Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:



запомнить
Регистрация

Забыли пароль?
«Такого люди никогда не видели!»: эксперты о калининградском рынке недвижимости и ценах на квартиры в 2021 году


Фото
Микрорайон Восточный

«Такого люди никогда не видели!»: эксперты о калининградском рынке недвижимости и ценах на квартиры в 2021 году

В 2020 году, когда весь мир замер — две волны пандемии, карантин, самоизоляция, закрытие границ и так далее, кажется, только цены на недвижимость не устояли на месте. Они рванули вверх, да еще с невероятной скоростью: по разным оценкам в Калининградской области стоимость жилья выросла на 20-35%. «Застройщики39.рф» спросили экспертов, почему это не спугнуло покупателей, ждать ли стагнации в 2021 году и так ли хороша льготная ипотека, как ее преподносят.


Поделиться


А также почему же взрывной рост цен на квадратные метры привел к дефициту квартир? Кто сегодня покупает квартиры в Калининграде и области? Есть ли шанс купить жилье в 2021 году дешевле? Обо все этом «Застройщикам39.рф» рассказали профессиональные участники рынка недвижимости.

 

— Цены на жилье в нашем регионе потихоньку росли с 2016 года, но в 2020 они как с цепи сорвались — рост был взрывным. В чем вы видите причины?

Олег Перевалов,
независимый эксперт, управляющий партнер компании «Клипер Недвижимость»:

— Да, все так и есть. Могу точно сказать, что цены на новостройки выросли на 30-35% в среднем, то есть, на треть. На вторичку поднялись на 20-25%.

 

Дмитрий Коротин,
глава агентства «Время недвижимости»:

— В целом рост цен был таким, что Калининградская область сегодня стала одним из самых дорогих регионов с точки зрения стоимости жилья. Есть несколько причин. Например, ипотека. «Сельская» программа повлияла не сильно, а вот льготная ипотека под 6,5% годовых сказалась заметно. Она резко увеличила спрос: у людей были какие-то свободные деньги, они кинулись покупать под выгодный процент, и застройщики подняли цены. Причем, пользуясь моментом, монополисты рынка смогли поставить любые цены. Второй фактор — дорогая валюта и удешевление рубля. Это, на мой взгляд, основной фактор влияния. Обвал рубля — и люди стали бояться держать деньги при себе. Плюс новые налоги на счета, в общем, цены неминуемо взлетели.

 

— Цены подскочили, но спрос при этом не упал. Это нормальная ситуация?

О. Перевалов: — Меньше покупать точно не стали. Как уже сказал коллега, сильно подхлестнула рынок новостроек льготная ипотека. Плюс ослабление рубля, снижение депозитных ставок — и люди стали срочно вкладывать в недвижимость. С середины лета уже наблюдался ажиотаж, когда, несмотря на рост цен, люди продолжили покупать. Сейчас, к концу года, ситуация немного поутихла. Это связано с тем, что многие просто не успели купить вовремя: тот, кто зимой и весной 2020 года планировал свои бюджеты, после взрывного роста цен потерял возможность купить то, что собирался. Сейчас цены фактически на миллион больше на всё. И у людей нет выбора: они будут покупать так или иначе. Так что какого-либо существенного отката цен на рынке не предвидится.

Д. Коротин: — Цены растут, значит, надо скорее покупать — у нас люди так привыкли. И большая часть сейчас покупает в ипотеку. В Зеленоградске и Светлогорске цены уже прошли отметку в 120 тысяч за метр. Есть истории, когда существует еще только котлован — а будущие квартиры уже раскупают по 95 тысяч за квадрат. В Калининграде сейчас средняя цена составляет 80 тысяч.

— Сколько сегодня может стоить среднестатистическая двушка в Калининграде?

О. Перевалов: — Квартира в более-менее хорошем состоянии, не старше 15 лет, 65-70 метров, с отделкой — это порядка 7 миллионов, примерно по 100 тысяч за метр. Не «серый ключ»! Многие считают, что «серый ключ» — это дополнительные затраты на ремонт и сопутствующие расходы. И они правы. Сейчас в Калининграде недостаточно хороших отделочников.

 

Вторичка и новостройки: цены почти сравнялись?

— На фоне роста цен на новостройки что происходило со вторичной недвижимостью? Она стала более актуальной?

Д. Коротин: — Подорожало всё. В какой-то момент многие квартиры-вторички из-за ремонта стоили дороже новостроек, так исторически сложилось. Но в последние годы лидерами и в ценах, и в продажах были новостройки. По моим наблюдениям, вторичное жилье сегодня подорожало на 20%, новостройки всё равно сильнее набирали цену.

О. Перевалов: — Новое жилье подорожало больше, потому что покупать его проще тем, кто пользовался льготной ипотекой, т. к. они могли купить только у юрлица-застройщика, а не у физлица. При этом физлица продавали вторичку примерно по такой же цене или чуть выше, чем новострой. Но вот в чем сейчас фишка: к концу лета 2020 года были раскуплены все готовые квадраты в новостройках. В продаже остались в основном те объекты, которые будут сдаваться в эксплуатацию только в 2022-2024 годах, поэтому люди вынужденно обратили внимание на вторичку. В первую очередь интерес появился к домам, которые были построены сравнительно недавно, год-два назад. Цены на такие квартиры зачастую сопоставимы или немногим более к ценам на «серый ключ». Потом постепенно процесс затронул недвижимость, построенную в нулевые, девяностые, и даже дома советской постройки. Весь рынок сдвинуло! Это не коснулось только тех объектов, которые находятся в плохом состоянии, — старые «хрущевки», немецкие дома. Думаю, что эта тенденция сохранится.

Д. Коротин: — Конечно, подавляющий спрос на новостройки. Представьте, купить новое под 6,5% годовых! Люди такого никогда не видели!

 

Микрорайон Южный

 

Где и что покупают: популярные районы

— Что сегодня люди предпочитают покупать в Калининграде и области? Если говорить про областной центр, то раньше была востребована Сельма. А какой район сейчас?

О. Перевалов: — Сельма осталась востребованной, хоть и без прежнего ажиотажа. Очень популярен район Верхнего озера наряду с Центральным — там сейчас самые высокие цены. Вне зависимости от бюджета — нравится Ленинградский район. Если покупатели не хотят брать Московский, то тут уже приходится объяснять: там все для жизни есть, инфраструктура, поэтому если возможности ограничены, то Московский район не стоит сбрасывать со счетов.

Д. Коротин: — По моим наблюдениям, самый большой спрос сегодня идет на курорты — Пионерский, Янтарный, Светлогорск, Зеленоградск. Калининград интересует поменьше. Это говорит о том, что покупатели в основном не местные: Москва, Питер, Дальний Восток, Сибирь. По статистике, раньше в Зеленоградске постоянно было заселено только 30% от жилого фонда. 70% квартир принадлежали людям, которые не живут в регионе! Но из-за закрытых границ они все приехали сюда в этом году.

— Хватает ли у людей денег на приличные, просторные квартиры?

Д. Коротин: — Если смотреть динамику, скупают двухкомнатные квартиры, их уже почти не осталось на рынке. Однокомнатных еще меньше. Отсюда делаем вывод, что их скупают на последние деньги. Обычно люди в период роста цен предпочитают выжидать, но сейчас все слишком боятся потерять сбережения. Лично я считаю, что многие попали в ловушку, купив недвижимость по самым дорогим ценам.

— Какие районы подорожали наиболее сильно?

О. Перевалов: — В Калининграде — Верхнее озеро, улицы Аксакова, Артиллерийская. Раньше микрорайон Восток был бюджетным, а сейчас подорожал. Это, кстати, микрорайон с современной пространственной планировкой, как и Сельма. Инфраструктура развитая. Поэтому там сейчас однокомнатные квартиры идут в среднем плюс минус 4 миллиона, с отделкой, готовые.

 

Ипотека — помощь или медвежья услуга?

— Правильно ли считать, что купить квартиру сейчас возможно только в ипотеку? Конечно, если судить с точки зрения покупательской способности.

О. Перевалов: — По нашим наблюдениям, в ипотеку квартиры приобретают порядка 40-50% клиентов.

Д. Коротин: — Понимаете, ведь какое дело… Правительство активно продвигало льготную ипотеку под 6,5%. Продажи «подогревались» информацией о том, что в ноябре программа прекратится. Людям поставили конкретные сроки. Поэтому весь спрос вылился на рынок одномоментно, перекосив баланс. А это привело к резкому скачку стоимости, ведь предложение было достаточно ограниченным. Теперь пожинаем плоды: президент дал указание разобраться с ростом цен. Так что предположу, что сейчас начнутся какие-то регулирующие мероприятия в отношении застройщиков, проверки, дополнительный контроль.

 

Кто покупает квартиры в регионе

— Говорят, что все квартиры на нашем побережье скуплены москвичами. Это правда или слухи?

О. Перевалов: — В Калининградской области сейчас действительно покупают недвижимость именно приезжие. С весны, как сняли карантин, доля покупателей 70-80% именно приезжие, только 20-30% местные. В основном, едут с Дальнего Востока, затем идет Север — Мурманск, Архангельск. Потом Сибирь. Как ни странно, но до сих пор едут и из Москвы, и из Подмосковья. Причем зачастую это не инвесторы, а простые люди, которые понимают, что их текущих зарплат на жизнь в Москве не хватает, и тогда они принимают решение о продаже недвижимости там и переезде сюда. Многие, кстати, едут, имея билет в один конец, и никогда прежде не были здесь.

— Как вы считаете, они потом довольны своим решением?

О. Перевалов: — Вы знаете, да. Кому-то, может, первое время размаха не хватает, но потом адаптируются. Я могу сказать, что 99 из 100 довольны, всем регион нравится.

— Есть какие-то принципиальные различия между местными и приезжими покупателями?

О. Перевалов: — Конечно. Местные сразу нацелены на качественное жилье и автономное отопление. Приезжие 50 на 50: кто-то берет с центральным отоплением, кто-то выбирает жилье с автономным. Приезжие часто попросту не знают про автономку. Да и привязаны они к бюджету, им особо не до выбора.

— Еще актуально покупать, так скажем, инвестиционные квартиры?

О. Перевалов: — На рынке появилось много спекулянтов, которые покупают с целью перепродать завтра по более высокой цене. Или сдавать: наплыв туристов в 2020 году позволил многим заработать неплохие деньги.

— Как приезжим удается быстро решать свой жилищный вопрос? Покупают квартиры по интернету?

О. Перевалов: — Бронирование и покупка онлайн — это уже не просто востребовано, это данность, это новая реальность. Тех, кто работает по старинке, все еще много, но они оказываются в проигрыше. В выигрыше те риелторы и агентства, кто поставил на онлайн: все смотрят в соцсетях видеообзоры квартир, районов. Но все равно большую роль у потенциального покупателя играет доверие к конкретному риелтору. Сейчас риелторские услуги стали очень популярны в экспертном ключе: переезжающие обращаются за консультациями по состоянию жилья, его оценке и так далее.

— Онлайн помог сделать рынок недвижимости более прозрачным, более честным?

О. Перевалов: — Не совсем. Все еще много фейковых объявлений с квартирами по красивым ценам, так недобросовестные «коллеги» привлекают к себе интерес, а потом пытаются продать совсем другие объекты, т. е. начиная работу с обмана.

 

Микрорайон Сельма

 

2021: прогнозы и перспективы

— Какие прогнозы вы можете дать на 2021 год с точки зрения цен на недвижимость?

О. Перевалов: — Думаю, что цены поднимутся, не стремительно, в пределах инфляции, процентов на десять. Покупателям имеет смысл приобретать тогда, когда назрела необходимость в жилье, несмотря на движение цен, а профессиональным инвесторам необходим индивидуальный подход по каждому объекту, т.к. рынок недвижимости очень инертный, на него влияет совокупность различных факторов. Сейчас спрос опережает предложение, думаю, эта тенденция сохранится в 2021 году.

— Что могло бы удержать рост цен? Стабилизировать рынок?

О. Перевалов: — Поддержка строительной отрасли — предложения, а не поддержка ипотеки — спроса. Земли под застройку хватает, застройщик сегодня готов строить больше, но часто не может получить разрешения на строительство, потому что участки не оборудованы инженерной инфраструктурой, на развитие которой требуются миллиарды, и в этом необходима поддержка от государства. В этом случае застройщики смогли бы сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, и это выровняло бы ситуацию.

Д. Коротин: — Я считаю, что со временем все-таки начнется удешевление жилья. Даже сегодня я наблюдаю, что цены слегка, но идут вниз. Во-первых, льготную ипотеку продлили, и уровень необходимости немедленной покупки у людей снизился. Это заметно даже по поведению банков: раньше были очереди на запись на ипотеку — сейчас их нет, раньше 3-4 недели документы проверяли, а сейчас это решается фактически в порядке живой очереди. Спрос начал падать.

— То есть, если чуть-чуть подождать, то купить квартиру будет выгоднее?

Д. Коротин: — Возможно. Смотрите, многие покупали жилье в ипотеку, то есть в долг. Если с экономикой все будет в порядке, выплачивать ипотеку люди смогут. А если нет? Они начнут продавать. И будут вынуждены продавать дешевле, так как все равно будут находиться в менее выгодной позиции по сравнению с застройщиком: у того останется возможность продавать по льготной ипотеке, что не применимо к продавцу-физлицу.

— И насколько может упасть цена?

Д. Коротин: — Знаете, похожую ситуацию на рынке я наблюдал во время кризиса 2008 года. Предложения тогда не было, спрос возник огромный, люди покупали плохие квартиры с огромными комиссиями. Причина та же, что и сейчас — страх потерять деньги. На выходе из кризиса тогда цены просели на 30%.

— Вряд ли история повторится точь-в-точь…

Д. Коротин: — Естественно. Несмотря на то падение, цены с 2008 года выросли к 2020 году в 2 раза. Так что, вероятно, те, кто будет тянуть и ждать дольше, имеют шансы продать свои квартиры дороже. Возможно, льготную ипотеку не продлят, а то и вообще отменят досрочно. Но! Все это актуально, если мы говорим о Калининграде — в прибрежных городах ситуация другая.

— Почему?

Д. Коротин: — Просто приезжих будет меньше. Сейчас из-за карантина отменили очень много брони: музеи, театры закрыты, массовые мероприятия отменены, посмотреть нечего, снега нет, море холодное. Туристу нечем здесь заняться. Честно сказать, я этому даже рад — цены не будут разгоняться дальше. Тем более, что на рынке скупили все наиболее интересные предложения, и спрос из-за этого будет снижаться. Так что, резюмируя, можно сказать, что цены, как минимум, не будут расти резко. Возможно, остановятся в росте. Не буду списывать со счетов даже такой вариант, когда цены станут падать.

— Спасибо за беседу!

Комментарии



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.


По теме

Всё-таки подорожало: цены на новостройки в Калининградской области идут вверх


Цены идут в рост? Начало года: наблюдения за рынком


«Зарождается новый класс собственников жилья. Они думают не только о стоимости квадратного метра, но и о расходах на содержание квартиры», — Георгий Христолюбов, бизнес-консультант