Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:

E-mail
Пароль
запомнить
Регистрация

Забыли пароль?
Долевое строительство: почему застройщики не спешат открывать спецсчета

Долевое строительство: почему застройщики не спешат открывать спецсчета

Очередное нововведение в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве обязало всех застройщиков, привлекающих средства по договорам долевого участия, открыть до 1 сентября 2018 года расчетные счета на каждый возводимый ими объект. Сделать это было необходимо в уполномоченных банках. Уже спустя месяц-полтора в СМИ начали появляться пугающие заголовки: мол, десятки девелоперов лишились права привлекать средства дольщиков. Так произошло и в Калининградской области. Грозит ли региону строительный коллапс?


Поделиться



Напомним, с 1 июля 2018 года в долевом строительстве стал обязательным механизм банковского сопровождения. Чтобы сделать эту процедуру возможной, все застройщики, работающие с ДДУ, должны были открыть расчетные счета (неформально их называют спецсчетами) в уполномоченных банках. Принцип простой: одно разрешение на строительство – один расчетный счет.

 

«Это было сделано для того, чтобы власти могли контролировать целевое расходование средств дольщиков. Раньше застройщики могли строить несколько домов, собрав деньги только на дом А, но тратя их и на дом Б, и на дом В. Это зачастую и приводило к проблемам. Сейчас такая схема невозможна: деньги на расчетном счете могут использоваться на строительство одного конкретного дома и никакого другого», — поясняет юрист Ольга Евтюнина.

 

Как уточняет юрист, термина «спецсчет» в законодательстве о долевом строительстве нет, в нем говорится о двух типах счетов — расчетных (о которых сейчас идет речь) и эскроу, то есть счетов депонирования. Эскроу-счета пока не являются обязательными для застройщиков: они могут работать без них, привлекая деньги напрямую, если зарегистрируют первый ДДУ до 1 июля 2019 года.

 

Кто успел, тот и съел

В общем, каждый возводимый сегодня объект (то есть, расчетный счет, открытый на «имя» этого жилого дома) подлежит банковскому сопровождению. Но каким оно будет, зависит от даты выдачи разрешения на строительство.

На «упрощенке» окажутся те застройщики, которые получили разрешительные документы до 1 июля 2018 года. Они вправе совершать по такому счету любые операции — кроме тех, которые прямо запрещены 214-м ФЗ. Банк же следит только за тем, чтобы «не проскочила» «запрещенка», а кроме того, при желании, может затребовать дополнительные документы.

Строгий контроль всех операций без исключения банк будет осуществлять в отношении тех застройщиков, кто получил разрешения на строительство после 1 июля 2018 года. Во-первых, девелоперы смогут совершать только те финансовые операции, которые прямо предусмотрены 214-м ФЗ, а во-вторых, по каждой операции они должны предоставлять полный пакет документов. Например, если требуется перечислить деньги в адрес подрядчика, застройщик должен предъявить банку и договор подряда, и акт выполненных работ.

 

Банк, контролирующий все операции на спецсчетах, будет иметь право отказать в проведении каких-либо операций, уточняет Филипп Литвиненко, директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов «Московского Кредитного Банка»: «Это позволит более качественно управлять риском по сравнению с котловым методом финансирования. Весь процесс строительства станет более понятным и прозрачным».

 

Сами себя наказывают

Никакой ответственности за то, что до 1 сентября 2018 года застройщики не успели или не захотели открывать спецсчета, они не несут. Кроме того, что сами себя этим наказывают: регистрация договоров долевого участия без открытого спецсчета в Росреестре невозможна. Это означает, что застройщик не сможет законным образом привлекать деньги дольщиков.

 

Калининградская область: встанут ли стройки?

Несмотря на требования закона, застройщики по всей России не спешили с открытием обязательных спецсчетов, и Калининградская область не стала исключением.

К середине октября 2018 года, то есть спустя полтора месяца после установленного законом срока, спецсчета были открыты всего у десяти девелоперов, работающих в Калининградской области, а пятьдесят одна компания была вынуждена приостановить привлечение денег дольщиков из-за отсутствия расчетных счетов. Такие данные приводит портал «РуГрад.еу» со ссылкой на сведения, полученные в областном правительстве. Известно, что эти компании возводят сто двадцать два объекта.

 

В чем загвоздка?

«Почему полсотни компаний региона не открыли спецсчета, мне не очень понятно, — говорит Евгения Еремина, коммерческий директор строительной компании "Балтия". — Я думаю, что есть несколько причин. Первая: девелоперы не собираются работать дальше по долевке. Вторая: не следят за изменениями в законодательстве. Третья: их не особо волнует Минрегионконтроль и его реакция. Но так как им реально приостановили регистрацию договоров в Росреестре, то это, на мой взгляд, должно что-то изменить».

 

По словам Евгении Ереминой, у ее компании не было никаких проблем — они были в той первой десятке застройщиков Калининградской области, которые открыли расчетные счета вовремя: «Эта процедура у нас заняла всего два часа! Мы открыли спецсчет в том же банке, с которым работали раньше. Да, теперь мы подлежим контролю, да, теперь банк проверяет каждую нашу платежку. Но это не страшно! Мы же понимаем, для чего это делается: застройщик показывает, что его деятельность прозрачна, что деньги он никуда не уводит. Дополнительных сложностей нет, только пару раз случались технические сбои: мы не могли несколько дней подряд оплатить госпошлину».

 

Все, поезд ушел?

Нет никаких проблем для застройщика, если он не успел открыть спецсчет до 1 сентября 2018 года. Девелопер вправе сделать это и сейчас, и через месяц. Главное — не забыть внести изменения в проектную декларацию (там есть специальный раздел, касающийся счета застройщика), разместить ее на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) наш.дом.рф и проинформировать об этом контролирующий орган. После этого ограничения, наложенные Росреестром, будут сняты. 

И вот на этом этапе застройщика может подстерегать административная ответственность — не за неоткрытие счета, а за отсутствие на сайте ЕИСЖС информации об открытом расчетном счете. Должностное лицо может быть оштрафовано на сумму от пяти до пятнадцати тысяч рублей, а компания — от двухсот до четырехсот тысяч рублей.

 

Зачем это банкам?

Расчетный счет застройщики могут открыть только в уполномоченных банках, их перечень широк, и условия несколько разнятся. «Какие-то банки требуют более объемный пакет документов, у кого-то тарифы более низкие, — объясняет юрист Ольга Евтюнина. — На мой взгляд, одним из лояльных на данный момент можно назвать "Сбербанк": там все делается очень оперативно и с минимальным объемом документов. Но тарифы за ведение расчетных счетов застройщиков во всех банках выше по сравнению с тарифами за обслуживание "обычных" расчетных счетов, там довольно высокие».

Стоит добавить, что механизм финансового сопровождения расчетных счетов — первый шаг к будущей продаже новостроек через счета эскроу, по сути, новому формату взаимодействия банков и застройщиков. «Кредитная ставка для застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилья будет зависеть от объемов поступления средств на счета эскроу. Застройщики смогут получать дисконт по кредиту по мере наполнения таких счетов. Соответственно увеличиваются шансы получить кредит по более выгодной ставке и вести работу на кредитные средства», — прокомментировали ситуацию в «Московском Кредитном Банке».

Комментарии
Поделиться мнением с читателями



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.