Балтийск: появится ли в городе хоть один новострой в ближайшее время?
Если Одесса - жемчужина у моря, то самый западный город России - янтарик, выброшенный на берег волной. Чудесное сплетение двух эпох - довоенной и советской - дало Балтийску особенное очарование, но в последние годы градостроительная жизнь здесь замерла. Надежды на новое жилищное строительство тают на глазах, а уж мечты об архитектурных красотах вполне можно считать фантастическими. Что происходит в Балтийске и почему здесь не появляются новостройки, разбирались "Застройщики39.рф"
Если Одесса - жемчужина у моря, то Балтийск, самый западный город России, - янтарик, выброшенный на берег волной: небольшой, с древним инклюзом, по-своему прекрасный, если поднести к свету, но невзрачный при беглом осмотре. Так и архитектурные черты довоенного Пиллау: постепенно они терялись в типовой коробчатой застройке советского Балтийска, но до сих пор все еще напоминают о себе. И в этом сплаве эпох есть свое очарование. Только совершенно не ясно, что будет дальше и как архитекторы видят будущее городка на побережье.
В Балтийске, по данным Росстата, проживает более 33 тысяч человек. Для детей предусмотрено 5 общеобразовательных школ, 10 детсадов. Библиотеки, культурно-молодежный центр, Дом детского творчества, детская школа искусств им. И.-С. Баха, Дом офицеров, музей Балтийского флота - столпы культурного и образовательного досуга населения. Впрочем, до Калининграда - 48 км, так что на отсутствие развлечений жаловаться не приходится. Летом население заметно увеличивается: природа, близость к морю, возможность посмотреть парад на День ВМФ – все это привлекает отдыхающих и из области, и из других регионов РФ. Но неужели эти летние «набеги» - предел возможностей Балтийска?
Минобороны как застройщик городского масштаба
Долгое время Балтийск был закрытой территорией и развивался исключительно как военно-морская база, объясняет Анатолий Коротков, председатель балтийского Совета ветеранов войны и труда.
- Я живу здесь с 1945 года, мои родители воевали здесь. Город восстанавливался, строился и развивался на моих глазах, - начинает свой рассказ Анатолий Николаевич. - Все строилось за счет министерства обороны: дома, дороги, коммуникации - за все отвечали флотские подразделения, они же занимались благоустройством военно-морской базы. За счет личного состава частей и предприятий гарнизона в Балтийске поддерживалась чистота.
В какой-то момент решение вопросов жизнеобеспечения города перешло в ведение гражданских структур. И сразу же обнажились дыры в сфере жилищно-коммунального хозяйства: были проблемы с водой, с теплоснабжением, но со временем ситуация относительно выровнялась.
- В каком направлении будет развиваться Балтийск сейчас, не представляю, - рассуждает Коротков. - Промышленности у нас нет, 33-й судоремонтный завод - от министерства обороны. С момента, как город «открыли» (долгое время в Балтийск можно было въехать только по паспорту и далеко не всем – прим.ред.), он, по идее, должен развиваться по линии гражданской… Много говорилось и говорится о том, что сюда можно и нужно привлечь туристов. В условиях режимного объекта это было невозможно, а ведь в Пиллау туризм был. Здесь прекрасная природа, пока еще. Однако планомерной работы по укреплению берега моря и озеленению города, например, я не наблюдаю. И потом, куда идти туристу? Скажем, матросский клуб несколько лет назад был передан на баланс муниципалитету, однако до сих пор здание никак не используется. А своего краеведческого музея в городе с богатой и интересной историей нет, есть только музей Балтфлота. Не говорю уже о таких мелочах как общественные уборные. Биотуалеты на праздниках - не решение проблемы для такого города.
По мнению Анатолия Короткова, проблемы Балтийска связаны с тем, что по некоторым объектам министерства обороны решения не приняты до сих пор. Это и разрушающийся рядом с городским вокзалом Дом спорта, и подземные бункера на горе Школьной, построенные еще при немцах, и район 68-го городка ПВО рядом с Гвардейским бульваром, где заброшенные ангары. Там же рядом в рекреационной зоне - недостроенные гостиница и садик.
Так что будущее у Балтийска туманно, как то морское побережье в пасмурный день. Те решения, которые сейчас принимаются в городе, к его развитию отношения не имеют.
Серый волк и яичница
Пессимизм старожила можно понять. Балтийск - город контрастов, где неприятно режут глаз застывшие стройки или заброшенные здания уже советского периода. Надо отметить, любое активное строительство в городе неизменно вызывает интерес общественности (потому как происходит это, прямо скажем, далеко не каждый день). Редко который из жилых домов к моменту сдачи не обзаводится народным прозвищем: "Серый волк" (ул. Сенявина, 14), "Красная шапочка" (ул.Чехова, 4), "Яичница" (Гвардейский бульвар, 9), "Дом со львами" (он же - "Путинский" на ул. Садовой, 3; на День ВМФ в 2000 году его торжественно открыли в присутствии главы государства).
"Красная шапочка" и "Серый волк" в Балтийске
"Яичница", успешно сданная в эксплуатацию
И хоть в череде успешной сдачи в эксплуатацию домов сейчас наступила очень неприятная для застройщиков и потенциальных жителей новостроек пауза, у тех, кто хочет приобрести жилье в Балтийске, варианты есть.
Балтийский рынок жилья специфичен, рассказывает Галина Лапко, директор ООО "Недвижимость Балтийск".
- Все годы риелторы здесь работали только на вторичном рынке, в городе новостроек практически не было! Сейчас несколько домов с долевым участием появилось, но, к сожалению, это печальный опыт для города, - говорит риелтор.
Новостройки на ул. Садовой (ЖК "Балтийская жемчужина") и на Гвардейском бульваре (ЖК "Прибрежный") построены под автономное отопление, поясняет Галина Лапко. Застройщик планировал подключить дома к природному газу, который должен был прийти в дома балтийцев в 2016 году. Однако природный газ в Балтийск не проведен до сих пор, и подключение не состоялось. У их предшественника - дома №17 на Гвардейском бульваре, построенного с долевым участием, - судьба сложилась удачнее: за счет бюджетного финансирования квартиры были построены и распределены участникам программы переселения из аварийного жилья.
Гвардейский бульвар. Новостройка без предусмотренной проектом "автономки"
Ул. Садовая, 36. Новостройка с автономным отоплением, которого нет
Цены в балтийских новостройках варьируются от 32000 до 45000 рублей за квадратный метр. В зависимости от метража квартиры: чем он больше, тем стоимость метра меньше.
Цены на жилье: почти калининградский уровень
Рынок недвижимости Балтийска в основном представлен вторичным фондом. И два последних года наблюдается снижение цен.
- Думаю, в 2017 году тенденция сохранится, если ничего не изменится в экономической ситуации, - продолжает рассуждать Галина Аркадьевна. - Ведь рынок недвижимости определяется потребительским спросом, напрямую зависящим от уровня жизни граждан, а поскольку последний падает, потребительский спрос снижается.
Сейчас цены на однокомнатные квартиры в Балтийске варьируются в диапазоне от 1,4 млн до 1,6 млн рублей. Двухкомнатную можно купить от 1,7 млн, цены на трехкомнатные начинаются от 1,8 млн. На пике цен, выпавшем на июнь-июль 2014 года, за 1,7 млн рублей продавали однушки-хрущевки. Получается, только однокомнатные квартиры потеряли в цене примерно 15%.
Балтийск город маленький, поэтому особого разброса цен на квартиры не наблюдается. Незначительно дешевле можно купить жилье в условно отдаленных районах - Севастопольском, т.н. Камсигале, Павлово и Мечниково. Цены ниже только на Балтийской косе, но там покупатель, как правило, сторонний - и жилье покупается не для проживания, а для отдыха. Хотя последние два года на Косе тоже нет такой активности, как раньше.
Если говорить об аренде жилья в Балтийске, то найти хорошую квартиру на длительный срок было трудно всегда.
- Я всегда была сторонницей покупки с использованием заемных средств банка, а не съема, - объясняет Галина Лапко. - Приобретение с использованием банковских средств обеспечивает ежемесячные затраты-расчеты по кредиту за собственное жилье. В случае аренды – ежемесячные затраты обслуживают чужую собственность, это всегда проживание на чужой территории, зависимость от решений собственника. В Балтийске очень высокая арендная плата, сопоставимая с калининградской. Допустим, снять однокомнатную квартиру стоит 8-14 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные платежи. Цены за аренду двухкомнатных квартир начинаются от 10 тысяч рублей и выше, плюс коммуналка. Также очень непросто найти жилье на длительный срок летом. Последние годы балтийцы все активнее сдают жилье посуточно. Осенью-зимой, конечно, на рынке больше предложений аренды, но понятие "длительный срок" видоизменилось: то, что раньше исчислялось годами, сегодня может быть ограничено восемью-девятью месяцами, и арендодатель оставляет себе период с мая по сентябрь под суточную сдачу.
Жилье продают, чтобы выплатить ипотеку
Как рассказывает риелтор, для балтийского рынка недвижимости характерны несколько тенденций.
- Наше предприятие работает в данной сфере уже 12 лет, и если до 2014 года почти 80% сделок мы оформляли по ипотеке, то последние годы пошел заметный спад - на вторичном рынке ипотечные кредиты берут все меньше и меньше семей, - говорит Лапко. - В 2016 году таких сделок у нас было очень мало, суммы кредитования небольшие - около 500 тысяч рублей. Кредиты на большие суммы люди опасаются брать ввиду нестабильности на рынке занятости и, соответственно, доходов. Предложений на рынке жилья много, и среди продавцов немало тех, кто вынужден продавать жилье, дабы иметь возможность погасить ранее полученный ипотечный кредит. Стало больше сделок с рассрочкой платежа, которые раньше были редки.
Резюме: рынок жилья в Балтийске перенасыщен. Для покупки время очень хорошее - предложений много, цены снижены.
Новостроев в Балтийске не будет?!
Почему так мало новостроя в городе, «Застройщикам39.рф» пояснил Евгений Лебедев, замглавы администрации муниципального образования «Город Балтийск».
- На сегодняшний день в генеральном плане землепользования и застройки Балтийска площадок для строительства новых многоквартирных домов нет, - уточнил Евгений Алексеевич. - За исключением междворового пространства, которое, разумеется, застраиваться не будет - и жители, и администрация категорически против. Его мы будем только благоустраивать. А строить необходимо: тех же жителей аварийных домов на улицах Артиллерийской, Подгорной и других нужно куда-то переселять…
Будет ли вестись жилищное строительство в Балтийске, напрямую зависит от грядущих общественных слушаний, считает чиновник.
- На слушаниях мы с помощью горожан определим места для постройки многоквартирных домов. Но для этого нужно изменить зонирование некоторых территорий, выведя их из производственных и рекреационных зон, - говорит Лебедев. - Предполагалось, что этот вопрос будет решен на уже 30 декабря прошлого года, но слушания были сорваны, поэтому обсуждение тех же вопросов перенесено на 6 марта 2017 года.
"И если балтийцы вновь выскажутся против, тогда честно скажу, дома строить негде, только гостиницы - у нас практически везде зона рекреации".
По словам замглавы городской администрации, застройщики интерес к Балтийску проявляют - есть более пяти юридических лиц, которые уже сегодня могли бы приступить к постройке жилых домов. Причем в основном это свои, калининградские застройщики.
- Но все они ждут, когда в город и район будет проведен природный газ. К слову, это произойдет в текущем, 2017 году. Но говорить о масштабах грядущих строек в городе преждевременно - все упирается в предстоящие общественные слушания, - заявил Евгений Лебедев.
Уже после интервью с чиновником выяснилось, что предстоящие публичные слушания, назначенные на 27 февраля и 6 марта, отменены – после вмешательства прокуратуры Балтийска.
Туман над градостроительным будущим приморского города сгущается все плотнее.
Материал подготовила Анастасия Черникова
Фото: Анастасия Черникова
На карте
Балтийск
Комментарии
"– новое строительство в городе будет вестись на свободных – 61,5 га и на реконструируемых территориях – 15,5 га.
– объёмы нового жилищного строительства к 2030 году составят – 279,1 тыс. м2 , в том числе к 2020 году – 156,4 тыс. м2."
Новостройки
