Войти, используя аккаунт:



Регистрация
10122
«Купили серый ключ? Не торопитесь с ремонтом – кривые стены должен выровнять застройщик», - Алексей Буланцев, начальник юридического отдела ГК «Инвент»

«Купили серый ключ? Не торопитесь с ремонтом – кривые стены должен выровнять застройщик», - Алексей Буланцев, начальник юридического отдела ГК «Инвент»

Не спешите паковать чемоданы, когда новостройку введут в эксплуатацию. И не потирайте радостно руки, готовясь к новоселью: сначала вам предстоит правильно принять квартиру у застройщика. Ее не получится вернуть по гарантии, как неисправный электрочайник, поэтому все «косяки» вы должны заметить сразу и составить претензию. Даже лифт, неработающий в первые дни «открытия» дома, - основание для недовольства. За что еще в ответе застройщик, рассказал юрист Алексей Буланцев.


Алексей, в предыдущем интервью мы говорили с Вами о том, как правильно покупать квартиру – с юридической точки зрения. Теперь давайте обсудим, как грамотно принимать новое жилье у застройщика. С чего начинается приемка новостройки и как не попасть впросак?

 

Алексей Буланцев:

- После того, как изменился 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», покупатель во время приема своего нового жилья получит на руки дополнительный документ - не только акт приема-передачи квартиры, но и инструкцию, как пользоваться объектом долевого строительства.

И самое первое, что нужно сделать, внимательно изучить акт, в котором описан объект: какие в нем стены, полы, какое оборудование установлено - газовый котел, сантехника и прочее.

С этим документом будущий жилец новостройки отправляется к застройщику принимать квартиру.

 

С чего обычно начинается эта процедура?

Алексей Буланцев: - Покупатель подает соответствующую заявку в офис застройщика, назначается определенный день, когда вместе с представителем компании он придет на объект.

 

И вот они вместе заходят в квартиру. Что дальше?

Алексей Буланцев: - Сейчас люди другие пошли! Они начинают осмотр еще со двора – есть ли обещанные детские площадки с прыгалками-скакалками, сколько парковочных мест. Сначала же застройщик обещает чуть ли не райский уголок, и возможно, все это даже прописано в проектной декларации. Поэтому ее стоит изучить внимательно. В старых документах вряд ли будет что-то подробное, а в новых все детали расписаны обязательно.

 

То есть первый шаг – изучение проектной декларации? Все, что в ней указано, все, что обещал застройщик, должно наличествовать в натуре, так сказать?

Алексей Буланцев: - Да. Желательно, чтобы было все, цены на квартиры все-таки не маленькие.

 

Вправе ли покупатель прийти не один, а с юристом или экспертом по недвижимости?

Алексей Буланцев: - Да, может. Многие приходят целыми семьями. Кто-то приглашает юриста. Экспертов не встречал, но привести их не запрещается.

 

И вот вся компания заходит в подъезд новостройки…

Алексей Буланцев: - Да, они осмотрели двор, и если все им понравилось, они приступают к изучению подъезда. На что здесь обратить внимание? Например, работает ли лифт. Очень часто, кстати, он не работает.

 

То, что лифт не работает в первый месяц сдачи новостройки, - это разве не традиционная практика?

Алексей Буланцев: - Первые полгода в новом доме – это же страда ремонтов. И многие управляющие компании блокируют лифты, чуть ли не досками забивают, чтобы жители верхних этажей не «убили» их подъемом строительных материалов. Ведь песок, плитку, растворы и все прочее возят тоннами. Все зависит от застройщика: кто-то лифт включает, кто-то специально закрывает.

 

А как же быть жильцам, если ремонт начинать надо, а лифт не работает? Вправе ли они требовать от застройщика включить его?

Алексей Буланцев: - Конечно. Квартиру гражданин купил для удовлетворения своих потребностей, он приобрел объект с набором определенных качеств. И в этом смысле лифт – это одно из необходимых потребительских свойств, которое помогает добраться до квартиры. Поэтому если при сдаче-приеме объекта он не работает, нужно сразу сделать отметку об этом в акте разногласий или в ином документе.

 

Следующий этап – изучение квартиры…

Алексей Буланцев: - Да. Вот покупатель с представителем застройщика дошли до нужного этажа, осмотрели лестничную клетку, вошли в квартиру и стали изучать каждую комнату. Как должна выглядеть квартира? Ванная и туалет должны быть подготовлены к установке сантехники, то есть проверьте наличие выпусков. Должны висеть батареи или установлена система автономного отопления. Бывают установлены газовые плиты, но редко. И тут обязательно смотрите приложение к договору об участии в долевом строительстве - предполагалась установка газовой плиты и батарей или нет.

Требовать от застройщика того, что не прописано в договоре, бесполезно. Так что в целом все просто – смотрим на квартиру и сверяемся с приложением. По результатам выставляем возражения застройщику, в письменном виде. В согласованный срок застройщик должен устранить нарушения и предъявить квартиру к осмотру заново.

 

Это то, что касается количественного состава. А как быть с качеством? Скажем, стены в квартире есть, но они кривые, причем не просто неровности, а угол не сходится в 90 градусов. Что делать в таком случае? Застройщик обязан это устранить или все останется на его совести?

Алексей Буланцев: - Если есть явная покатость стен и очевидная кривизна потолка, то это должно быть устранено. Ведь с такими характеристиками квартира не обладает потребительскими свойствами заявленного качества. Если застройщик упрется и не захочет соглашаться с оценкой покупателя, можно заказать экспертизу. Но в большинстве случаев девелоперу хочется как можно быстрее сдать все квартиры и «закрыть» стройку. Поэтому, скорее всего, он примет претензии и стены выровняет.

 

То есть это ошибка покупателей, если они соглашаются въехать в квартиру с кривыми стенами, а потом самостоятельно нанимают отделочников, чтобы все привести в порядок перед ремонтом?

 

Алексей Буланцев:

- Да. Это ошибка. Лучше немного подождать – и пусть недочеты исправляет застройщик, у которого есть и бригада, и стремление побыстрее передать объект собственнику. Тем более, это вряд ли злой умысел: застройщику этот объект точно так же передал подрядчик, а за всеми не уследишь. Подрядчик же несет гарантийные обязательства, поэтому будет обязан отреагировать на претензии застройщика.

 

В вашей практике бывали случаи, когда покупатели предъявляли претензии за кривые стены в сером ключе?

Алексей Буланцев: - В среднем, подобных обращений по каждому объекту - от 3 до 6% от общего числа квартир.

 

Почему так мало?

Алексей Буланцев: - Потому что желание застройщика быстро передать все объекты дольщикам гораздо сильнее, чем желание спорить с ними про стены или потолки. С того момента, как дом сдан в эксплуатацию, застройщик больше не зарабатывает на объекте, и несданные квартиры становятся серьезным бременем – содержание, коммунальные платежи. Каждый день – это деньги. Поэтому все недочеты стараются устранить быстро и без лишней волокиты.

 

К чему еще и в течение какого срока покупатели могут выставлять претензии?

Алексей Буланцев: - Например, если не работает газовый котел, если лопнула труба в момент первого запуска.

Гарантийный срок по инженерному оборудованию равен 3 годам, 5 лет – на конструкции, капитальное строение (стены, перегородки, каркас). В течение этого времени застройщик несет ответственность перед дольщиком.

 

Насколько часто покупатели подают такие иски к строительным компаниям?

Алексей Буланцев: - В нашей компании последний иск от клиента был в 2014 году, и по нему мы заключили мировое соглашение. Думаю, что чаще всего обращаются в суд не обычные покупатели, а так называемые инвестиционщики – у которых есть избыток денежных средств и они покупают квартиры сотнями метров. Как правило, платят они в рассрочку, а последний взнос делают уже перед приемкой объекта, когда уже выжмут из застройщика все соки. Естественно, что у них никогда нет желания вносить этот последний взнос, поэтому они находят малейшие недочеты и судятся до победного конца. Что-то да экономят.

 

Так вот кого опасаются застройщики!..

Алексей Буланцев: - Раньше такое практиковалось очень часто, и девелоперы знали этих граждан в лицо. Город маленький, и всех их держали, что называется, на карандаше. Но в последние годы они практически исчезли – изменился сам покупатель недвижимости, по моему мнению. Если прежде две трети клиентов было из желающих купить квартиру «на котловане», чтобы перепродать, то сегодня таких только 10-15%. Думаю, изменения произошли в том числе из-за того, что упала цена на аренду жилья: покупка квартиры для сдачи ее в аренду перестала иметь экономический смысл.

 

Может ли небольшое количество претензий быть связано с тем, что за последние 5 лет выросло качество строений? Согласны ли вы с мнением, что строить стали лучше?  

Алексей Буланцев: - Да, это так. Во-первых, серьезно выросли требования со стороны покупателей. Фуфло, извините, видно сразу: плохие стройматериалы, неудачные планировки, а в итоге один застройщик продает объекты быстро, другой медленно, а у третьего они годами висят – никто плохого не купит. То есть строить качественно сегодня намного выгоднее. Во-вторых, появились новые технологии и стройматериалы, которые позволяют строить быстрее, в сжатые сроки, сохраняя высокое качество. В-третьих, застройщики стараются избегать рисков, тем более тех отложенных во времени: никому не хочется возвращаться на объект через 5 лет и что-то там переделывать. Качественные стройматериалы такие риски уменьшают.

 

Осталось понять, как удостовериться, кто из застройщиков строит хорошо, а кто халтурит.

Алексей Буланцев: - А тут можно пообщаться с управляющими компаниями! Понаблюдайте: они с удовольствием «берут» дома у одних застройщиков и стараются избежать сотрудничества с другими. Потому что у первых в зданиях можно 5 лет вообще ничего не делать, только деньги получать, а у вторых – постоянно исправлять недоделки, где то крыша течет, то балкон.

 

Давайте вернемся к юридическим аспектам приемки объекта. Если визуально все в порядке, то что нужно не пропустить в документах?

Алексей Буланцев: - Самый актуальный претензионный вопрос – расхождение в метрах: квартира покупается в примерных площадях, которые указаны в проектной декларации, а продается в конкретных, которые устанавливают кадастровые инженеры. В итоге площадь, указанная в выписках ЕГРН, очень часто не совпадает с проектной. Вот это «не совпадает» может быть всего 2-3 метра, которые в пересчете означают от 70 до 200 тысяч рублей, в зависимости от типа жилья. Как решать проблему в случае расхождения в метраже, в договорах может быть описано по-разному.

Судебная практика стоит на следующем: поскольку объект долевого строительства обладает примерными характеристиками, то его цена может быть изменена. Если площадь стала меньше, то застройщик несет потери, но возмещает разницу. Если площадь стала больше, то, соответственно, доплачивает дольщик. В некоторых договорах указывают, что если разница в пределах 1 метра, то никто никому ничего не должен.

 

Сложно спорить с застройщиком про вдруг появившиеся в квартире два лишних метра?

Алексей Буланцев: - Особенно жесткие истории случаются, когда бОльшая площадь проявилась на балконе. Ну не хочет человек за лишний метр балкона 50 тысяч отдавать! В целом, с расхождением в площадях и необходимостью доплачивать связано не менее 10-15% претензий к застройщику. Конечно, всегда эти вопросы как-то решаются, иначе бы дома годами сдаться не могли бы, как раньше.

 

Раньше вообще было сложнее, в том числе и с оформлением документов, так?

Алексей Буланцев: - Действительно, это так. Сейчас на застройщика возложена обязанность инвентаризовать объект полностью и каждый объект в нем, то есть здание целиком и каждую квартиру. Поэтому когда человек идет оформлять в собственность свое новое жилье, ему нужно немногое – договор долевого участия, два акта приема-передачи, инструкции по пользованию объектом долевого строительства, паспорт и квитанция об оплате госпошлины. Все, его право собственности будет зарегистрировано. Так что чисто юридических проблем при приемке объектов уже не возникает, только житейские – там что-то висит не так или здесь обещали парковку на 100 мест, а оказалось максимум 30.

 

Кстати, а если парковка действительно намного меньше, чем застройщик заявлял в своей рекламной кампании?

Алексей Буланцев: - Покупатель вправе высказать недовольство, безусловно.

 

А толк-то будет с этого?

Алексей Буланцев: - Ну, скажем так... Если застройщик обещал детскую площадку, он ее сделает - иначе упадет привлекательность объекта для продажи. Однако, если вы внимательно изучите проектную декларацию, он нигде не будет подробно расписывать, сколько песочниц и качелей будет на ней установлено. Так что одно дело, если по завершении строительства игровой площадки не оказалось в принципе, а другое, если на ней всего одна карусель, а жильцам хотелось бы три. Вот такая претензия вряд ли будет удовлетворена...

 

…Как не будет удовлетворена и претензия по неудачной планировке. Кстати, как лучше поступить, если хочется изменить планировку квартиры?

Алексей Буланцев: - Озаботиться этим заранее!

В новых домах перепланировку объектов гораздо легче узаконить, пока дом еще не сдан в эксплуатацию. В таком случае надо напрямую обратиться к застройщику. Тот за определенную плату сам внесет изменения в проектные решения, зарегистрирует их, и дольщик получит квартиру с желаемыми параметрами. Если спохватились поздно и дом уже сдан в эксплуатацию, то все, такая тема закрыта, и заботы целиком и полностью ложатся на собственника жилья.

В таком случае сделать перепланировку можно только после  получения разрешения в комитете архитектуры и строительства администрации Калининграда. Второй вариант – получить разрешение в судебном порядке. Так или иначе, это будет дороже и намного дольше: процесс согласования проекта может занять полгода-год, если в мэрии в этот период будет большая загруженность.

 

На каком этапе строительства обращаться к застройщику за перепланировкой?

Алексей Буланцев: - На любом, но как минимум за 3 месяца до сдачи объекта в эксплуатацию. Если позже, то вряд ли застройщик захочет менять свои проектные решения – это иногда непросто, а заработать на перепланировках много не получится, сегодня цена на такую услугу в среднем по Калининграду – от 30 до 100 тысяч рублей за 1 объект.

 

Индивидуальная планировка увеличивает капитализацию квартиры в будущем?

Алексей Буланцев: - Вряд ли. Уникальный дизайн – дело хозяйское, и рассчитывать на то, что это станет плюсом при перепродаже квартиры, не стоит. Другое дело – капитальный ремонт домов. Сам я живу в «немце», и если бы завтра Оксана Астахова, директор Фонда капремонта Калининградской области, сказала мне: «Хотите капремонт в доме?», я бы сразу ответил: «Конечно! Доплачу, только сделайте!». Искренне не понимаю, почему от такого предложения отказались люди одного из домов на Ленинском проспекте.

 

Вы говорите об одном из зданий, которые будут ремонтироваться перед предстоящим ЧМ-2018?

Алексей Буланцев: - Да, именно. Во-первых, дом будет прекрасно выглядеть плюс возрастет его капитализация. Квартира в нем, которая стоила, к примеру, 2 млн, после капремонта будет стоить на 10-20% дороже. Во-вторых, если говорить именно про Ленинский проспект, то проект предполагает изменение конструктива крыши. Вероятно, это позволит жильцам верхнего этажа увеличить площадь своих квартир за счет второго уровня. Можно выгадать метров до 20.

 

Но ценится ли сегодня вторичное жилье на центральных магистралях Калининграда, где много машин и шума? Кажется, дешевле построить маленький домик за городом, чем купить квартиру на Ленинском или проспекте Мира?

Алексей Буланцев: - Эти квартиры постоянно ликвидны, у них есть свой покупатель. Кто-то использует их как жилье для гостей, кто-то – под аренду. Постоянных жильцов в таких домах не особо-то много, я предполагаю. Другое дело, если мы говорим не о хрущевках, а о «сталинках». Там потолки по 3,5 метра, прекрасный микроклимат из-за кирпичных толстых стен – прохладно летом, тепло зимой, и не чувствуется перепадов. Такие квартиры не перепродают – в них живут, лет по 30-40, а то и всю жизнь. И вряд ли задумываются о капитализации.

Спасибо за беседу!

Интервью записала Анастасия Дроздова

Поделиться:

Комментарии



Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!