Всё-таки подорожало: цены на новостройки в Калининградской области идут вверх
Обычно, лето считается у риелторов «тихим» сезоном, когда сделки с недвижимостью идут вяло: люди настроены набраться сил в отпуске, а не тратить их на выбор квартиры. Между тем, пока граждане наслаждаются последними летними неделями, цены на квадратные метры потихоньку идут вверх. «Застройщики39.рф» разбирались, что происходит на рынке новостроек в Калининградской области и почему.
Очевидно, что в весенне-летний период 2019 года положительная динамика цен на квартиры в новостройках региона не носила сезонного характера. В предыдущие годы стоимость квадратных метров в эти месяцы, как правило, проседала, а теплый сезон 2019 вдруг обозначил довольно серьезный рост.
Более того, такая ситуация характерна для всей России. Анализ, проведенный компанией Domofond.ru, показывает, что с начала года стоимость квадратного метра повысилась как минимум в 48 городах из 64 изученных аналитиками. Например, в Сочи рост составил целых 8,5%, что в конечных цифрах выглядит весьма внушительно.
В Калининградской области картина не менее «радужная»: по данным портала «Застройщики39.рф», с февраля до начала августа 2019 года цены выросли примерно на 4,5%. Да, до Сочи регион еще не дотягивает, но и слава богу, как сказали бы покупатели.
Подробнее в разделе Цены
Сколько стоит «квадрат» жилья в регионе
Сразу обозначим о каких суммах идёт речь. За основу расчетов сайт «Застройщики39.рф» берёт среднюю стоимость 1 квадратного метра в двухкомнатной квартире средней площадью от 60 до 70 кв.м в новостройке от застройщика.
Так, в Калининграде средняя двушка обойдется покупателю примерно в 3,75 млн рублей: 1 квадратный метр в новостройке по состоянию на 01 августа 2019 года стоил в среднем 57,4 тыс. рублей.
Понятно, что самые дорогие квартиры находятся в Центральном районе Калининграда: там за двухкомнатную квартиру общей площадью в 70 кв.м придется выложить порядка 4,6 млн рублей. Те, кто ищет жилплощадь подешевле, вынуждены довольствоваться Московским районом: 1 жилой квадрат там стоит около 46,2 тысячи рублей. Но если выбирать жилье за пределами областного центра, но в непосредственной близости к городу – в Гурьевском районе, – то получится сэкономить изрядно. Там за 1 кв.м попросят 41,1 тысячу рублей.
Многих удивляет, но факт остается фактом: квартира на побережье будет не слишком дороже и не слишком дешевле, чем в областном центре. Поэтому, если покупатель готов разделить территориально дом (например, у моря) и работу (например, в Калининграде) и тратить по 30-45 минут на автомобиле на дорогу дважды в день, то это прекрасный вариант.
Самым дорогим городом в регионе на берегу Балтийского моря по-прежнему остается Светлогорск: в бывшем Раушене 1 квадратный метр жилья можно найти примерно за 60,6 тысяч рублей, а небольшая двухкомнатная квартира обойдется примерно в 3,2 миллиона.
Соревнуются в цене за квадрат Зеленоградск и Янтарный: 57,3 тысячи и 55,4 тысячи рублей соответственно. Разница, конечно, есть – и в стоимости, и в инфраструктуре, которую предлагают эти городки. Однако то, что Янтарный, до сих пор называющийся поселком и по сути им и являющийся, наступает на пятки Зеленоградску, уже превратившемуся из курортного городка в спальный район Калининграда, заставляет впечатлиться и задуматься.
Ну а если вы хотите просто тихо жить на берегу моря, рассмотрите Пионерский округ. Жилье там сегодня дешевле всего – от 42,1 тыс. рублей за квадратный метр.
Лоскутное одеяло региональной недвижимости
По мнению аналитиков, рост цен на недвижимость в принципе неизбежен. Более того, он, довольно стабильный и наблюдается в течение последних трех лет. Так, например, анализ данных Domofond.ru с июля 2016 года по июль 2019 года говорит о том, что цены на квартиры в новостройках выросли как минимум в 45 российских городах. В том же пресловутом Сочи – аж на 53,4%.
Однако Калининградская область в аналитике Domofond.ru находится в ином списке – списке из 18 городов, где цены, наоборот, пошли вниз. Динамика за три года составила –5,8%, снизившись со средней стоимости квадратного метра в 58,2 тысячи рублей до 54,8 тысячи рублей.
Это разнится со статистикой, которую собирает портал «Застройщики39.рф». Причина, скорее всего, в следующем «противовесе»: мы не учитываем в своих расчетах восток области – Советск, Черняховск, Гусев и другие города в восточном направлении. В большинстве своем они, к сожалению, довольно «депрессивны», и недвижимость в них стоит в разы меньше, чем в Калининграде и на побережье. Впрочем, этот факт тоже стоит учитывать потенциальным жителям региона.
Выезжаем на старых дрожжах?
Так почему же не удастся заморозить или хотя бы удержать цены на новостройки в привычном уже диапазоне?
Виной всему, как минимум, нововведение в закон о долевом строительстве, вступившее в силу с 1 июля 2019 года. Речь об эскроу-счетах, которые с этой даты должны использовать все застройщики, работающие с ДДУ.
Напомним суть происходящего. Итак, с 1 июля 2019 года российские застройщики имеют право привлекать деньги дольщиков только через специальные эскроу-счета. При этом сам застройщик получит к нему доступ только после того, как вручит своим покупателям ключи от квартир. До этого он должен строить дом либо за собственные деньги, либо в кредит.
Понятно, что эта схема крайне неудобна девелоперам и уже привела к резкому изменению ситуации на рынке недвижимости. Так, по исследованиям компании «Метриум» (об этом пишет «Коммерсант») квартиры в новостройках, возведенных с использованием эскроу-счетов, обходятся на 6-13% дороже, чем жилье, построенное по старой схеме.
Всё объяснимо: застройщики вынуждены привлекать и обслуживать банковский кредит в рамках проектного финансирования, а это влечет за собой дополнительные издержки. Их-то и стремятся переложить на плечи покупателей, чтобы именно они, по сути, «оплачивали» эскроу.
Ситуация удерживается в относительном равновесии лишь за счет «старых дрожжей», тому способствуют многочисленные исключения в законе.
Так, для работы по старым правилам готовность объекта должна быть не менее 30%, а в отношении объекта должно быть заключено столько договоров долевого участия, чтобы они покрывали не менее 10% площадей, подлежащих реализации. Эти два условия должны выполняться одновременно в период до 01 октября 2019 года.
В Москве, например, к настоящему моменту только 12% строящихся жилых домов реализуются с применением эскроу-счетов. Что касается Калининграда, то здесь подавляющее большинство квартир до сих пор продается по старой схеме: застройщики успели воспользоваться «вилкой» в законе и обеспечить себе спокойную работу на некоторое время вперёд.
Так что порох в пороховницах, то есть «старые» стройплощадки, пока еще есть. И, если учесть высокую конкуренцию между девелоперами, всё это позволяет удерживать цены в узде. Но как долго продлится такая ситуация?..
Аппетит скорее вынужденный
Итак, с 1 июля 2019 года правила игры на первичном рынке недвижимости изменились кардинально. Просчитывая варианты на будущее, продавцы пытаются воспользоваться моментом и поднять цены на свои активы. И такое поведение вполне объяснимо, хоть и не нравится покупателям.
К примеру, в Калининграде цены действительно подросли: стоимость одного квадратного метра с июня по август 2019 года выросла со среднего значения в 54,6 тыс. рублей до 55,3 тыс. рублей, что составило рост в 1,2%. В денежном выражении это порядка 700 рублей, но, как известно, рубль бережет именно копейка.
Однако следует понимать, что речь идет в большей степени о ценах предложения, чем о стоимости реальных сделок. А спрос, как отмечают застройщики, довольно вялый. Это объяснимо: покупать сегодня в Калининграде и на побережье особо нечего. Большинство предложений – это остатки с прежних «жирных» времен. Лучшее уже разобрали, а достаточное количество новых – интересных! – предложений еще не успели возвести. И вот они-то, скорее всего, и будут по новым, таким же «интересным» ценам.
Но пока что, на фоне снижения спроса, стратегия «предупредительного» повышения цен может дать обратный эффект. Поэтому рынок, скорее всего, предпочтет замереть до нового делового сезона. Каким он будет, станет понятно уже к ноябрю.
Ипотека вряд ли поможет
Рост цен на жилье спровоцирован и ситуацией на ипотечном рынке. Банки ведут себя достаточно агрессивно. После того, как Центробанк снизил значение ключевой ставки, крупные банки стали снижать свои ставки по ипотеке. Так, например, с 6 августа «Сбербанк» снизил ставки по всем ипотечным продуктам на 0,5%, а с 12 августа стала меньше и ставка льготной семейной ипотеки с господдержкой: с 6% годовых она уменьшилась до 5%. Таким образом, как уточняет Domofond.ru, ставка на покупку первичной недвижимости в «Сбербанке» составила 10,1% годовых.
Но многие аналитики убеждены: дешевая ипотека не сделает жилье доступным.
«По нынешним ценам все построенное не купят, даже если ипотечные ставки сделать вообще нулевыми», — отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Как пишет IRN, сами аналитики Центробанка РФ сомневаются, что за счет темпа ипотечного кредитования можно наращивать спрос на жилье. По их расчетам, выход на заложенный в нацпроекте целевой ориентир 2024 года по объему строительства жилья, профинансированному за счет ипотечных кредитов (53 млн кв.м), возможен лишь при росте доходов населения до 4% в год в реальном выражении (то есть в два раза быстрее, чем предполагается в прогнозе Минэкономразвития). При этом необходимо соблюсти рост неипотечного потребкредитования и снижение ставок по таким кредитам. А между тем, форсированный рост ипотеки может привести к тому, что потенциал спроса на покупку жилья на первичном рынке исчерпается в ближайшие 7-9 лет. Не будет новых источников спроса — значит, резко упадут цены на жилье и объемы строительства.
Свежую информацию о ценах на квартиры в новостройках Калининграда и побережья области можно найти здесь. «Застройщики39.рф» продолжают следить за развитием ситуации на рынке недвижимости и регулярно информировать покупателей о тенденциях и новостях.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
