Технический паспорт: когда он вам понадобится
В свое время БТИ – Бюро технической инвентаризации – было одним из важных звеньев в сфере недвижимости: именно бюро и только оно занималось учетом всех жилых и нежилых помещений. К середине 2000-х годов, после изменений в законодательстве, одеяло перетянули на себя кадастровые инженеры, и о том, что такое технический паспорт, многие практически забыли. Однако этот документ может потребоваться и сегодня. Кому и в какой ситуации придется обращаться в БТИ, с какими проблемами можно столкнуться и как их разрешить, разбирались «Застройщики39.рф».
Технический паспорт — это документ, в котором детально описан объект недвижимости: здание целиком или отдельная квартира. В нем указано количество комнат и метраж помещений, из каких материалов изготовлены стены, что представляют из себя фундамент и перекрытия и т.д. Документ крайне информативный, но иметь его сегодня не обязан ни один собственник недвижимости.
Владимир Панин, генеральный директор ГБУ МосгорБТИ:
«На данный момент на федеральном уровне статус этого документа [технический паспорт] законодательно не регламентируется. В разных регионах местными нормативными документами могут устанавливаться свои требования к техническому учету, техинвентаризации и технической паспортизации.
Действующее законодательство разделяет технический и кадастровый учет, при этом технический учет не является обязательным. Однако состав сведений ЕГРН и архивов БТИ значительно отличается. Мы располагаем намного более полной технической информацией, в то время как ЕГРН контролирует данные о правах на недвижимость. Нельзя противопоставлять эти институты, они одинаково важны».
Почему выписки из ЕГРН бывает недостаточно
Все началось в 2013 году с изменений в законодательстве: право заниматься технической инвентаризацией объектов и их постановкой на кадастровый учет получили кадастровые инженеры. Но право оформлять техпаспорта осталось исключительно в руках БТИ. И все бы ничего, но постепенно нарастала энтропия — и в процессах, и в сведениях. Если дом изначально инвентаризовало БТИ, его жильцы могли получить технический паспорт, а жильцы других зданий рассчитывали только на кадастровые. Но в январе 2018 года их отменили вовсе. К этому привело слияние двух структур — ГКН и ЕГРП в ЕГРН — Единый Государственный Реестр Недвижимости.
Технический паспорт чаще всего требуется в нескольких случаях:
- при реконструкции строений, квартир;
- при переустройстве и перепланировке помещений;
- для получения ипотечного кредита;
- в ходе мониторинга состояния жилищного фонда.
Алексей Буланцев, юрист по недвижимости юридического бюро «АВБ Realty»:
«На данный момент "итог" покупки объекта недвижимости с "бумажной" точки зрения — это выписка ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; до 1 января 2017 г. — абзац 2-й п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Вместе с приложением, в котором находится графическое изображение объекта, выписка — единственный документ, который есть на руках у собственника. Но этого зачастую недостаточно, чтобы распоряжаться своей квартирой в дальнейшем».
Так, в силу закона невозможно согласовать перепланировку (переустройство) квартиры, не имея технического паспорта: он входит в число документов, которые следует обязательно представить в орган, осуществляющий согласование (ст. 26 ЖК РФ). При оформлении ипотечного кредита требуется заключение оценщика об объекте недвижимости (квартиры). Как правило, основной документ о квартире с этой точки зрения – технический паспорт.
А в чем проблема сделать документ?
Вартан Асланян, юрист по недвижимости юридической фирмы «Солнцев и партнёры»:
«До 1998 года техпаспорт был основным документом в делах по недвижимости, в нем указывался собственник. Но после того, как инвентаризацию отдали "на рынок", начали случаться коллапсы».
Как рассказал юрист, чтобы поставить здание на учет после ввода в эксплуатацию, застройщику требовалось только его техническое описание, не паспорт. Его изготавливали кадастровые инженеры. Позже, когда новый собственник жилья решал произвести перепланировку, закон требовал от него техпаспорт. Человек отправлялся в БТИ, но получал там отказ: техпаспорт на квартиру нельзя было сделать, если не было техпаспорта на весь дом целиком. Дело в том, что техпаспорт на квартиру (он же паспорт строения) представляет собой своеобразную выписку из общего техпаспорта (паспорта здания).
«Как люди выходили из ситуации? — продолжает Вартан Асланян. — Просто делали перепланировку, а потом обращались в суд, чтобы узаконить ее. Но сегодня эта проблема уже не так актуальна».
Перепланировка – через суд
Сегодня, если собственник квартиры задумал сделать перепланировку или переустройство, в силу закона он должен получить разрешение на эти работы, а для этого предоставить целый пакет документов. Среди них:
- Заявление о переустройстве и(или) перепланировке.
- Правоустанавливающие документы.
- Проект переустройства и(или) перепланировки жилого помещения.
- Технический паспорт переустраиваемого и(или) перепланируемого жилого помещения.
- Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (при необходимости).
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и(или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
«На этом этапе чаще всего возникает основная проблема, — объясняет Алексей Буланцев. — БТИ сделает замеры помещений и выдаст техпаспорт, но его данные могут не совпасть с данными в выписке ЕГРН, которые туда "поставлял" кадастровый инженер. Как быть в таком случае? Если заранее известно, что технического паспорта нет или он со штампом "перепланировка", то я "сдаюсь" в орган осуществляющий согласование с минимальным набором документов, далее получаю отказ и иду с ним в суд».
У семи нянек…
Станислав Солнцев, управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры»:
— В работе с БТИ сегодня проблем нет. Впрочем, как и особой необходимости в этой структуре. Есть проблемы с квалификацией кадастровых инженеров. Они бывают невнимательными: пропускают важные моменты, допускают технические ошибки и ошибки в измерениях, как бы странно это ни звучало. Поэтому мы долго искали грамотного специалиста.
Корр.: — Что делать, если ошибка все-таки вкралась, и данные кадастра и БТИ расходятся?
— Для начала понять, что это за ошибка. Юридическую силу имеют сведения в кадастре, а в техпаспорте — это просто замеры. Если обнаружено расхождение в площади, то, скорее всего, придется заново составлять планы помещений.
— Бывает, что ошибки кроются в сведениях из БТИ?
— После изменений в законодательстве был переходный период, когда сведения из БТИ «выгружались» в кадастровую палату. Соответственно, бывали и случаи, когда в новый реестр попадали неактуальные сведения: как правило, по кладовкам, подвалам, колясочным, встроенно-пристроенным помещениям.
— Если все сведения из БТИ переданы, а техописания могут делать кадастровые инженеры, то есть ли вообще необходимость в этой структуре?
— Да, БТИ — ценный архив информации. Если встает вопрос, например, чей подвал в доме — это общее имущество жильцов или собственность магазина, то разрешить спор помогают сведения из БТИ, информация «достается» за все периоды инвентаризации. Другое дело, что «глубина погружения» может быть разной — пять, десять или пятьдесят лет. На многие новые дома в БТИ уже нет информации, только по вторичному фонду. БТИ располагает ценной информацией о приватизированном государственном и муниципальном имуществе в многоквартирных домах. Например, когда город продает что-то в рамках приватизации на торгах. Нередко потом возникают споры о том, было ли это общее имущество, т.е. принадлежало жильцам, или власти могли его свободно продавать.
Что по этому поводу думают в самом БТИ?
«В масштабе государства проблема одна – отсутствие актуальной нормативной базы. — считает Владимир Панин. — Инструментарий для сбора данных, опыт и наработанная методология имеются в распоряжении региональных служб БТИ, наряду с внушительными архивами. Однако, без актуализации информации, существовать организациям по техническому учету с каждым годом становится все труднее. Надеемся, что в ближайшее время, правовое регулирование этой сферы изменится».
Ипотека – только по техпаспорту?
Еще одна ситуация, в которой может понадобится технический паспорт, — покупка квартиры по ипотечному кредиту.
«Это не касается новостроек, конечно же. С 2008 года мы переживаем подъем жилого строительства и еще не подошли к тому моменту, когда эти объекты начнут активно продаваться уже не застройщиками, а собственниками. Когда придет это время, проблема, на мой взгляд, станет встречаться достаточно часто», — считает Алексей Буланцев.
Новые квартиры сегодня, как правило, приобретаются по договору долевого участия, и покупатель получает только выписку из ЕГРН. Законодательство не обязывает застройщиков изготавливать техпаспорта, и они при сдаче дома в эксплуатацию пользуются услугами не БТИ, а кадастровых инженеров — это намного дешевле. В дальнейшем это может привести к головной боли у вторичных собственников жилья.
— Но проблемы индейцев, как говорится, шерифа не волнуют. Требовать у застройщика техпаспорт не имеет смысла: этот документ не входит в список обязательных при заключении договора долевого участия или уступки прав, — объясняет Алексей Буланцев. — Техпаспорт потребуется при продаже квартиры в ипотеку, так как на его основе готовится отчет об оценке объекта недвижимости. Нет техпаспорта — нет кредита.
Корр.: — Но если юридическую силу имеет выписка из кадастра, а не техпаспорт, то не могут ли банки пойти навстречу?
— Иногда выписки из ЕГРН просто нечитаемы — настолько там мельчат. Да и важной информации в техпаспортах больше: там есть указания и на места общего пользования, и на подсобные помещения и т.д. Но некоторые кредитные организации уже оперируют данными из ЕГРН. По моим сведениям, ипотеку без требования к наличию техпаспорта выдают, как минимум, в «ВТБ» и в «Газпромбанке». Другое дело, что условия кредитования у банков разные…
— Может оказаться, что выгоднее сделать техпаспорт и получить более приятные проценты по кредиту?
— Да, вполне.
Официально
Как уточнили в калининградском отделении Федерального БТИ, чтобы заказать техпаспорт квартиры физическое лицо должно предоставить два документа:
- Общегражданский паспорт.
- Документ, подтверждающий право собственности: выписка из ЕГРН.
При необходимости может потребоваться доверенность, подтверждающая право действовать от имени другого лица.
Базовая стоимость техпаспорта составляет порядка 1500 рублей. Это фиксированная цена за изготовление документа на квартиру площадью до 100 кв.м, при этом срок исполнения — до одного месяца. Срочный заказ — за две недели — повысит стоимость услуги примерно до 2500 рублей.
Стоимость может варьироваться и от некоторых других нюансов. Первый: расположена ли квартира в новостройке или в ранее учтенном объекте. Второй: что касается новостройки, важно знать, инвентаризировал ли застройщик этот дом целиком. Если он этого не сделал, то квартиру придется «привязывать» к местам общего пользования, и это будет дороже. Третий: могут «всплыть» дополнительные требования к документации: планы на утверждение, учет собственности, техзаключение и т.п.
Подготовила Анастасия Дроздова
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
