Войти, используя аккаунт:



Регистрация
4273
«Рыбная деревня - это чистая авантюра», - Павел Федоров, инвестор и девелопер

«Рыбная деревня - это чистая авантюра», - Павел Федоров, инвестор и девелопер

Процедура согласования проекта развития территории и отдельных его частей настолько сложная, что нормальный человек за нее просто не возьмется, считает Павел Федоров, отец-основатель Рыбной деревни в Калининграде. По его мнению, здравомыслящий застройщик лучше построит новый микрорайон на окраине города и заработает на этом, чем займется концептуальным общественным проектом.


 

Выступление Павла Федорова
на конференции «Re-Development Калининград»

 

Что меня поразило, когда 16 лет назад я приехал в Калининград и начал знакомиться с ним? Что в центре города ул. Октябрьская была отгорожена забором, за который никто не заглядывал. А если смотреть с улицы Эпроновской, которую никто, кроме местных жителей не видел (ведь моста еще не было), то это была такая часть города… Увидеть такую картину в историческом центре… Для меня это был шок! Когда я в первый раз заехал туда и посмотрел, я сказал: «На этом надо делать деньги! Приглашать Спилберга, и пусть снимает здесь, на натуре, а не в павильоне».

 

 

Тогда я работал в администрации губернатора Егорова. Сформировалась инициативная группа, загоревшаяся идеей застройки этой территории, и я как замгубернатора эту идею поддержал. Но как у нас часто бывает? Идея озвучена, все загорелись - а денег нет! И идея «перешла» на 2002 год.

В 2001 году я ушел из администрации, в 2002-м зарегистрировал компанию и начал на свои деньги разрабатывать концепцию проекта, делать макет.

Я не строитель и не архитектор, это стало своего рода хобби.

Выходим на Градостроительный совет. Основная договоренность /с городскими властями – прим.ред./ была такой: не можете помочь - не мешайте, и я все решу сам: найду деньги, найду архитекторов, найду тех, кто это построит. Главное - не мешайте!

 


 

 

 

В общем, мы делаем проект, документацию, утверждаем его – всё на свои деньги. На тот момент (2003-2004 гг.) это был первый опыт частно-государственного партнерства в Калининградской области.

Полгода у меня был режим «Три дня в Калининграде - три дня в Москве».

Мы вместе с мэрией лоббируем указ по 750-летию Калининграда, в котором Рыбная Деревня проходит отдельной строкой с тремя источниками финансирования: частный инвестор, муниципальное финансирование и федеральное финансирование. Водные объекты - набережные, мосты, причалы - по закону не могут быть частной собственностью, только муниципальной или федеральной. У нас уже была готова документация и все необходимые согласования, поэтому проект все-таки попал отдельной строкой в Постановление Правительства РФ о праздновании 750-летия города: выделить на набережную 136 млн и 50 млн на мост.

 

 

В 2003 году мы проводим обследование моста, потом ведем работы по его реконструкции: делались кессоны, откачивалась вода, насухую сносились старые опоры и ставились новые. И к юбилею города у нас получается набережная и мост.

В тот период, когда проект «пошел», многие меня не просто невзлюбили, а возненавидели: 70 млн долларов, вложенных в него, прошли мимо всех «пилильщиков».

Расскажу, почему мост назвали Юбилейным. Это была моя идея. У немцев этот мост, построенный в 1905 году, назывался Кайзербрюкке. Так совпало, что в 2005 году, в год 750-летия Калининграда, ему исполнилось 100 лет. Поэтому была принята наша идея назвать мост Юбилейным.

Кстати, наше сооружение - это единственный в России разводной пешеходный мост длиной более 100 метров, построенный над действующим фарватером. Как минимум дважды в месяц он разводится. Проектировщиков для работы над разводным механизмом мы искали и в России, и в Польше. Еле нашли способных выполнить такой проект!

 


 

Потом началась коммерческая застройка - на привлеченные и кредитные деньги. Первая очередь Рыбной Деревни и продолжение набережной, которые вы видите сегодня, это первый этап проекта.

Первый объект, который построили вместе с мостом, - единственный восстановленный по старым фотографиям. Все остальное - это воплощение придуманной нами и архитекторами концепции - передать дух старого города Кенигсберга в его разные эпохи. Если вы пойдете по набережной, то там, где маяк, - старая северо-германская застройка с настоящим фахверком, кстати. Это не накладная имитация. Потом идет ганзейская застройка, и ближе к концу этой территории мы должны выйти на современную архитектуру.

 

 

Такие проекты - масштабной, а не точечной застройки, когда большая территория застраивается целыми кварталами, сложны для девелопера. При расчете очень важно не ошибиться с оценками: проект длительный, а длинных кредитных денег у нас сейчас нет.

Кроме того, в таком проекте каждый отдельно взятый объект нерентабелен для девелопера. Как только какая-то часть проекта останавливается - рушится всё! Если проект посчитан и подписан инвестиционный контракт, ни правительству, ни мэрии города уже ни в коем случае нельзя менять его условия.

Нам повезло: затраты на крупные инфраструктурные объекты – набережную и мост - удалось провести за счет федерального финансирования. Но проектная документация делалась за наш счет. Все согласования - а это 28 печатей, как сейчас помню! - делали тоже мы. Только их пройти и собрать - сколько нужно времени!

Вот, например, на Острове не было газа. Для того, чтобы согласовать и завести туда газ, мы потратили 296 дней. И это при том, что я хорошо знал первых людей и сам к ним летал. Процедура согласования настолько сложная, что нормальный человек за нее просто не возьмется.


 

В 2012 году нам не подписали продление договора аренды под вторую очередь Рыбной деревни, хотя сама концепция была утверждена и был инвестор. Как только мэрия начала вмешиваться и переигрывать - проект остановился. Всё. Кредитные деньги, 70 млн долларов, в первую очередь вложены, процент по кредиту тикает, а стройка стоит... Девелопер сначала уходит в ноль, а потом в минус. По моему мнению, в любом проекте, который касается застройки береговой линии - а он всегда будет масштабным! – власти города или области должны дать финансовые гарантии и подписать инвестконтракт. Иначе в такой проект ни один инвестор не зайдет.

Ведь как: ты приходишь и видишь, что деньги вернутся не раньше, чем через 10 лет. Здравомыслящий застройщик скажет: «Да лучше я построю новый микрорайон на окраине города и на этом заработаю. А с этим вы что хотите, то и делайте».

Строя первую очередь Рыбной деревни и проектируя вторую, мы думали о развитии Острова. В 2007 году мы подписали соглашение о намерениях с французским архитектором Вильмонтом, которого я уговорил приехать. Мы договорились о том, что он спроектирует последнее, двенадцатое здание в Рыбной деревне. Сделали «Градостроительную концепцию» для Калининграда с учетом нашей специфики. Была идея застроить 100 га за ул. Октябрьской до вальных укреплений, за которыми сейчас строится стадион.

 

 

Мы презентовали нашу концепцию весной 2008 года - в мэрии и губернатору. Но вы помните, 2008 год - начало экономического кризиса, и всё это заглохло. Все-таки напомню. В первом варианте концепции здесь даже предусматривался стадион - правда, в меньших размерах, чем тот, который сейчас строится. Эта часть города - это перспектива развития города в 21 веке. Моя идея была - и французы ее проработали – «разрезать» Остров каналами, спроектировав их так, чтобы в них была проточная вода. И застройка острова планировалась низкоэтажной.

Проработка была очень серьезная. Производилась геодезическая съёмка берегов и с материка, и с Острова: город должен смотреться не только с улиц, но и с воды. Я уверен, что половина сидящих в зале по воде никогда не ходили. Вот сядьте в хорошую погоду - катеров сейчас много - пройдите по воде и посмотрите. Другое совершенно восприятие города. Почему, бывая в Санкт-Петербурге, в Венеции, мы садимся в гондолу, в водное такси? Мы хотели в Рыбной Деревне из 820 м набережных сделать 360 м причальных стенок. Сделать то, что не сделали на набережной Трибуца. Мы хотели оживить водное движение. Планировали даже использовать два катера на воздушной подушке как водное такси в Польшу.

Но как только такой масштабный проект появляется и начинает обсуждаться, сразу возникает масса проблем. Там, где сейчас «Речной вокзал», около Маяка, здание и причал проектировались так, чтобы посадить туда таможню и пограничников и чтобы скоростные суда ходили оттуда в Эльблонг. Но нам говорят: «Товарищи инвесторы! Чтобы сделать таможенный пункт, вам нужно пройти 30 инстанций и получить их согласования». И тут же пограничники: «Идите до Балтийска, там проходите границу, затамаживайтесь-растамаживайтесь и оттуда идите в Эльблонг»…

 

 

В завершении хочу сказать: можно и задумывать, и реализовывать любой проект. Например, по фортификационным сооружениям в Калининграде разговор идет уже 15 лет. Хорошо, что в последние годы что-то начало двигаться в этом направлении. Но если начинаются уверения, что инвестор вернет деньги за 5-7 лет, то это из области сказок. Этого не может быть! Инвестор вернет свои деньги только в том случае, если он сделает объект классно и его продаст. Если строить и самостоятельно эксплуатировать, то минимальный срок возврата инвестиций - 15 лет.

Для долгих проектов необходимо предусматривать бюджетные финансовые гарантии для инвестора - чтобы инвестор, пользуясь этой гарантией, мог взять коммерческий кредит на реализацию, да желательно еще и по льготной ставке. Должна быть отдельная программа.

Так что скажу: Рыбная деревня - это чистая авантюра, которая держалась на моём энтузиазме и на той команде, которая со мной работала. С экономической точки зрения, нет смысла влезать в такие проекты. Это чистые эмоции и самолюбие, так можно сказать.

По второй очереди Рыбной деревни вопрос интересный... В мае 2003 года проект был концептуально защищен на Градостроительном совете в Калининграде. Было две очереди. Если мы посмотрим сейчас в сторону набережной, то увидим, что площадь выложена одной плиткой, а вдоль здания идет дорожка из красного кирпича-клинкера. Там должна была идти новая улица, параллельная улице Октябрьской. Она была спроектирована так, что если бы турист шел по этой улице со стороны Высокого моста, он видел бы в перспективе Кафедральный собор. Это было бы как Золотая Миля в Москве, пешеходная зона.

 

 

Но в 2012 году мэр озвучил, что есть некий другой инвестор и они готовы с ним работать… Сегодня земельный участок сформирован правительством и передан Корпорации развития туризма. По непонятным мне причинам стройка стоит, хотя по заявочной книге здесь, рядом, должен быть четырехзвездочный отель «Суворов». Мы тогда планировали так, что с одной стороны будет стоять отель «Кайзерхоф» с кайзерским шлемом, а с другой - отель «Суворов», в честь отца фельдмаршала, который был здесь генерал-губернатором.

Я думаю, что к ЧМ-2018 второй очереди Рыбной деревни у нас уже наверняка не будет. Накал страстей и желание сделать всё красиво к чемпионату у всех сидит в подсознании, поэтому вторая очередь может подзависнуть. Возможно, в министерстве меня поправят.

 


 

С 2012 года я не участвую в проекте. Хотя, должен сказать, кредитные поручительства висят на мне. Как ни странно. Но это - отдельная тема.

Идея была следующая: построить обе очереди, запустить в эксплуатацию. Здесь у нас 21 тыс. кв.м коммерческих площадей и инфраструктура, вторая очередь - 55-60 тыс. кв.м, которая и будет давать весь доход. В улицу Октябрьскую мы вложили порядка 2 млн долларов, до ума ее довели, подняли, расширили. Построили канализационно-насосную станцию за 150 млн тогдашних рублей, которую передали городу… Для управления объектом была создана отдельная инженерная служба. Когда я уходил, в компании работало 117 человек и вся инфраструктура обслуживалась ими.

 

Проект должен был быть продан различным фондам, тогда для компании проект в целом состоялся бы. Но пошла задержка, а доход от 21 тыс. кв.м коммерческих площадей не покроет даже проценты по кредиту... Поэтому сначала мы продали красивое здание на улице Эпроновской, где был наш офис, потом часть других зданий… Все отдельно взятые объекты в Рыбной деревне сегодня работают в прибыль. Но проект в целом – убыточный.

 

Выступление Павла Федорова состоялось на конференции
"Re Development Калининград" 09 августа 2016 года. 

Иллюстрации: презентация П.Федорова, продемонстрированная в ходе выступления;
предоставлена организаторами конференции.

Поделиться:

На карте


Калининград, ул. Октябрьская

Комментарии



Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!