Лето не подогрело: цены на квартиры в середине 2018 года
С какими успехами подошел рынок жилой недвижимости Калининградской области к третьему кварталу 2018 года и чего ждать от цен на квартиры, спроса и предложения в ближайшем будущем, разбирались «Застройщики39.рф».
Неплатежеспособный спрос
59% россиян нуждаются сегодня в улучшении жилищных условий, но у 82% нет финансовой возможности это сделать. Таковы удручающие данные опроса, опубликованного Фондом «Общественное мнение» в конце июня 2018 года.
Итак, что касается потребности в жилье, то она не просто есть, а стабильно высока — несмотря на строительный бум последних лет. Судите сами: с 2008 года улучшить жилищные условия считают необходимым плюс-минус 60% респондентов.
В Калининградской области, можно предположить, спрос на квартиры еще выше: рынок «подогревает» поток переселенцев со всей России, янтарный край становится все более популярным для тех, кто меняет место жительства в пределах родного государства.
Однако зачастую спрос, увы, уходит как пар в гудок: возможность взять ипотечный кредит сегодня допускают только 19% россиян в целом или 24% в выборке из тех, кто нуждается в жилье. Поэтому, что подтверждает исследование на портале «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), как горячие пирожки расхватывают только самое дешевое жилье. В минус уходят трех- и многокомнатные квартиры, жилье в монолит-кирпиче, переоцененные предложения вообще снимаются с продаж.
По мнению IRN.RU, решающее значение для рынка недвижимости будет иметь политика ЦБ в отношении ключевой ставки. Если она останется на нынешнем уровне до конца 2018 года, активность покупателей сойдет на нет.
Цены постоят и пойдут вверх
На этом фоне, казалось бы, цены на квадратные метры должны пойти вниз. Но этого, судя по официальной госстатистике, не происходит: в течение года они колеблются на одном уровне. Так, в Калининградской области средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир на первичном рынке жилья во втором квартале 2018 года составила 51089 руб.
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья
Данные: «Единая межведомственная информационно-статистическая система»
Очевидно, что за резким ценовым всплеском в 2015 году последовало небольшое падение и корректировка цен. Сегодня намечается медленный рост — осталось разобраться, насколько медленным он будет: ведь весь последний год цены словно «заякорились», плавая то чуть вниз, то чуть вверх.
Как считают аналитики IRN.RU, средняя стоимость метра увеличивается благодаря уходу с рынка наиболее дешевых предложений: все дорогие сегменты в июле 2018 года ушли в минус. Но статус-кво не продержится долго.
Евгения Еремина, коммерческий директор СК «Балтия»:
— Какое-то время застройщики продержатся на нынешнем уровне цен, чтобы не повышать их. Это возможно за счет уже начатых объектов и полученных разрешений. А вот потом, когда перейдут на новые проекты, сдерживать цены не получится.
Растут расходы на стройматериалы, растут издержки на ведение проектов, увеличивается стоимость самих проектов и участков под них. Невозможно оставаться на прежнем уровне! Впереди — переход девелоперов на работу по эскроу-счетам, когда они не смогут распоряжаться собственными деньгами и будут вынуждены брать кредиты. Задирать цены никто не будет — пока нет положительных факторов, влияющих на повышение покупательской способности. Не произошло в стране ничего такого, чтобы люди резко разбогатели.
Уточним, что в отличие от продаж средняя стоимость строительства одного квадратного метра в Калининградской области по данным Росстата составила в первом полугодии 2018 года 33429 руб. (в среднем по России – 41434 руб.).
Рекордное предложение
Самое сильное влияние на рынок недвижимости, безусловно, окажут нововведения в ФЗ о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года. О них застройщики знали заблаговременно, и многие старались подготовиться как могли.
Статистика показывает, что многоквартирных домов стало строиться меньше, а большую часть нового жилья в первом полугодии 2018 года составили индивидуальные частные строения. Тем не менее, на рынке жилья сегодня — рекордное предложение новостроек. Не удивительно: они просто не раскупаются. Как цитируют «Ведомости» Олега Репченко, руководителя аналитического центра «ИРН-Консалтинг», у людей стало меньше денег, новостройки продаются не так быстро, соответственно, и вводятся они с задержкой.
Как будет развиваться ситуация? Вероятно, девелоперам придется затянуть пояса еще туже.
Нововведения в законе о долевом строительстве предполагают постепенное повышение отчислений от застройщиков в Фонд защиты дольщиков. Сейчас в фонд отправляются 1,2% от стоимости каждого ДДУ, а с января 2019 года эта цифра может вырасти до 6%.
Успокаивает лишь тот факт, что речь идет пока о законопроекте. Но, как известно, дыма без огня не бывает.
У руля теперь вторичка?
Пока суть да дело, с рынка недвижимости «вымылись» наиболее дешевые предложения, и спрос перетек на рынок вторичного жилья.
На вторичном рынке жилья Калининградской области во втором полугодии 2018 года стоимость одного «квадрата» общей площади квартиры составила 50263 рублей.
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья
Данные: «Единая межведомственная информационно-статистическая система»
По сути, на копейки дешевле новостроек. И это закономерное развитие ситуации: бизнес на перепродаже квартир снова набирает обороты.
Олег Перевалов, руководитель системы продаж новостроек в Калининградской области:
— Многие семьи имеют квартирку «про запас», и ЧМ-2018 очень хорошо это проявил: все такие квартиры резко «выплеснулись» в аренду. Излишки у населения оказались немаленькими. Конкуренцию новостройкам составляют те же новостройки, только «из вторых рук»: собственники сделали отделку, ремонт — и выставили на продажу. Вторичкой это не назовешь, а преимущества очевидны.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
