Цены идут в рост? Начало года: наблюдения за рынком
Портал «Застройщики39» внимательно следит за ценовой политикой на региональном рынке новостроек. Приведенные на нашем сайте цены квартир в новостройках соответствуют действительности и регулярно уточняются, что дает представление об их динамике.
2018
Сначала немного хронологии. В течение 2018 года на рынке новостроек наблюдался всплеск спроса, связанный с ожиданиями изменений в законодательстве, которые должны были ужесточить или запретить прежние способы привлечения средств дольщиков для строительства жилья. Осенью 2018 года ажиотаж усилился, подогреваемый ростом курса валют, прогнозами аналитиков рынка и сообщениями крупнейших банков страны о предстоящем повышении ставок по ипотеке, связанным с изменением Центральным банком РФ ключевой ставки и увеличением уровня риска по возврату кредитных средств заемщиками.
Нервозности участникам рынка добавило и исключение в конце года из специального списка Банка России последних страховых компаний, осуществлявших страхование ответственности застройщиков в рамках «старых» привычных правил работы с дольщиками. На продление деятельности этих страховых компаний рассчитывали многие застройщики. В самом конце декабря был принят, подписан Президентом и опубликован закон о внесении очередных изменений в многострадальный закон №214-ФЗ, отменяющий «старые» правила для всех без исключения, начиная с 01 июля 2019 года.
Принятие закона о внесении изменений прошло невероятно быстро, без широкого предварительного обсуждения, сопровождалось агрессивной, пугающей потребителя риторикой в центральных СМИ и оказалось очередной неожиданностью для застройщиков, которые, похоже, окончательно разуверились в разумности законодателя и наличии хоть сколько-нибудь ясных «правил игры».
На фоне всех этих событий спрос был высоким, люди привычно торопились купить по «старым ценам», «старым ставкам» и «старым правилам», чтобы улучшить свои жилищные условия или сохранить сбережения. Сравнительно высокий спрос привел к обсуждению участниками рынка возможности повышения стоимости «квадратного метра», но которое, дабы не спугнуть ориентированного на «старую цену» покупателя, застройщики не торопились объявлять либо старались сделать это незаметно. По общему мнению, цены должны были «официально» вырасти в начале следующего года.
2019
Наступил новый год. Спрос ожидаемо спал, ставки по ипотеке действительно выросли в среднем на один процент, валюты вернулись практически к прежним уровням, изменения в законодательстве перестали быть будоражащим фактором и перешли для застройщиков в разряд «новой реальности», с некоторыми, впрочем, надеждами на то, что их избыточная жесткость со временем будет смягчена.
Ну, а что же с ценами? Цены номинально выросли, но ненамного и не везде.
В наиболее востребованных локациях и объектах Центрального района Калининграда с октября 2018 по март 2019 года цена за квадратный метр взлетела на 5188 рублей, что составляет 9,12%.
В Московском районе, где традиционно строится жилье эконом-класса, за тот же период времени цена подросла на 2770 рублей, т.е. плюс 6,56% к цене октября.
В Ленинградском районе также наблюдается рост — 1535 рублей (2,79%).
При этом не изменились цены на новостройки в Гурьевском районе и Зеленоградске. Причиной этого казуса, по-нашему мнению, является то, что в многоэтажках Зеленоградска уже давно держится «пиковая цена», управляемая застройщиком «МПК» с долей местного рынка более 50%.
Квартиры в Гурьевске и прилегающих поселках изначально рассчитаны на тех, у кого «не хватает денег на Калининград», при этом объектов возводится достаточно много, что наоборот приводит к жесткой ценовой конкуренции и борьбе за бюджетного покупателя.
В Светлогорском районе наблюдается спад: начиная с ноября 2018 года цена опустилась на 4399 рублей, что составляет 6,61%. Причиной тому является смещение географии основной массы строек в Светлогорск-1 ближе к поселку Сальское, где преобладает жилье стандарт-класса.
Впрочем, замеченный рост стоимости «квадратного метра» не отменяет индивидуальных условий, достигаемых в результате торга, поскольку в условиях общей нестабильности застройщики, как правило, готовы обсуждать цену с «реальным покупателем» с «живыми деньгами».
В целом же покупательская активность в начале года невысока. Застройщики относятся к этому спокойно, привычно списывая на фактор сезонности. Ведь многие из них хорошо пополнили свои авуары на высоком спросе конца прошлого года и сейчас ждут активизации продаж в марте-апреле-мае нынешнего, когда в Калининградскую область потянутся жители других регионов.
Интересны и наблюдения за тем, как изменился покупатель новостроек: подавляющая масса квартир, особенно невысокого ценового сегмента, приобретается с привлечением ипотечного кредитования, при этом у значительного количества потенциальных заемщиков нет своих денег на первоначальный взнос.
Всю информацию о ценах на квартиры от застройщиков можно найти здесь. А пока мы продолжаем свои наблюдения и консультации с участниками регионального рынка новостроек.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
