Недоступное жилье — покупать нельзя ждать
Сегодня активно обсуждается тема подорожания жилья в Калининградской области и во всей России. Было ли оно неожиданным и внезапным, что ждать в будущем и стоит ли покупать квартиру сейчас?
Рост цен на квадратные метры в последние месяцы — это лишь вершина айсберга жилищной политики. Тема подорожания недвижимости глубже и обширнее, чем кажется, и эта тенденция началась даже не позавчера.
Стройка на доверии
В 90-х годах в России сложилась следующая практика в сфере строительства: девелоперы начинали стройку многоквартирных жилых домов, зачастую не имея всех необходимых документов. Вокруг стройплощадки возводился забор, и уже одно это становилось рекламной кампанией — в те времена квартирный вопрос стоял очень остро, а конкуренции среди застройщиков почти не было.
Люди, мечтая получить заветные квадратные метры, просто относили фирмам свои деньги, особо ничего не спрашивая и не проверяя документы. Застройщик получал разрешение, только когда строительство дома близилось к завершению, а основная масса квартир была уже распродана. Тогда закон слабо регулировал деятельность строительных компаний. Штрафы за самовольное строительство были незначительными, а взаимоотношения покупателей и застройщиков держались на доверии. Не редко, конечно, бывали и случаи обмана.
Недострой «Калининграджилстрой» долгое время «приветствовал»
жителей микрорайона Сельма
Закон, который все поменял
В конце 2004 года был принят знаменитый закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости». Однако, в полную силу он начал действовать лишь спустя несколько лет. Что изменилось благодаря ему?
Была сформирована правовая база, которая регулировала права и обязанности дольщика и застройщика: закон дал обеим сторонам взаимные гарантии. Появилась возможность заключать договоры с государственной регистрацией, что исключило возможность двойных и тройных перепродаж и выбило почву из-под ног криминальных застройщиков. Со временем закон «о долёвке» начал обрастать дополнительными нормативными актами с доработками и дополнениями. В частности, застройщикам пришлось страховать риски незавершения строительства. Позже был создан государственный фонд, который гарантировал выполнение застройщиками своих обязательств за счет компенсационных взносов.
В результате к концу 2010-х в России сформировалась хоть и сложная, но эффективная система взаимодействия между дольщиками и застройщиками, подразумевающая баланс их интересов. Дольщики могли вкладывать средства в строительство квартир на раннем этапе, что давало сравнительно невысокую цену, а застройщик тем самым привлекал деньги без процентов. Все это позволяло застройщикам работать с минимальными издержками.
Новая схема
Сегодня такой механизм прямого привлечения денег в строительство уже в прошлом. На сцену вышел обязательный посредник между застройщиком и дольщиком в лице банка, выдвигающего свои требования к процессу. Почему это стало необходимо?
Несмотря на то, что закон о долевом строительстве работал нормально, периодически случались банкротства компаний на конкурентном рынке. Яркий тому пример — история застройщиков «СУ-155» и Urban Group, неправильный менеджмент которых привел компании к краху. Такие прецеденты могли, по мнению политиков, привести к большим потрясениям на рынке и недовольству в обществе. Поэтому было принято решение отказаться от прежнего способа привлечения средств в долевое строительство.
Начиная с 2017 года правительство РФ начало постепенный демонтаж привычной системы «дольщик — застройщик». После 1 июля 2019 года дольщик, действуя по «новой схеме», должен внести свои деньги не застройщику, а в банк, где они будут храниться на обязательном счете эскроу до полного завершения строительства дома и ввода в эксплуатацию. Застройщик, в свою очередь, должен возвести здание на собственные — если они имеются в достаточном количестве — или кредитные средства.
ЖК «Новая Сельма» — проект «СУ-155» в Калининграде
Либерализовать нельзя, урегулировать
На первый взгляд, новая схема обещает большую безопасность покупателям квартир. Но и вопросов к ней не меньше. Очевидно, что такая нагрузка на девелоперов приведет к снижению объемов строительства и удорожанию его себестоимости, значит, сразу же вырастут цены на квадратные метры для конечного потребителя. По мнению многих застройщиков, масса строек сегодня может замедлить свои процессы или же полностью «встать». Причина в банальной нехватке денег, доступ к которым усложнен политикой банков и государства, процедурными и бюрократическими нюансами.
Лишившись прямого и быстрого поступления средств от дольщиков, застройщики вынуждены компенсировать дефицит и покрывать непредвиденные расходы либо за свой счет, например, из «подушки безопасности», либо с помощью банковского финансирования. А банкиры, как показывает практика, неохотно кредитуют мелких и средних девелоперов и могут выдвигать не всегда адекватные требования и условия. Из негативных последствий — дефицит денег у застройщиков, риск замораживания строек, уменьшение количества строящихся объектов, рост цен на квадратные метры. В общем, ситуация становится все сложнее.
Банк как коммерческое учреждение интересует рентабельность проекта и собственная прибыль, но никак не поддержание доступной стоимости квадратного метра для населения. Получается, чем больше будет стоить «квадрат», тем выше рентабельность, лучше финансовая отчетность и весомее залоговая база из строящихся квартир, обеспечивающих кредит.
Существовать в новых условиях и получать прибыль девелоперам будет проблематично, многие неизбежно покинут рынок. По законам рынка уменьшится конкуренция, снизится объем предложения и качество строительства, и вместе с тем жилье станет дорогим и еще более недоступным. Негативному сценарию развития событий способствуют еще несколько факторов:
Во-первых, на данные процессы, как всегда в России, влияет инфляция, связанная с нестабильным курсом, и девальвация национальной валюты.
Во-вторых, особая ситуация со строительными материалами в Калининградской области, где практически нет местных производителей, и основная масса поставляется извне — либо из «большой» России, либо из других стран, поэтому традиционно высоки транспортные издержки. Строить в регионе дорого и становится только дороже.
И в-третьих, в Калининградской области с 2017 года не проводятся земельные аукционы. Девелоперы вынуждены покупать участки по высокой цене (зачастую у перекупщиков), или покупать застроенные территории под будущую «зачистку» и новострой. Землю приходится буквально выискивать, это в свою очередь тоже увеличивает себестоимость строительства.
Хотели как лучше
И все же нельзя утверждать, что застройщики находятся на грани коллапса. Государство заметило, что отрасль, выплачивающая колоссальные налоги и обеспечивающая занятость, в том числе и большом количестве смежных отраслей, нуждается в поддержке во время кризиса. Риск ее полного обрушения заставил власти предпринять ряд системных мер.
Так, была запущена программа льготного ипотечного кредитования со ставкой 6,5% годовых. Это сразу же простимулировало спрос: предвидя скачок инфляции и получив низкую процентную ставку, многие решили поторопиться с покупкой недвижимости. И цены на жилье, которые не сильно росли в последние годы, рванули вверх.
Летом Калининградская область оказалась в особом положении: россияне вместо «закрытой» Европы путешествовали по родной стране. Столько туристов янтарный край не видел давно! Естественно, что состоятельная часть из них решила купить здесь квартиру, хоть бы и на всякий случай или на случай локдауна.
Таким образом, на фоне стагнирующего рынка внезапно сложилась уникальная ситуация: население беднеет, издержки на строительство растут, предложение уменьшается, а спрос уверенно идет вверх!
Так и зародился идеальный шторм на рынке недвижимости, который мы наблюдаем сегодня.
Что дальше
Как долго продлится этот шторм, превратится ли он в разрушительное цунами или постепенно стихнет? Давать прогнозы дело неблагодарное, сегодня тем более: слишком много процессов, влияющих на ситуацию, и силу влияния которых предсказать невозможно.
Готовы ли сегодня граждане вступать в льготную ипотеку с завышенной ценой объекта, либо предпочтут воспользоваться просевшей арендой. Также государство может поднять учетную ставку, чтобы привлечь деньги населения на банковские депозиты. Наконец, государственные умы могут в принципе предпринимать любые меры регулирования, но какие именно интересы станут для них приоритетом помимо личных предугадать сложно.
Застройщики подчеркивают, что не готовились к росту спроса и не успели скорректировать объемы строительства в сторону увеличения, не были закуплены и даже заложены в сметы большее количество стройматериалов. Новостройки, находящиеся в высокой степени готовности, раскупили мгновенно. Так что теперь баланс спроса и предложения на калининградском рынке наступит нескоро.
Конечно, кому-то повезло, и он извлек выгоду из сложившейся ситуации, успев купить недвижимость весной или летом 2020 года. Осенью квартиры стали стоить порой на треть дороже, чем в начале года. Но не факт, что тот, кто попытается сыграть на повышении цены, не потеряет в деньгах уже к весне. В условиях стабильного кризиса в экономике плюс в период пандемии с уверенностью прогнозировать динамику цен крайне сложно.
Смеем предположить, стоимость недвижимости всё же будет расти: не припоминаем еще случаев в России, когда существующие цены пересматривались в сторону понижения. Рассчитывать на то, что квартиры подешевеют не приходится, потому что, как мы описали, дело не в спекулятивном интересе на рынке жилья, а в аспектах функционирования строительной отрасли и государственной политики в целом.
Поэтому совет сегодня, впрочем как и всегда, может быть таким: если нужна квартира для себя или близких — покупайте, дешевле, наверно, уже не будет. Вкладывать средства в квадратные метры с целью краткосрочного инвестирования, а не сбережения капитала — дело сомнительное: издержки и риски такого вложения сегодня большие.
Но во всех случаях обязательно рассматривайте только ликвидные варианты, цена на которые имеет под собой крепкое основание, а не сиюминутный пузырь. Тогда в будущем вне зависимости от погоды на рынке недвижимости капитализация вашего объекта будет расти.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
