Козырь в рукаве: подавать ли и как именно в суд на застройщика, который задержал передачу квартиры?
Время пандемии и санкций не проходит бесследно для калининградских застройщиков и дольщиков. Как минимум один проблемный объект в регионе появился — это ЖК «Калининград-Сити» от «Акфена», и это признано официально на государственном уровне. Некоторые другие стройки пока такого статуса не получили, но на плаву держатся из последних сил. Как действовать дольщикам, если застройщик не передает квартиру в условленный срок? Разбираем ситуацию детально с Ольгой Евтюниной, юристом, ведущим специалистом компании «Юридический консалтинг».
Так, повторимся, несколько последних лет изрядно добавили рисков и застройщикам, и дольщикам. Первые во время пандемии были вынуждены приостанавливать стройки, а после введения санкций — закупать стройматериалы уже совсем по другим, нежели рассчитывали, ценам. Резко упал спрос на покупку жилья. А новые условия по льготным ипотечным программам могут и дальше усугублять ситуацию на рынке жилья. Дольщики же начали паниковать: выдержат ли застройщики экономический удар и смогут ли достроить дома в сроки, что обозначены в договорах.
Правительство поспешило поддержать и тех, и других. Покупателям жилья предложило льготную ипотеку, а застройщикам — «амнистию». Мораторий действовал с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года. В этот период застройщики имели право не реагировать на претензии за просрочки в передаче квартир. Но это сказочное для девелоперов время завершилось. Теперь дольщики могут требовать все сполна? На ключевые вопросы отвечает юрист.
С какого момента можно жаловаться на застройщика? Вижу, что дом явно не готов, а срок передачи квартиры по договору уже близко.
Важно различать 3 ключевые даты: окончание строительства, ввод дома в эксплуатацию и передача объекта долевого строительства дольщику. Дольщик должен ориентироваться только на третью дату – указанный в договоре срок передачи ему квартиры. Просрочкой считается даже 1 день. Если в договоре написано, что квартиру должны передать не позднее 1 апреля, а на календаре уже 2-е, то всё! Вы уже получили право требовать неустойку.
В интересах дольщика максимально быстро решить вопрос, не откладывая: то есть, если есть задержка на 10 дней, то не ждать, когда она «добежит» до 360. Чем ближе строительство к финалу – тем меньше возможностей получить что-либо от застройщика.
А если задерживается ввод дома в эксплуатацию?
Это для дольщика не имеет значения. Право на взыскание неустойки возникает только тогда, когда допущена просрочка передачи объекта долевого строительства дольщику.
Что, если застройщик заранее уведомил о том, что передачу квартиры задержат?
Дольщик все равно имеет право на неустойку, начиная с первого дня просрочки. Извещение, которое застройщик обязан направить дольщикам заблаговременно, не снимает с него обязательств по выплате дольщику неустойки за просрочку в передаче объекта.
Как реагировать на такое письмо от застройщика? Вот уведомил он о продлении сроков, и что?
В принципе, дольщик вправе проигнорировать такое извещение. Пришло оно или не пришло, право на компенсацию за просрочку (на неустойку) у него сохраняется.
Если же в письме застройщик предлагает некое новое соглашение о продлении сроков, и дольщик его подписывает, то это означает, что он соглашается на новые условия по срокам. Нравятся вам отступные, которые обещает застройщик за просрочку? Подписывайте. Не нравятся или отступных никаких там вообще нет — не подписывайте, зачем? Оставьте себе козырь в рукаве: в течение 3 лет у вас будет возможность затребовать компенсацию. Это как «карта скидок на 3 года», зачем ее лишаться?
Итак, дольщик хочет сатисфакции. Что делать?
Есть 2 варианта дальнейших действий (если хочется компенсации): попытаться решить вопрос в досудебном порядке или сразу обратиться в суд. Закон дольщика ни к чему не обязывает, он вправе сам выбрать, как поступить, — в зависимости от своего желания и личных обстоятельств.
Как решается вопрос в досудебном порядке?
Можно прийти в офис застройщика и обсудить сложившуюся ситуацию. Но лучше направить письменную претензию, это стандартная практика. Как правило, застройщик предлагает разные способы урегулирования ситуации. Ему это особенно выгодно в том случае, если просрочка длительная. Какую компенсацию он может предложить?
- Чистовая отделка квартиры, полная подготовка под косметический ремонт;
- Дополнительные площади — например, кладовая, гараж, парковка;
- Денежная выплата в оговоренном размере.
Конечно, предложения будут зависеть от срока просрочки и официальной суммы неустойки, которая успела образоваться. Застройщик может предложить компенсацию в меньшем размере, зато это будет «здесь и сейчас». Решение же через суд может занять до полугода, а к тому времени неизвестно, как развернутся обстоятельства: застройщик может обанкротиться, и взять с него будет уже нечего даже по решению суда.
Выгоднее брать деньгами или «натурой»?
Каждому дольщику удобно по-разному. Но вот застройщику точно выгоднее решить дело в досудебном порядке, чтобы не получить в свою «карточку» информацию о судебном разбирательстве. Если он намерен работать долго и серьезно, такие репутационные риски — как суды с его участием как ответчика — ему не нужны.
Как действовать через суд?
В суде дольщик вправе требовать полную сумму компенсации. Она состоит из 3 частей:
1) Уплаты неустойки;
2) Штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке;
3) Компенсации морального вреда.
По закону сумма штрафа составляет 50% от суммарного размера взысканий (суммы неустойки и компенсации морального вреда). Таким образом, в итоге сумма может выглядеть следующим образом: например, взыскано 200 тысяч рублей (неустойка за просрочку в передаче объекта) + 20 тысяч рублей (компенсация морального вреда) = 220 000 руб. + штраф 50% от этой суммы = 220 000 + 110 000 = 330 000 рублей «на руки».
Суд чаще всего снижает и заявленный размер неустойки, и испрашиваемый размер морального вреда, но вот штраф обычно не снижает и взыскивает его с застройщика в полном объеме, то есть, в размере 50% от общей взысканной суммы неустойки и морального вреда. Бывает, конечно, что и штраф срезают, все зависит от конкретного случая, всё индивидуально.
От чего зависит сумма неустойки за просрочку? Как правильно ее рассчитать?
Итоговая сумма зависит от трех факторов: от срока (длительности) просрочки, то есть, от количества дней; от цены договора; от ставки рефинансирования, или ключевой ставки ЦБ РФ.
Ошибки при расчетах часто делаются именно в третьем моменте: за основание нужно брать ту ставку рефинансирования, которая действовала на дату передачи квартиры дольщику, зафиксированную в договоре, а не на дату подачи иска или на дату расчета неустойки.
Как лучше — решать всё лично или по суду?
Это очень индивидуально и зависит от целого ряда обстоятельств. Если вы понимаете, что застройщик на контакт по урегулированию спора не пойдет, то можно сразу обращаться в суд. Но, в любом случае, имеет смысл направить застройщику письменную досудебную претензию. Это в будущем докажет, что дольщик стремился решить проблему мирным путем и не шантажирует застройщика. Это может в дальнейшем помочь дольщику при рассмотрении спора в судебном порядке.
Самому застройщику, как правило, выгоднее решить дело без суда — так выйдет дешевле. А вот дольщику надо быть внимательным: если захочет получить через суд больше денег, то рискует остаться с носом — пока будут идти разбирательства, застройщик может обанкротиться подчистую. Дольщик должен заранее понять, будет ли у него возможность добиться реального исполнения решения суда, то есть получить деньги. Может, проще и разумнее договориться с застройщиком, пока он не «заморозил» стройку — пока у него есть работники, стройматериалы, активы в целом, и он хоть что-то в состоянии сделать? Тут каждый должен принять свое собственное решение, исходя из своей конкретной ситуации.
Что значил тот пресловутый мораторий, который был введен в марте 2022 года?
Государство решило поддержать застройщиков в трудные времена и ввело для них особый период — с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года, который можно условно называть «амнистией» или «мораторием». Это время не включалось в расчеты при начислении неустойки (штрафов, пени) и иных финансовых санкций за нарушение застройщиками обязательств перед дольщиками. Кроме того, в указанный период действовала отсрочка в исполнении судебных решений, принятых в пользу дольщиков.
То есть, если в эти почти полтора года дольщики не получили свои квартиры, другими словами, произошла задержка, они не имеют право на компенсацию?
Зависит от конкретных дат. Надо различать два основных варианта.
Если квартира должна была быть передана дольщику в период с 29.03.2022 г по 30.06.2023 г., но не сложилось, то суд не засчитает просрочку за этот период. Это та самая мера поддержки застройщиков, чтобы они остались на плаву в сложное экономически время.
Если же, к примеру, квартира должна была быть передана 25 марта 2022 года, но по факту событие произошло 30 июня 2023 года, то дольщик всё же будет иметь право на компенсацию — однако всего за 3 дня (с 26 по 28 марта 2022 года включительно), а не за весь период просрочки. Увы.
Однако, если на момент начала действия моратория, то есть, на 29.03.2022 года сроки передачи уже были нарушены застройщиком, то и в период моратория люди могли обращаться за взысканием неустойки. Например: первый день просрочки пришелся на 10 января 2022 года, но дольщик не успел заняться этой проблемой. Тянул, размышлял, как вдруг 29 марта узнал, что застройщикам объявили «амнистию». Ну и не стал подавать в суд, якобы смысла не было. И зря!
В тот момент не все дольщики знали и понимали, что запрета на взыскания уже образовавшихся финансовых санкций не было – действовала лишь отсрочка исполнения решения суда. Подчеркнем: действовала отсрочка, а не запрет на взыскание. Начиная с 1 июля 2023 года застройщик был обязан выплатить всю взысканную судом к этому моменту сумму. То есть, тот условный дольщик смог бы получить взысканную судом неустойку за период с 10 января по 28 марта 2022 года включительно, но только после 1 июля 2023 года.
Те дольщики, которые неверно поняли условия применения моратория, к сожалению, потеряли время, но не свое право на компенсацию! Всё еще можно наверстать.
Когда теряется право на компенсацию?
Срок исковой давности — 3 года с момента, когда дольщик узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Кроме того, застройщик может быть освобожден от ответственности, если против него действовали обстоятельства непреодолимой силы и это будет им доказано. Грубо говоря, если застройщик возводил здания честно и придерживаясь сроков, но случилось стихийное бедствие (ураган, землетрясение, наводнение) и строительство было приостановлено. Конечно, он не сдаст их в срок! Поэтому от оплаты неустойки за просрочку передачи объектов он может быть освобожден. Но это мы описываем, конечно, исключительные случаи.
А если просрочка была, но дольщик без лишних слов и претензий получил квартиру от застройщика, а уже после заселения подал в суд?
Имеет право, пока не истекли те самые 3 года срока исковой давности. Очень часто люди так и поступают: получают квартиры, заселяются, регистрируют право на собственность и только потом начинают судебные разбирательства. Почему-то считают, что так надежнее. Но с юридической точки зрения такие «отсрочки» довольно бессмысленны.
Дайте совет, как правильно взыскивать просрочку. Например, она составляет уже 2 месяца, но я вижу, что дом будет достаиваться еще минимум полгода. Как действовать в таком случае? Ждать окончания строительства? Или не тянуть и обращаться в суд?
Ждать не нужно. Взыскивайте неустойку за просрочку, причем — что важно! — с учетом на будущее время. Не все знают о такой возможности, но она существует и отлично работает, это удобно.
Если вы видите, что в ближайшие несколько месяцев дом точно не будет сдан, имеет смысл просудиться наперед. В таком случае в судебном документе появится фраза о том, что суд взыскивает неустойку по срокам не только на дату вынесения решения, но и вплоть до даты передачи объекта долевого строительства дольщику. При этом уточняется, что расчет будет производиться по схеме «2000 (условно) рублей в день». Другими словами, дольщику не нужно знать, когда дом будет достроен, — ему достаточно формулировки в судебном решении «До момента передачи объекта дольщику». Суд сделает расчет размера суммы неустойки за 1 день просрочки и внесет ее в решение. Дальше дольщику придется только периодически ходить к приставу или в банк с сообщением: «На сегодняшний день квартира по акту мне не передана». И в его пользу будет регулярно производиться расчет неустойки на дату каждого обращения.
Нужно ли выплачивать НДФЛ с неустойки?
Да, конечно. Выплата считается доходом, и физлицо обязано уплатить с него 13%. Однако дольщику нужно самостоятельно подать сведения в налоговую. Может ли он скрыть эту информацию? Да. Но делать этого не стоит: средства могут обнаружить в отчетах застройщика, и тогда от налоговой «прилетит».
Если дольщик получил свою неустойку, но после означенных новых сроков случилась очередная задержка, на что он имеет право?
Если он не взыскивал неустойку на будущее время (то есть, до фактической даты передачи объекта), то он снова вправе или обратиться в суд, или решить проблему путем переговоров с застройщиком.
У меня на руках есть положительное решение суда и исполнительный лист. Что теперь с ними делать? Понятно, что я имею право получить компенсацию, но как фактически получить деньги?
После того, как суд принял решение в пользу дольщика, тому выдается исполнительный лист. С этим документом нужно пойти или в банк, или к судебным приставам. То есть, у дольщика 2 пути, у каждого из которых есть свои плюсы и минусы.
Начать надо с понимания, что представляет собой застройщик на момент вынесения судебного решения.
Первый вариант. Если застройщик продолжает работать, достраивает свои объекты, запускает новые — значит, деньги у него на счетах, скорее всего, есть, и дольщик может нести исполнительный лист на получение денег напрямую в банк (тот, где у застройщика открыт расчетный счет).
Плюсы: это позволит получить деньги быстрее.
Минусы: дольщику придется заниматься этим самостоятельно. И если вдруг обнаружится, что денег на счету в этом конкретном банке у застройщика нет, то надо будет отзывать исполнительный лист, искать счета в других банках и обращаться туда. Это обременительно и физически, и по времени.
Второй вариант. Он, как правило, подходит для тех ситуаций, когда дольщик судился с застройщиком по поводу просрочки уже после получения квартиры. То есть, застройщик сдал дом в эксплуатацию и передал квартиры дольщикам. Посмотрите, продолжает ли он строить новые объекты. Если похоже, что застройщик новые объекты не строит, лучше передать исполнительный лист на взыскание денег судебным приставам. Они будут не только искать деньги застройщика в банках (которых может и не быть к тому времени), но и другое его имущество, на которое может быть обращено взыскание.
Плюсы: судебные приставы зачастую работают не «ногами», а через Интернет, используя, в том числе, систему межведомственного взаимодействия. Ответы на их запросы в банковские учреждения, в ГИБДД, в Росреестр и прочие структуры поступают довольно быстро.
Минусы: серьезная загруженность приставов и большая вероятность, что процесс исполнения будет затянут. В таком случае дольщику придется регулярно и занудно ходить на прием к приставу и напоминать о своем деле.
Важно понимать: одновременно подать исполнительный лист и в банк, и в службу судебных приставов нельзя, потому что лист — один. Но после неудачного собственного обращения в банк можно обратиться к приставам и наоборот, одно никак не отменяет другого.
Выглядит всё довольно просто… Спасибо за разъяснения! Но точно ли я справлюсь самостоятельно?
Несмотря на то, что процесс получения неустойки кажется несложным, «решать вопросы» с застройщиком — дело непростое и требующее специальных познаний в сфере долевого строительства. У застройщика, как правило, есть юристы, которые будут отстаивать его интересы и найдут много аргументов в его защиту. Сумеете ли вы найти правильные с правовой точки зрения доводы, способные опровергнуть аргументы застройщика? Получится ли тем самым обратить дело в свою пользу с максимальным результатом?
Хотя многие ситуации с просрочками и неустойками кажутся похожими, но на деле в каждой есть свои индивидуальные особенности и нюансы. Да и застройщики ведут себя по-разному. Поэтому наша рекомендация: если вы хотите получить максимальный результат, обращайтесь за квалифицированной правовой помощью к юристам. Причем не к любым, а именно к тем, кто специализируется на делах такой категории. Наверняка они уже сталкивались с вашим конкретным застройщиком и знают, как с ним работать.
На вопросы ответила Ольга Евтюнина,
юрист, ведущий специалист компании «Юридический консалтинг»
Информация взята с сайта yk39.ru
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
