Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:



запомнить
Регистрация

Забыли пароль?
Юрист: «Долёвка по-новому стала безопаснее, но надо знать два правила»


Советы юриста

Юрист: «Долёвка по-новому стала безопаснее, но надо знать два правила»

Изменения в законе о долевом строительстве полностью и окончательно вступили в силу 1 июля 2019 года. После этого многие заговорили о завершении «эпохи долёвки» и переходу к новой юридической схеме – проектному финансированию. Однако это не так: застройщики по-прежнему могут (и будут) привлекать средства дольщиков, но процесс стал более безопасным. Что нужно знать потенциальным покупателям квартир в новостройках? Рассказывает юрист по недвижимости Ольга Евтюнина.


Поделиться



— Ольга Александровна, первый вопрос простой. Как сегодня покупать квартиру? Большинство покупателей сегодня уверены – ситуация кардинально поменялась, от прежнего процесса не осталось ничего, всё по-новому и чёрт его знает как. Люди считают, что после 1 июля 2019 года долёвки больше не существует. Что им делать, как покупать жильё?

Ольга Евтюнина: — На самом деле, всё в общем и целом осталось по-прежнему. Федеральный закон 214-ФЗ работает, долевое строительство существует, даже форма договоров долевого участия та же, что и была. Просто в системе «дольщик-застройщик» появилось третье звено – банк, и поменялся порядок привлечения денег от дольщиков. В остальном всё как было, так и осталось.

— Но почему многие говорят о том, что долевое строительство, по сути, прекращено? Мол, состоялся однозначный переход к проектному финансированию.

— Такая формулировка не вполне верна и многих вводит в заблуждение. Действительно, сегодня мы часто слышим: «А что, долёвки больше не будет?!» Но она есть! Повторюсь: после 1 июля 2019 года, когда в силу вступили все изменения в законе, долевое строительство никуда не исчезло. А проектное финансирование – это история про застройщиков, получающих кредиты в банке под строительство домов и жилых комплексов.

— То есть застройщики по-прежнему имеют право получать деньги от населения по договорам долевого участия?

— Именно так, и это прямо предусматривает 214-й Федеральный закон в новой редакции. Но если раньше дольщик после регистрации ДДУ переводил деньги непосредственно на расчётный счёт застройщика, то теперь средства направляются на счета эскроу в банк. Это первый важный момент, который дольщику нужно понимать и обязательно проверять. Все остальное по-старому: формы договоров долевого участия, их оформление, скрепление печатями и последующая регистрация в Росреестре.

 

Правило первое: проверьте, куда именно переводите деньги

— Деньги со счетов эскроу расходуются так же, как и с расчетных счетов застройщика? В чем разница?

— Разница есть, и это ключевой момент. Деньги дольщиков на счетах эскроу находятся там нетронутыми – вплоть до того момента, пока застройщик не завершит объект строительством, не введет здание в эксплуатацию и пока не будет зарегистрировано право собственности хотя бы на 1 объект долевого строительства в этом здании. Только после этого счет эскроу разблокируют и деньги с него переведут застройщику.

— То есть, по сути, счет эскроу – это безопасная «ячейка хранения» денег дольщика на весь срок строительства дома в целом и его квартиры в частности?

— Да, именно так. Этот счет условного депонирования открывается по трёхстороннему договору между застройщиком, дольщиком и банком, причем банком уполномоченным, а не любым, который просто нравится больше. Деньги, поступившие на счет эскроу, в период строительства дома застройщику не направляются. У него просто есть гарантия, что средства от дольщиков в счет оплаты ДДУ в достаточном количестве имеются и находятся в банке.

— Разве прежняя схема не позволяла дольщику подать в суд, если условия договора долевого участия не соблюдались?

— Позволяла, конечно. Вероятнее всего, дольщик даже получил бы положительное решение суда – с возложением на застройщика обязанности вернуть ему деньги. Но толку-то, если у застройщика ноль на счету?.. Сейчас же счет эскроу с деньгами дольщика как под замком: никакие операции с ними не проводятся до того момента, пока дольщик, грубо говоря, не получит ключи от своей квартиры в новостройке.

 

У застройщика — два пути

— Если застройщик не получает деньги от дольщиков, то как ему работать?

— На сегодняшний день у него есть два варианта: он должен строить дом либо за свои собственные деньги, либо с помощью банковского кредита. «Живых» денег от дольщиков при строительстве жилья больше не будет.

— Эта мера, видимо, осложнила девелоперам жизнь не просто серьёзно, а очень серьёзно.

— Государство ввело такое правило, мотивируя это необходимостью обезопасить деньги простых людей, покупателей жилья. Вспомните, сколько проблемных объектов долевого строительства было по всей стране: бесконечно переносились сроки сдачи объектов в эксплуатацию, застройщики объявляли себя банкротами… И в результате у многих дольщиков не стало ни квартир, ни денег. Нынешняя схема финансирования объектов долёвки, по замыслу законодателя, призвана предупредить такие риски.

— А что с условиями для застройщика? Если, например, у него не хватает собственных средств на возведение дома? Не вызовет ли это коллапс на рынке?

— Закон предусматривает эту ситуацию. Застройщик может получить целевой кредит в уполномоченном банке. В нем же и будет открыт счет эскроу.

— Видимо, это целевое кредитование – и есть та новая схема, якобы «убившая» долёвку? Про это так много говорят сейчас.

— Часто в одну кучу смешивают «долевое строительство» и «проектное финансирование», мол, одно превратилось в другое. Это не так. Да, банки стали кредитовать застройщиков под конкретный проект строительства дома (то самое «проектное финансирование»). Но брать кредит в банке на строительство объекта или не брать – это выбор девелопера и только. Это его право, а не обязанность. У него могут быть и собственные средства в достаточном объеме. 

— А для конкретного дольщика есть разница между этими вариантами?

— По большому счету, нет. В обоих случаях дольщик должен помнить главное: платить не застройщику напрямую, а в банк на счет эскроу. Конечно, делать это нужно в том случае, если договор долёвки заключается после 1 июля 2019 года и если у застройщика нет права работать и принимать деньги на свой счет по старым правилам - для достройки ранее начатого объекта. Счёт эскроу - это гарантия: если вдруг что-то пойдет не так, то дольщик сможет вернуть свои деньги.

— А если с банком, в котором хранятся деньги дольщиков на счетах эскроу, что-то случится? Например, отзовут лицензию.

— Закон предусмотрел и такое развитие событий. Так, все перечисления дольщиков на счета эскроу в счет оплаты цены ДДУ застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму в 10 млн рублей.

 

Исключения из правил

— Что делать, если застройщик утверждает, что деньги нужно переводить на его расчетный счет? Это обман?

— Нет. Закон действительно позволяет некоторым застройщикам работать по старым правилам, то есть привлекать деньги от дольщиков напрямую на свой расчетный счёт. Это действует в отношении строящихся объектов, которые начаты ранее, до 1 июля 2019 года. Для этого застройщики должны соответствовать двум условиям одновременно. Первое: уже иметь зарегистрированные ДДУ в отношении не менее чем 10% реализуемых площадей, жилых и нежилых помещений строящегося дома. Второе: степень строительной готовности объекта должна быть не менее 30%. Если оба условия на установленную правительством дату выполнены, контролирующий орган (а в Калининградской области это Министерство регионального контроля и надзора) выдает застройщику специальный документ – заключение о соответствии критериям, сокращенно ЗОСК. При его наличии застройщик вправе привлекать деньги от дольщиков для достройки объекта напрямую, то есть без использования счетов эскроу. Это своего рода переходные положения, и многие в этом заинтересованы, конечно.

 

Правило второе: проверьте, есть ли ЗОСК, и изучите наш.дом.рф

— Значит, дольщик должен проверить, есть ли у компании этот самый ЗОСК?

— Именно! На самом деле все просто. Собираетесь заключить ДДУ – проверьте, куда вы будете перечислять деньги. Если это счет эскроу, вопросов нет. Если это расчетный счет застройщика – потребуйте от него предъявить ЗОСК. Если этого документа нет, будьте осторожны.

— Можно ли как-то проверить информацию, чтобы не полагаться только на слова застройщика?

— Каждый девелопер должен выкладывать всю информацию о себе в сети Интернет на сайте наш.дом.рф – Единая информационная система жилищного строительства. В личном кабинете каждого застройщика, строящего объект с привлечением средств дольщиков, помимо прочих документов (проектной декларации, разрешения на строительство, документов о правах на земельный участок, финансовой отчетности и др.) должен быть размещен и ЗОСК.

— Можно ли доверять информации на этом сайте?

— Думаю, да. Все документы, которые там размещает застройщик, должны быть, согласно закону, достоверными и полными. Это проверяют многочисленные контролирующие органы – и Министерство, и Росреестр, и Фонд защиты прав дольщиков, и уполномоченный банк. Все они имеют доступ к личным кабинетам девелоперов и документам, там выложенным. Так что если дольщик где-то что-то не доглядел, проблемы должен заметить контролирующий орган, в том числе и Росреестр на стадии регистрации договора долёвки.

— Вернемся к деньгам. Итак, после 1 июля 2019 года все сделки долёвки (кроме исключений по закону) будут проходить через счета эскроу. А что с теми спецсчетами, которые застройщики должны были открыть до 1 сентября 2018 года?

— Спецсчетами их назвали СМИ, в законе нет такой формулировки. На самом деле это обычный расчетный счет застройщика, но открытый в уполномоченном банке. Доступ к такому счёту есть у всех контролирующих застройщика органов. Они могут запрашивать сведения о движении денег по счету застройщика. Раньше такой возможности не было.

— Как вы уточняли, теперь - со счёта эскроу - дольщик сможет забрать свои деньги, если договор долевого строительства не будет исполнен. Но дом зачастую строится не один год. Предусмотрена ли какая-то индексация суммы?

— Нет, увы. Банк не рассматривает эти деньги как накопительный вклад. Это временный счет, как бы «ячейка для хранения». Но стоит учесть, что за услуги хранения денег дольщиков банк ничего не взимает.

— Банки как-то стимулируют застройщиков?

— Как правило, да — в том случае, если застройщик открывает эскроу-счет и берет кредит в одном и том же банке. Чем больше денег поступило от дольщиков на счет эскроу, чем выше степень готовности дома, тем меньше процентная ставка по кредиту для застройщика в случае привлечения им проектного финансирования. В итоге у девелопера есть прямая заинтересованность строить быстрее и продавать активнее.

— Уточним моменты по безопасности дольщиков. Как вы разъяснили, счета эскроу максимально защищают деньги дольщиков. А если застройщик продолжает работать по старым правилам и дольщик переводит средства на его прямой расчётный счёт?

— В таком случае у застройщика сохраняется обязанность уплачивать взносы в Компенсационный фонд. При регистрации ДДУ он должен внести в КФ 1,2% от цены ДДУ. Если вдруг что-то произойдет, дольщик получит деньги из КФ в размере цены договора. В общем, гарантии есть. Одно но: КФ вправе вместо того, чтобы вернуть дольщикам их деньги, достроить их дома.

 

Что нового с уступкой по ДДУ?

— Давайте разберем ситуацию, которая часто возникает в настоящее время. Человек планирует купить квартиру по ДДУ на основании соглашения об уступке прав требования по ДДУ. То есть, договор долёвки был заключен, например, год назад, а новый дольщик появился после 1 июля 2019 года, когда вступили в силу новые правила привлечения денег от дольщиков. На что обращать внимание?

— Такие истории случаются действительно часто. Купил человек новостройку в долёвку, с течением времени планы его поменялись, но продать то, что еще не построено, невозможно. Отсюда и не покупка, а передача прав по ДДУ. И многие юристы стращают покупателей: мол, если уступку по ДДУ проводить после 1 июля 2019 года, сделка не пройдет, то есть, Росреестр её не зарегистрирует. Это не так: спокойно пройдет, даже если прежний дольщик еще не успел оплатить договор.

— Это не признак какого-то риска – неоплаченный ДДУ, передаваемый по уступке?

— Нет, нисколько. На рынке уже есть и будет в дальнейшем массово предлагаться именно такой способ приобретения квартир в новостройках. Дело в том, что на такой шаг пошли сами застройщики: они зарегистрировали энное количество ДДУ на свои объекты до 1 июля 2019 года, чтобы в дальнейшем продолжить реализовывать их по старым правилам. Своего рода хитрость. Реализуя квартиры через уступку по ДДУ, который был зарегистрирован до 1 июля 2019 года, застройщики получают возможность привлекать средства от дольщиков напрямую, то есть без счетов эскроу и без необходимости подтверждать свое право работать по старым правилам через соответствие критериям.

— И что важно понимать покупателю в такой ситуации?

— Если ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года и по оплате цены ДДУ была отсрочка, то новый дольщик, который приобрел права по ДДУ через уступку, заключенную после 1 июля 2019 года, должен перевести деньги застройщику на его расчетный счет, а не на счет эскроу. Законодательная норма по счетам эскроу не имеет обратного действия – ее действие не распространяется на договоры долёвки, заключенные до 1 июля 2019 года.

— Итак, давайте повторим главные правила для дольщиков, заключающих ДДУ после 1 июля 2019 года.

— Основное и главное: долевое строительство по-прежнему существует. При заключении договора с 1 июля 2019 года смотрите, куда вы будете перечислять деньги. Если это счет эскроу в банке, нет вопросов. Если это прямой расчетный счет застройщика, проверяйте наличие у него ЗОСК – заключения о соответствии критериям, оно обязано быть у застройщика, привлекающего деньги напрямую на свой счет. Если после 1 июля 2019 года вы решили приобрести права по ДДУ на основании уступки прав требования по ДДУ, заключенному до 1 июля 2019 года, то работает прежний механизм - без счетов эскроу. То есть, вы перечисляете деньги напрямую застройщику на его расчетный счет в уполномоченном банке.

— Спасибо за беседу!

 


 

Материал подготовлен при содействии Юрист-Калининград.рф:

Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.

Сайт: юрист-калининград.рф
Телефон: (4012) 51-91-00

Комментарии
Поделиться мнением с читателями



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.




Компании
Компании, о которых идет речь в сюжете

Юрист Юридический консалтинг

Юрист

Калининград, ул. Университетская, 2Г, оф.107
(4012) 51-91-00