«Дольщик не сможет отказаться от приемки квартиры, даже если в ней найдутся дефекты», — юрист об особенностях приёмки в сфере долевого строительства
До 31 декабря 2024 года все объекты долевого строительства будут передаваться участникам «долевки» с учетом нескольких особенностей, которые прописаны в Постановлении Правительства РФ от 29 декабря 2023 года N 2380.
Таких особенностей немного, всего 5, но обратить на них внимание крайне важно. Ключевые детали объясняет юрист Ольга Александровна Евтюнина.
Итак, 30 декабря прошлого года вступило в силу Постановление Правительство РФ N 2380, которое установило особенности передачи объектов долевого строительства дольщикам.
Судя по всему, этим документом власти хотели в первую очередь поддержать и защитить застройщиков, но и дольщики не остались «слабым звеном». «Застройщики39» разбирались в нововведениях вместе с юристом, специализирующимся в сфере долевого строительства.
Как пояснила Ольга Александровна, в Постановлении можно выделить 5 главных моментов.
Первое: индивидуальные сроки передачи объекта строительства дольщику
— Мы знаем, что по закону об участии в долевом строительстве для всех дольщиков установлен одинаковый срок передачи объекта строительства. То есть, стройка завершена, застройщик готов вручать ключи новоселам, и это должно произойти в одно и то же для всех время. Теперь это изменилось?
Юрист: — Да, на период до 31 декабря 2024 года новое Постановление Правительства разрешает застройщику после ввода объекта в эксплуатацию предложить каждому дольщику индивидуальный срок передачи объекта. При этом девелоперу не нужно вносить изменения в проектную декларацию. Таким образом, сроки передачи объектов долевого строительства могут быть разными для всех участников долевого строительства.
— В каких случаях потребуется такой подход?
Юрист: — Это актуально для тех случаев, когда срок передачи объектов долевого строительства задерживается относительно той даты, которая предусмотрена договором для передачи объектов. Теперь застройщику не нужно менять проектную декларацию в части установления нового срока передачи, он может договориться с дольщиками напрямую, но при условии, что объект введен в эксплуатацию. Это проще для застройщика.
Второе: дефекты — не аргумент для отказа от приёмки квартиры
— Как следует из нового документа, изменился и сам порядок приёма-передачи долевого объекта будущему собственнику жилья. Что именно имеется в виду?
Юрист: — Обычный порядок, предусмотренный законом об участии в долевом строительстве, дает дольщику право в случае обнаружения в квартире строительных недостатков потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются выявленные недостатки, и отказаться от подписания передаточного акта о приёмке квартиры вплоть до их устранения. Причем право на отказ в приёмке имелось у дольщика при выявлении любых недостатков: как существенных, так и несущественных. По действующим правилам, предусмотренным Постановлением Правительства N 2380, дольщик не вправе отказаться от подписания передаточного акта даже при наличии в жилье дефектов и должен подписать акт приема-передачи. Теперь он обязан принять квартиру с недостатками.
— Но это звучит ужасно! Неужели дольщики на такое согласятся?
Юрист: — Конечно же, Постановлением предусмотрена и защита прав дольщиков в таких случаях. Застройщик обязан прописать в акте приема-передачи все выявленные недостатки и дефекты с обязательным указанием сроков их устранения, который не может быть более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта.
— Это более-менее приемлемо, когда речь идет о мелочах. Но если каких-то нарушений много и они серьезные?
Юрист: — Увы, но действующий в 2024 году порядок приема-передачи объекта строительства лишает дольщика права отказаться от приёмки объекта, имеющего недостатки. Однако право на отказ от приёмки все же сохраняется в том случае, если в помещении выявлены существенные нарушения требований к качеству жилья. Только тогда дольщик имеет право не принимать объект и потребовать от застройщика их устранения, которые застройщик обязан устранить в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра помещения с участием специалиста.
— Как определить этот критический уровень? Как определить, являются ли выявленные дефекты существенными?
Юрист: — Если между застройщиком и дольщиком возникают разногласия относительно выявленных дефектов, то к разрешению конфликта привлекается независимый специалист, кандидатура которого должна быть согласована с дольщиком. Специалист проводит техническое обследование помещения, по результатам которого составляется акт осмотра, фиксирующий выявленные дефекты, в том числе существенность нарушений требований к качеству жилья, при наличии таких нарушений.
Третье: для застройщиков сокращен срок для односторонней передачи объектов
— Действительно ли застройщики в 2024 году получают право в сокращенный срок передать объект дольщику в одностороннем порядке?
Юрист: — Да, именно так. Постановлением Правительства установлено, что если дольщик уклоняется от приемки объекта и подписания передаточного акта, то застройщик вправе по истечении 1 месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта дольщику, составить односторонний передаточный акт. Напомню, что действующий закон об участии в долевом строительстве предусматривает право застройщика для составления одностороннего передаточного акта по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта дольщику. Поэтому сокращение для застройщиков срока для односторонней передачи объекта следует считать новшеством, которое будет действовать до 31 декабря 2024 года.
— А что может произойти, если дольщик будет препятствовать застройщику в доступе в квартиру для устранения недостатков или для составления акта осмотра?
Юрист: — в случае непредоставления дольщиком застройщику доступа в квартиру для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра дольщик не вправе обратиться в суд или к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
— Пока всё это выглядит как забота исключительно о застройщиках…
Юрист: — Скорее, это желание учесть интересы обеих сторон в процессе сдачи-приемки объекта: как застройщика, так и дольщика. Дело в том, что дольщики нередко злоупотребляют своими правами и не подписывают акт приема-передачи, даже если в квартире выявлены абсолютно несущественные недостатки. Что это влечет за собой? Застройщик тратит время на устранение дефектов и снова предъявляет квартиру к осмотру и приёмке дольщику, а дольщик может не согласиться с качеством устранения недостатков или выявить новые недостатки в объекте. Получается замкнутый круг. В результате у застройщика образуется просрочка в передаче жилья, так как передаточный акт дольщиком ещё не подписан. За просрочку в передаче объекта застройщик обязан выплатить дольщику законную неустойку за каждый день просрочки. Понимаете, как здесь может скрываться недобросовестный интерес?.. Именно поэтому Постановлением Правительства и предусмотрено, что если в объекте есть дефекты, то дольщик не вправе отказаться от его приёмки и обязан подписать передаточный акт, а застройщик, в свою очередь, обязан указать в передаточном акте все выявленные в объекте дефекты с указанием срока их устранения, при чём при возникновении разногласий должен быть привлечен независимый специалист.
Четвертое: закон о защите прав потребителей не применяется к передаче объектов долевого строительства
Юрист: — Важный момент, на который следует обратить внимание: до 31 декабря 2024 г. к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства дольщику, применяется только действующий закон о долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных Постановлением Правительства N 2380.
— То есть, нормы закона о защите прав потребителя больше не действуют на отношения, связанные с передачей объекта долевого строительства?
Юрист: — Именно! В данном случае это означает, что при любых нарушениях, допущенных застройщиком при передаче дольщику объекта долевого строительства, меры ответственности, предусмотренные законом о защите прав потребителей, применяться не будут. Но только до 31 декабря 2024 г.
Пятое: новые законные способы уведомления дольщиков
— Прежде единственным надлежащим способом сообщить дольщику о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, о внесении изменений в ДДУ, было только направление ему по почте заказного письма с уведомлением и описью вложения. Теперь можно и по-другому?
Юрист: — Да. Теперь сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, предложение о внесении изменений в договор долевого участия в части срока передачи объекта, составленные в форме электронного документа, и подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, могут быть направлены дольщику по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре. Безусловно, это упрощает для застройщиков процедуру информирования дольщиков. Но и дольщикам теперь предстоит быть внимательнее при указании своих данных в договоре и дополнительных соглашениях к нему.
— Что стоит подчеркнуть еще раз в нововведениях?
Юрист: — Думаю, их сроки их действия. Постановление Правительства установило особенности передачи объектов долевого строительства только до 31 декабря 2024 года.
— И если что-то изменится, мы обязательно сообщим нашим читателям! Спасибо за беседу!
Подробнее можно посмотреть здесь.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
