«Квартиры сейчас дешевые. Пришло время покупателей, и они могут диктовать условия», - Дмитрий Коротин, руководитель агентства недвижимости
Экономический кризис, который разразился в конце 2014 года, не похож на все предыдущие, считает руководитель агентства «Время недвижимости» Дмитрий Коротин. Именно сейчас выгодно вкладывать деньги в недвижимость – когда квартиры существенно подешевели, и застройщики вынуждены бороться за каждого клиента. Где покупать? Престижным по-прежнему остается центр Калининграда, качество новостроек меняется от района к району, а квартиры на побережье интересуют в основном людей из других регионов.
В сфере покупки, продажи и обмена недвижимости Дмитрий Анатольевич Коротин работает порядка 15 лет. Предпочитает работать со «вторичкой» и не стремится работать с застройщиками, хотя считает, что без агентств недвижимости и риелторов им сейчас не прожить. «И покупатели тоже нуждаются в помощи агентств», - считает он.
Почему все именно так, - в специальном интервью для Застройщики39.рф.
По статистике, около 5 тысяч квартир в новостройках региона остаются на данный момент непроданными. Из них почти 3 тысячи находятся в Калининграде. Можно ли утверждать, что калининградский рынок недвижимости «стоит»?
Дмитрий Коротин: - Я бы не стал делать таких заявлений, все относительно: и стройки идут, и продажи идут. Скажу вот что. Около двух лет назад, еще до того, как упал рубль, дела в сфере недвижимости явно шли в гору и застройщики чувствовали себя хорошо. Квартиры стали продаваться более активно, и строительные компании смогли позволить себе открыть собственные отделы продаж. Продолжать работать с агентствами недвижимости они особо не хотели. Да мы и не нужны были – ни застройщикам, ни клиентам, если фирмы работали прозрачно. Мы разве что оказывали дополнительные услуги – проверяли какую-то информацию и т.п. Но буквально на днях у меня состоялся разговор с одним из крупных региональных застройщиков. Он сказал: «Наверное, надо со строительством заканчивать…»
То есть прогнозы неутешительные, просто о таком положении дел не говорят вслух?
Дмитрий Коротин: - Уровень страха на рынке растет, несомненно. Доллар поднялся в 1,5-2 раза, а квартиры продаются за рубли. Если продажи у компании не пойдут – стройка встанет, а за недострой и обман дольщиков сейчас введена уголовная ответственность. Так что не продавать застройщики сейчас не могут, не имеют права.
А есть ли кому продавать все, что успели построить?
Дмитрий Коротин: - Застройщики сейчас продают квартиры дешевле, чем до кризиса, процентов на 10-15. Они искусственно сдерживают цены внизу - так как вынуждены продавать, чтобы поддерживать свои стройки. Естественно, покупатель на это реагирует. Возможно, цены на «вторичку» давно бы поднялись, если бы новостройки не вводились в строй в таких масштабах.
Если застройщикам приходится снижать цены, за счет чего они продолжают оставаться на рынке?
Дмитрий Коротин: - Одно из двух: либо раньше у них были завышенные доходы, либо сейчас они работают себе в убыток – только для того, чтобы достроить уже заложенные дома. Предложений на рынке очень много, и все делается для того, чтобы его «подвинуть», - рассрочки платежей, отсрочки, беспроцентные займы… Однако продается сейчас то, что доступно по цене. И дело не в уровне доходов населения: есть и те, кто может позволить себе купить элитное жилье. Дело в том, что наступило время, когда никто не собирается ни за что переплачивать. Потребности остались прежними, но уменьшились возможности и все экономят. Кроме того, в целом по отрасли, по сравнению с докризисными показателями, упало ипотечное кредитование. В нынешней ситуации многие банки взяли направление на то, чтобы не кредитовать людей с низким доходом – слишком велик риск, что не вернут взятый кредит.
В самый разгар последнего кризиса люди сметали в магазинах телевизоры и холодильники. Происходило ли подобное с квартирами?
Дмитрий Коротин: - Сразу вспомнилась ситуация, которая развернулась перед предыдущим кризисом 2008-2009 годов. Вот реальная картина. 2007 год, декабрь. Прибегает покупатель, прямо перед Новым годом, и кричит: «У вас есть однокомнатная квартира?!». Есть. «Сколько?!» Одна. «Беру!» Мы спрашиваем: «А посмотреть?!» Отвечает: «А зачем?! Беру!.» Мы интересуемся: «Там комиссия большая, вас не пугает?». Ответ: «Нет, не пугает! БЕРУ!!!». В этом кризисе ситуация была немного другая, так как в продаже было намного больше жилья, чем в 2007 году. Но люди, видимо, по старой привычке, а кто-то - из-за страха потерять деньги, начали покупать недвижимость намного охотнее.
Потом они не жалели о таких поспешных решениях?
Дмитрий Коротин: - На этот раз в конце 2015 года и весной 2016-го выиграли именно те, кто вкладывался в недвижимость. Но я наблюдал за несколькими кризисами и могу сказать, исходя из опыта, что в 2014-м году это было скорее неверным решением: в кризис лучше «заходить» с валютой, потом ее продавать, а уж потом покупать квартиры дешевле. Но давайте подробнее. Будем считать отправной точкой этого кризиса середину осени 2014 года. До середины декабря народ еще питал надежды, что все будет хорошо. Ажиотаж с покупкой квартир длился где-то до февраля 2015 года. Всех, кто до этого откладывал покупку, - как пинком подтолкнуло. Потом наступило затишье, а покупательная способность постепенно упала - раза в 2. Вторая волна ажиотажа пришлась на август 2015 года, когда валюта опять поднялась. По той же причине увеличение продаж наблюдалось в начале 2016 года. Совершенно очевидно, что покупки были скорее импульсивными – статистика продаж четко коррелировалась с колебаниями валют. Весной 2016 года резко поднялся объем продаж у застройщиков, так как все предполагали, что закончится период кредитования по льготной пониженной ставке новостроек. А в целом данные факты указывают на достаточное количество потенциальных, но думающих, выгадывающих удобный случай покупателей. Как только адреналин в их крови закипает - у кого-то от страха, у кого-то от азарта, такие люди принимают решение купить квартиру. Жалели ли люди об этом? Сложно ответить за тех, кто приобрел недвижимость задорого, на пике цены, а теперь такие квартиры стоят на 20-30% дешевле. Возможно, стоило немного подождать. Но кто же знал?! Мы все, как говорится, задним умом мудрые... Чтобы те, кто купил недвижимость в конце 2014 года, не расстраивались, скажу, что рано или поздно цены существенно возрастут. По мировой статистике, цены на недвижимость увеличиваются за 10 лет в 2 раза. В России этот срок существенно короче. Как кризис пройдет, цены сильно поднимутся.
Когда это случится?
Дмитрий Коротин: - По моему мнению, проблема этого кризиса в том, что он во многом рукотворный и направлен, в том числе, против нашей страны, которая зависит от цен на нефть. Не столь страшны санкции, насколько страшны низкие цены на нефть и последующие цены на валюту. Сколько будут держаться низкими цены на нефть, неизвестно.
Что происходит летом 2016 года? Что делать с квартирами сейчас?
Дмитрий Коротин: - Я вижу, что большинство покупателей хочет купить недвижимость дешево. Практически все, что продается, - это действительно дешево. Просто продавать и получать деньги сегодня невыгодно, но выгодно покупать квартиры и выгодно улучшать свои жилищные условия.
Второй аспект ситуации такой: хочешь продать квартиру – поставь цену ниже, чем у другого продавца. Я так и советую своим знакомым, которые собираются выставить свое жилье на продажу: «Либо вы сегодня продаете, но по цене на 30-50 тысяч ниже рынка, либо завтра вы будете вынуждены сбросить намного больше. Если нет необходимости продавать недвижимость сейчас, то лучше ждите, так как рано или поздно рынок поднимется».
То есть сейчас самое время, чтобы покупать недвижимость?
Дмитрий Коротин: - Именно так. В этом кризисе все изменилось: сформировался рынок для покупателей – понастроили столько, что есть из чего выбирать, и такой широкий выбор дал покупателям возможность заявлять о своих желаниях, выставлять свои условия. Продавцы теперь обязаны считаться со своими покупателями.
Как долго это будет продолжаться? И что делать, если надо не купить, а продать квартиру?
Дмитрий Коротин: - Сейчас цены сдерживаются искусственно, но рано или поздно, когда доллар «подешевеет», цены вырастут и очень сильно. Сегодня, конечно, можно и продавать, но успех будет зависеть от конкретной ситуации. Если человек хочет, грубо говоря, просто обменять квартиру на валюту – это, на мой взгляд, невыгодно. Но если совершать обмен – переезжая из однокомнатной квартиры в двухкомнатную – то выгодно. На эту стратегию мы сейчас и поставили все наши продажи в агентстве. Тому, кому экстренно нужны деньги, тот продаст квартиру по той цене, за сколько ее купят быстро. Иногда бывают очень серьезные обстоятельства, когда людям все равно. Как долго будет продолжаться этот период, известно тем, кто контролирует цены на нефть. Хотите продать квартиру быстро - скидываете цену, не хотите – придется ждать изменения экономической ситуации.
Кто сегодня покупает недвижимость в регионе и где именно?
Дмитрий Коротин: - Я разделяю весь рынок жилья на побережье, Калининград и глубинку, если такое сравнение корректно. Квартирами на побережье интересуются либо обеспеченные калининградцы, которые ищут «квартиру отдыха», либо приезжие – Москва, Санкт-Петербург, Мурманск, Дальний Восток. К примеру, Зеленоградск заполнен наполовину: большинство квартир были куплены приезжими, не для постоянного проживания. По моим наблюдениям, от 30 до 50% квартир на побережье куплено людьми из других регионов или обеспеченными калининградцами. Под обеспеченными я понимаю средний класс, с доходом от 30 до 50 тысяч рублей, которые тратили половину заработка на еду и одежду, а остальное могли вкладывать в недвижимость.
Что предпочитают покупать в Калининграде? Какие районы стали престижными?
Дмитрий Коротин: - Престижным по-прежнему остается Центральный район. Почему? Сложно сказать. Возможно, потому, что сохранилась архитектура и город напоминает старый, немецкий, там больше зелени. Возможно, у людей сохранилось внутреннее убеждение, что жить в том районе лучше. Безусловно, покупают и в новых районах: жилье там доступно по цене, а это один из важнейших критериев. Плюс это новое жилье, что немаловажно. Считаю, что Сельма – микрорайон более высокого уровня: он ближе к центру, и строят там компании более высокого уровня. Они уважительно к клиенту относятся: сдают аккуратные квартиры, где окна вымыты, двери установлены дорогие. По моему мнению, на Сельме строят жилье более высокого класса, чем, например, на Московском проспекте. Кстати, класс жилья во многом зависит от престижности района: застройщики заранее планируют и прогнозируют возможность реализации жилья за определенную стоимость. Я все это очень кратко сформулировал, чтобы общее понимание сформировалось. На самом деле факторов, которые влияют на то, какой район престижный, какое жилье там строится и какое будет востребовано, очень много. Это сразу понятно только профессионалам.
Насколько востребовано новое жилье в центре Калининграда?
Дмитрий Коротин: - Конечно, в центре Калининграда востребовано элитное жилье, если оно действительно элитное. И вот тут интересный момент: что определяет элитность дома? Сам дом, его качество, стройматериалы? Или еще и его окружение?.. На днях застройщик задал мне вопрос, мол, ему предлагают выкупить базу в хорошем районе под будущую застройку. Я проезжаю мимо и понимаю: земельный участок будет баснословно дорогим, придется строить дорогое жилье, а вот продать его будет сложно – рядом стоят такие здания, вокруг такая территория, что вид из окна этой «элитки» будет вызывать отвращение. Его попросту не купят покупатели с изысканным вкусом.
То есть точечная застройка в центре уже перестала оправдывать себя?
Дмитрий Коротин: - Во многом, да. Есть «пятачки», которые можно использовать под жилищное строительство, но соотношение стоимости участка и цены на будущие квартиры вызывает много вопросов. Образовались, так скажем, лакуны, которые не интересны ни покупателям, ни застройщикам. В центре необходима серьезная архитектурная работа: прежде чем строить, надо разобраться, что делать с наследием. Центр прекрасный, площадь красивая, но когда глубже заходишь… Интересно ли строить там элитное жилье, если рядом хрущевки?
Кстати, о стоимости и кадастровой оценке недвижимости. Законодательство меняется, и кадастровая оценка недвижимости передается сейчас государству. Как это повлияет на цены, по вашему мнению?
Дмитрий Коротин: - Совершенно не важно, кто производит оценку. Важна именно формула, по которой действует оценщик, когда определяет стоимость. В этом и заключается проблема: известны случаи, когда кадастровая стоимость простого дачного домика равна стоимости индивидуального жилого дома. Мне представляется неправильным, когда дом в дачном обществе стоит те же условные 4,5 млн рублей, как и дом в черте города: в дачном обществе никогда не будет асфальтных дорог, вода будет из скважины, вместо канализации – септик. Эти дома нельзя считать одинаковыми в кадастровой цене. Неверно, что кадастровая стоимость выходит более высокой, чем рыночная. По квартирам этого пока не происходит, а вот земельные участки, которые прошли новую оценку, процентов на 20 стали по кадастру дороже, чем на рынке. Стоимость зависит и от кадастрового района. Есть формула расчетов, и все: построите вы в элитном районе «халабуду», а стоить она будет как дворец с мраморными стенами, при этом огромный дом «на выселках» будет дешевле... Все эти моменты нужно учитывать. Тем более, что по новому законодательству с 2016 года при договорной продаже недвижимого имущества за цену менее, чем 70% от его кадастровой стоимости, сумма сделки будет признаваться равной этим 70%. Даже если цена в договоре была честной рыночной ценой…
Способен ли обычный покупатель и продавец разобраться во всех нюансах?
Дмитрий Коротин: - Если покупателю и продавцу больше нечем заняться и у них есть хороший талант к обучению, то может. Но иногда даже опытным юристам тяжело держать руку на пульсе – законы принимаются быстро и зачастую без предварительного общественного обсуждения. Вот, например, 30 декабря 2015 года был принят закон, по которому все сделки с участием несовершеннолетних и с долями в общем имуществе должны удостоверяться нотариусом, а с июня 2016 года - и все сделки, где собственников более одного. Законодательство меняется довольно стремительно. Чтобы знать все нюансы, необходимо этим заниматься каждый день.
То есть стоит все-таки покупать и продавать квартиру с помощью агентства?
Дмитрий Коротин: - Часто покупатели считают, что риелторы – ненужная деталь в этом механизме, посредник, которому придется выплатить проценты, комиссию и т.д. Некоторые даже употребляют слово «паразиты». Клиент говорит: «А за что я вам буду платить? Все есть в интернете». Я с такой оценкой не согласен: мы выполняем работу, которую не сможет сделать ни сам покупатель, ни застройщик или продавец квартиры. Мы знаем, как продать и подобрать квартиру, можем использовать наработанные годами методы и инструменты. Потом мы проверим чистоту сделки, поможем грамотно провести ее, поможем покупателю поторговаться, а продавцу защититься от невыгодной цены. С другой стороны, ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что в наших услугах нуждаются в большей степени продавцы. Возвращаясь к началу нашего разговора, застройщики не могут продать свои квартиры и не находят ответ, почему. А ответ есть в агентстве. Секреты открывать не буду, но главное – мы делаем продавцов более компетентными. Я, например, продаю квартиры всем своим клиентам, которые ко мне приходят, всем, кто верит и слушает советы, кто не боится передать дело в руки специалистов. Кстати, обращаются чаще всего по рекомендации - от друзей, знакомых, от других клиентов. Наше агентство собирает отзывы и размещает их на сайте, чтобы новые клиенты могли нам доверять.
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Компании
