направленные на привлечение лояльных клиентов.


 

 

Артур Евстигнеев, 

менеджер отдела продаж компании «Спецремстройтрест»

 

Как прекращение программы господдержки коснется покупателей жилья, могу сказать только в рамках краткосрочных перспектив. Если не будет новых программ по уменьшению ставок по ипотеке со стороны банков, то в краткосрочной перспективе (3-5месяцев) это приведет к сокращению количества сделок с участием ипотеки на 15-20%. Это также перенаправит выбор покупателей в сторону более дешевой недвижимости.

Что касается застрйщиков, то не думаю, что они заметят ощутимые последствия. В первую неделю года мы видим хороший спрос на недвижимость, в том числе с участием ипотеки. Возможно, первые два месяца заявок на ипотеку будет несколько меньше (на 20-30%), так как многие клиенты приняли решение о получении ипотечного кредита еще в конце 2016 года.

В долгосрочной перспективе, на 2-4 года, серьезные последствия на рынок недвижимости окажут изменения ФЗ-214, которые вступают в силу с 01.01.2017 г., а часть поправок – с  01.07.2017 г. В частности, увеличение уставного капитала фирм-застройщиков, взносы в компенсационный фонд и особенно механизм счетов-эскроу.

Следствием этого станет уход с рынка 30-50% застройщиков, а также резкое увеличение стоимости новостроек - на 15-20%.

Банки же, в свою очередь, скорее всего уменьшат ставки по ипотечным кредитам за счёт собственной прибыли. Думаю, что им есть куда «падать».

Комментарии
Вы можете поделиться своим мнением с читателями




Еще в журнале


Последние
















Сообщества