«Главный тренд на рынке недвижимости — качество, а не количество. Но 50% жилья в Калининграде не отвечают заданным критериям», — Олег Перевалов, руководитель системы продаж новостроек
Чемпионат мира по футболу не мог не повлиять на рынок недвижимости, особенно в тех городах, где проходили матчи. Вот и в Калининграде продажи на какой-то момент замерли, а аренда не принесла ожидаемых доходов: жадность фраера все-таки сгубила. Подробнее об этом и о тенденциях в сфере нового жилья «Застройщики39.рф» поговорили с Олегом Переваловым, руководителем системы продаж новостроек «Нмаркет.ПРО Калининград».
— Олег Геннадьевич, задолго до ЧМ-2018 в Калининграде начали ходить слухи о предприимчивых владельцах квартир, которые собирались сдавать свое жилье болельщикам по невероятно высоким ценам, чуть ли не по 300 тысяч рублей. Удалось ли обогатиться?
— Такие ожидания совершенно не оправдались: жилья было много, оно было доступно и недорого. Например, мой товарищ приехал в Калининград за день до второй игры, когда Швейцария играла с Сербией. Мы сразу же без проблем нашли ему квартиру за 1500 рублей в сутки в начале улицы Гагарина. Не центр города, конечно, но нормальная локация. Лишь немногие, кто размещал объявления об аренде заранее, например, на «Букинге», умудрялись сдавать квартиры тысяч по пять за сутки. Были случаи и до восьми тысяч. Но это редкость. Стандартная аренда была от двух до пяти тысяч в сутки, в принципе, такая же цена, как и на гостиничные номера. Отели не были переполнены. Для примера, перед самыми матчами открылась новая гостиница «Холидей Инн» на набережной, и там были свободные номера.
Holiday Inn / @holidayinnkaliningrad
— То есть ажиотажа не случилось?
— Да, и по одной простой причине: большинство иностранных болельщиков останавливались в Польше, а в Калининград приезжали только на время самого матча.
— Почему они не квартировались в Калининграде?
— Кто-то был запуган, что в России опасно. Кто-то искал жилье заранее и столкнулся со слишком высокими ценами на аренду. Понимаете, сложилась типичная ситуация — жадность. В начале года у нас стояли неадекватные цены на недвижимость, крайне завышенные. Поэтому те болельщики, которые купили билеты заранее, предпочли заранее забронировать более дешевую Польшу. Наши же, поняв, что клиентов нет, стали корректировать цены вниз, но было уже поздно.
— То есть, классически: жадность фраера сгубила?
— В принципе, да. Очень много людей жило в Польше, и это подкосило местный рынок. Хотя были и такие случаи, когда калининградцы приглашали болельщиков пожить у них бесплатно — просто было интересно пообщаться.
— Стоимость жилья в аренду практически равна стоимости номера в средней гостинице. Это нормально для Калининграда?
— Да, это стандартная ситуация: стоимость простенькой гостиницы всегда равнялась суточной стоимости квартиры. И каждый выбирал по своему вкусу. Но в ближайшее время, я думаю, цены просядут: очень много квартир «ушли» в сектор аренды, появились новые гостиницы, и предложение по номерной емкости сумасшедшее. Рынок сам себя отрегулирует, и, предполагаю, средними ценами станут полторы тысячи за номер в простой гостинице и три плюс тысячи за более комфортабельный.
Mercure hotel / @mercure.kaliningrad
— А на продажу квартир ЧМ как-то повлиял?
— Конечно! В этот период случился провис в сделках: активность была как минимум в два раза ниже. Но сейчас начинает себя проявлять отложенный спрос.
— Чего покупателям и застройщикам ждать во втором полугодии 2018 года? Каковы основные тенденции?
— Основной тренд, который продолжается уже примерно год, — всё уходит в качество. Покупатели смотрят на комфортность планировки, размер жилья, места общего пользования. На выбор влияет не менее двадцати факторов.
Сейчас есть из чего выбрать, и если человек берет ипотеку, то предпочитает взять тысяч на сто больше и купить лучшую квартиру, чем менять ее через несколько лет. Малогабаритное жилье без сопутствующего ему комфорта — обустроенного двора, инфраструктуры в районе и т.п. — сейчас практически не продается.
— А сами квартиры? Они сегодня достойного качества?
— Во многих больших городах уже стало стандартной опцией — сдача жилья в эксплуатацию с отделкой. Так сдается до 50% новостроек. Это еще не стало трендом в Калининграде, но обязательно станет. Пока же у нас 99% квартир в новых домах сдается без отделки. И это подводит застройщиков: те, кто переезжает в Калининград и хочет сразу въехать в квартиру, вынуждены покупать вторичку.
— Отделка жилья — это обязательная опция для застройщиков или по желанию?
— Нет, это требования законодательства. Из него убрали понятие «эконом-класс», заменив его «стандартным жильем». Так что отделка будет обязательной. На мой взгляд, в новые правила включили много здравых идей, давно пора было это сделать.
— Калининградские застройщики готовы к нововведениям?
— По моим оценкам, 50% жилья, которое сейчас строится в Калининградской области, не подходит под новые стандарты жилья. Например, по размерам окон, по требованиям к местам общего пользования и технологиям строительства. Еще есть время на разгон, конечно, но уже сейчас многим застройщикам придется корректировать свои проекты.
Концепция эко-квартала «Русская Европа» / «Архитектурное бюро Асадова», Prospecta, Fluidra
— Что вы скажете о ценах, сложившихся на местном рынке? И чего от них ждать к концу года?
— Цены на жилье за последний год сильно скорректировались — процентов на десять в сторону падения. Конкуренцию новостройкам составляют те же новостройки, только «из вторых рук»: собственники сделали отделку, ремонт — и выставили на продажу. Вторичкой это не назовешь, а преимущества очевидны.
— То есть бизнес на перепродаже квартир снова набирает обороты?
— Да, многие семьи имеют квартирку «про запас», и ЧМ-2018 очень хорошо это проявил: все такие квартиры резко «выплеснулись» в аренду. Излишки у населения оказались немаленькими.
— Высокое предложение не повлечет за собой снижение цены?
— Нет, цены падать уже не будут. Хотя бы потому, что вступили в силу изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве. Думаю, что до конца года цены зависнут на нынешнем уровне, хотя многие застройщики уже начинают разгонять истерию в интернете, что стоимость пойдет вверх. Мне кажется, это из категории желаемого и пиара.
— Что будет удерживать цены от роста?
— Рынок недвижимости инертен сам по себе. Но сейчас главное, что покупатель не готов платить больше: зарплаты резко на 10-20% ни у кого не выросли. Так что сдерживающий фактор определенно есть. Но уже в первой половине 2019 года мы увидим корректировку цен вверх, это неизбежно.
— Почему? Ведь покупательская способность вряд ли вырастет.
— Что греха таить? Не все застройщики справятся с изменениями в законе: кто-то сольется компаниями, чтобы выжить, кто-то уйдет под банкротство. Но у оставшихся застройщиков вырастет себестоимость строительства. Вниз цены не уйдут, это точно. Мне кажется, сейчас рынок достиг дна. В ближайшие месяцы начнется выравнивание вверх: с летним сезоном закончится и летнее расслабление.
— Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Компании
Новое
По теме
