Дом достроен. Как принять квартиру? Инструкция для дольщика
Важнейший этап в жизни каждого дольщика – процесс приёмки квартиры в новостройке, сданной в эксплуатацию. Свершилось то, чего покупатель жилья ждал, возможно, несколько лет: дом достроен! Но стоит ли спешить с новосельем? Точнее, с подписью акта приёма-передачи недвижимости? Как дольщику себя вести, на что обращать внимание и что делать, если квадратных метров оказалось больше (или меньше), чем было прописано в договоре? Инструкция по приёмке нового жилья - от Ольги Евтюниной, юриста по недвижимости.
Спешка хороша далеко не всегда. Не стоит и дольщику торопиться подписывать акт приёма-передачи квартиры в новостройке. Как будущему новоселу грамотно вступить в права собственности на жильё? «Застройщики39.рф» задали юристу по недвижимости Ольге Евтюниной типичные вопросы неопытного дольщика и составили инструкцию.
Как я узнаю, что дом достроен и моя квартира готова?
Застройщик обязан вовремя уведомить дольщика о том, что строительство завершено и что квартира готова к передаче.
По процедуре, прописанной в ФЗ-214 о долевом строительстве, застройщик должен направить покупателю недвижимости заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. В таком письме застройщик сообщает, что дом завершён строительством, что получено разрешение на ввод в эксплуатацию, и приглашает дольщика принимать квартиру.
На практике так происходит не часто. В большинстве случаев дольщик сам обивает пороги строительной компании, чтобы узнать, что происходит с его недвижимостью.
И вот что в этой ситуации особенно важно: дольщик обязан принять квартиру в срок, установленный договором долевого участия (далее по тексту – ДДУ, прим.ред.). Не пропустите этот период – внимательно прочитайте условия вашего договора!
Сроки приёмки квартиры формально могут варьироваться от нескольких рабочих дней до месяца с даты получения извещения. Однако не все застройщики могут организационно справиться с потоком дольщиков, которые явились принимать квартиры. Поэтому процесс обычно растягивается на несколько месяцев, при этом на приёмку надо записываться заранее.
Итак, после получения извещения, дольщик обязан связаться с застройщиком, обговорить время прибытия на объект, явиться в новостройку, осмотреть квартиру и принять её. Принять в том случае, конечно, если не возникнет никаких замечаний.
Как понять, всё ли в новой квартире в порядке? Какой она вообще должна быть?
Конечно, трещину в перегородке вы увидите и сами. Но нюансы в отклонении стен, ровность потолка и пола, возможную замену материалов заметить сложно. Поэтому основная рекомендация – приходить со специалистом.
Основные характеристики квартиры. Что это означает?
Это то, что в квартире должно быть согласно подписанному ДДУ и приложениям к нему.
Как правило, в России продают «серый», а порой даже «черный» ключ, когда в квартире нет ничего, кроме разводки коммуникаций.
Базовый набор наших новостроек – это стены, потолок и пол, радиаторы отопления, разводка сетей под установку сантехники, счетчики на свет, газ и воду, окна и входная дверь.
Что я могу проверить самостоятельно?
Сопоставить фактические параметры реальной квартиры с теми, что были заявлены в договоре долевого участия. Обычно к ДДУ есть 2 приложения – план квартиры и ее основные характеристики. Имейте в виду, что основной посыл застройщика - это «меньше напишешь – меньше спросят». Так вот то, что уже написано, проверяйте как можно более тщательно. Не стесняйтесь задавать вопросы, даже если они кажутся вам глупыми или придирчивыми. Застройщик должен ответить на всё и разъяснить все детали и мелочи.
Разве может квартира не соответствовать своему проектному плану? Ведь ее строили, руководствуясь именно им!
Всякое бывает! К сожалению, и застройщики, и подрядчики не всегда выполняют свою работу честно и качественно. Возможны ситуации, когда строительный брак был допущен по невнимательности. Иногда случается и, например, умышленное использование иных, нежели заявлено, стройматериалов, зачастую более дешевых. А это влечет за собой изменение важных качественных характеристик жилья: если поставить более тонкий оконный или межкомнатный блок, изменится звукоизоляция, в квартире будет более шумно.
Известно много случаев, когда по проектному плану кухня и балкон были разделены дверным блоком с окном, но по факту на нужном месте его не оказывалось. Строители объясняют: «Ну, так же красивее и лучше. И просторнее!». Но почему это решили за вас, не поставив в известность?!
Так что при приёмке квартиры дольщику следует руководствоваться несколькими документами: планом-извлечением из технического плана на дом в целом и применительно к квартире в частности, а также экспликацией помещений непосредственно в приобретаемой квартире.
Проверяйте соответствие фактической планировки квартиры проектным характеристикам и плану ДДУ. Нарисована дверь – значит, на этом месте должна быть дверь, причем ровно тех размеров, что прописаны в плане, и из того же материала. Котёл отопления должен стоять так, как в плане, а не иначе. Оборудование тоже должно соответствовать заявленным в ДДУ параметрам – производитель, мощность, размеры, материалы. Руководствуйтесь принципом «Что написано пером, того не вырубить топором». И, повторимся, не стесняйтесь задавать застройщику вопросы, проверяйте все детали.
Особенно рекомендуется проверить работу вытяжной вентиляции. Плохая работа вентиляционной системы может привести к развитию в помещениях грибка (плесени), а это зачастую делает проживание в квартире небезопасным для здоровья, а иногда и вовсе невозможным. Проверить, функционирует ли вентканал, довольно просто: поднесите зажженную спичку или лист бумаги к вентиляционному отверстию. Хорошая тяга должна заставить пламя явно наклониться в сторону вентканала, а приложенный лист бумаги должен прилипнуть к отверстию.
Количество квадратных метров тоже проверять?
Конечно. Застройщик иногда склонен завышать площадь на уровень погрешности (вместо 94,3 кв.м написать, к примеру, 95). Поэтому приходите с измерительной рулеткой и перемерьте все помещения в присутствии представителя застройщика. Выявленные несоответствия могут вас удивить!
В чем же дело? Как правило, в большинстве ДДУ предусматривается доплата цены договора исходя из фактической площади квартиры. Поэтому в случае, если она превышает проектную площадь, дольщику придется доплатить, чтобы покрыть разницу. Квартира стала больше всего на несколько «квадратов», а цена может возрасти на сотню-другую тысяч рублей. Согласитесь, заметная разница.
К слову, несоответствия в площади – основание для отказа от договора. Требование дольщика о расторжении договора предъявляется в судебном порядке. Случай, когда фактическая площадь квартиры отличается от проектной, указанной в ДДУ, более чем на 5%, является существенным нарушением требований к качеству квартиры. И дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ и возврата не только своих денег, но и процентов за весь период пользования этими деньгами.
Но это только право, а не обязанность. Вдруг вас устроит квартира другой, чем вы предполагали, площади?!
Если я обнаружил, что реальная квартира не соответствует условиям договора или строительным нормам, что делать?
В таких случаях дольщик вправе не принимать квартиру у застройщика вплоть до устранения нарушений.
Но мало просто заявить об этом. Вы должны составить акт осмотра помещения, зафиксировать перечень дефектов или несоответствий и обозначить срок их устранения. Этот документ нужно составить в 2 экземплярах (для дольщика и для застройщика), акт должен подписать уполномоченный представитель застройщика.
Еще раз подчеркнём: на экземпляре дольщика обязательно должна быть отметка, кто именно этот акт подписал. Не просто, к примеру, «Иванов И.И.», а с указанием должности этого лица в компании застройщика. Если акт подписывает представитель компании, то пусть он предъявит доверенность.
Что, если застройщик или его представитель отказываются подписывать акт осмотра с указанием нарушений?
Обязательно зафиксируйте этот отказ! Хотя бы записав видео на свой мобильный телефон. Но лучше составить акт осмотра, в котором указать на факт отказа представителя застройщика от его подписания.
В этом документе зафиксируйте факт вашего прибытия в квартиру с целью её осмотра, укажите все недоделки, несоответствия ДДУ, все свои претензии, ставшие причиной вашего отказа принимать новостройку. Затем пишите уведомление об отказе в приёмке квартиры с приложением копии акта осмотра и направляйте его письмом в адрес застройщика. Письмо должно быть заказным, с уведомлением о вручении и описью вложения.
Зачем всё так усложнять? Ведь на новую квартиру есть гарантия! Принять - приму, а разбираться буду после..?
Нет, так делать не стоит.
Застройщик крайне заинтересован передать квартиру дольщику как можно быстрее. Ведь за этим следят уполномоченные государством контролирующие органы. Поэтому дольщику будет значительно проще решить вопрос с недоделками в квартире именно ДО подписания акта приемки-передачи, чем после. Особенно тяжело будет что-то доказать после начала отделочных работ.
Мы рекомендуем вам подписывать акт только в том случае, если вас действительно всё устраивает. Если есть вопросы или претензии, решайте это ДО оформления «приемочных» документов.
Так, а с гарантией на квартиру-то что?!
Да, по закону на квартиру установлен гарантийный срок. В случае претензий застройщик обязан отвечать за ее ненадлежащее качество. Однако практика часто показывает другое. В суде именно дольщику приходится доказывать, что он пришел на приемку квартиры вовремя, что не выдумывал дефекты, что это не его придирка, а есть реальные отступления от строительных норм и правил или договора долевого участия.
Вот почему дольщику важно не просто заявить о своих претензиях, но оформить их в письменном виде надлежащим образом, причем вовремя, не выбиваясь из графика, установленного ДДУ.
Имейте в виду, что застройщики могут трактовать действия дольщиков в свою пользу: якобы те специально не принимают квартиры, выдумывая дефекты. Они могут стремиться не подписывать никакие смотровые листы вместе с дольщиком, чтобы потом сказать: «Это же вы сами отказались принимать квартиру, а дефектов и не было никаких!» И через 2 месяца после «часа X» они могут подписать односторонний передаточный акт. Многие недобросовестные застройщики пользуются такой возможностью.
Могу ли я предъявлять претензии к местам общего пользования в новостройке и к придомовой территории?
Да, можете! Но для этого нужно точно знать, что было предусмотрено проектной документацией. Иначе спор переместится во внеправовое русло в стиле «а мне не нравится».
Если говорить более детально, то важным фактором в общедомовом имуществе является качество фасада. Оно значительно влияет на теплопроводность стен, их влагонепроницаемость, шумоизоляцию. Проверьте, чтобы реальные фасадные материалы соответствовали проекту и описанию в ДДУ.
Если в квартире много несоответствий, вправе ли я отказаться от ДДУ, а не ждать переделок?
Это очень тонкий момент. Закон гласит, что дольщик вправе отказаться от исполнения договора, если имеются существенные нарушения требований к качеству квартиры. Статья сформулирована так, что суды могут трактовать эти «дефекты» достаточно жестко: кривая стена разве делает квартиру непригодной для жизни?.. А значит, дольщик обязан принять квартиру. Так что каждый случай нужно рассматривать индивидуально, общих советов нет. Можно сказать только одно: важен факт активного, а не пассивного поведения дольщика.
Может, в таком случае эффективнее сработают коллективные иски? Если соберутся все недовольные дольщики с одного дома…
Нет. У каждого своя квартира и свой договор долевого участия с индивидуальными параметрами, поэтому совместных претензий быть не может по определению. Единственный момент, где еще можно подумать над совместным иском, - претензия по отношению к местам общего пользования и придомовой территории.
Материал подготовлен при содействии Юрист-Калининград.рф:
Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.
Сайт: юрист-калининград.рф
Телефон: (4012) 51-91-00
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Компании
Новое
По теме
