Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:



Регистрация
Комфорт с плюсом, элит с минусом: как правильно определить класс жилья в Калининграде

Комфорт с плюсом, элит с минусом: как правильно определить класс жилья в Калининграде

Когда мы присматриваем квартиру в новостройке, уверены ли мы, что нам не продадут кота в мешке? На сайте жилого комплекса написано, что это здание — проект бизнес-класса, а это — класса комфорт. В чем разница и есть ли четкие критерии? «Застройщики39.рф» разобрались, что представлено на калининградском рынке недвижимости и чего ждать от местного «стандарта» и «элита».


Поделиться


Конечно, все хотят жить в комфортных условиях, а не просто в «человейнике». Каждому хотелось бы, чтобы все необходимое — от школ и детских садов до торговых центров и мест для прогулок — было под рукой, точнее, в шаговой доступности. Многие факторы влияют на определение класса жилья, то есть, по сути, на его уровень качества. Однако самое понятие «класс жилья» до сих пор довольно субъективно: в России принято выделять пять основных типов, но официально эти термины не закреплены, и застройщики обычно руководствуются личными представлениями, амбициями и степенью наглости. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут отнести как к комфорт, так и к бизнес-классу. Четких границ между этими вариантами нет, и причиной всему высокая конкуренция между девелоперами: на рынке, например, есть проекты комфорт-класса с характеристиками бизнеса.

Так, обычно выделяют следующие пять классов жилья: «стандарт» («эконом»), «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит». Как уже говорилось, классификация эта предполагает некоторую долю условности и региональную специфику. Тем не менее, она помогает очертить рамки, что есть что во время выбора квартиры. Проанализировать ситуацию с классами в Калининграде помогали Олег Перевалов, управляющий партнер компании «Клипер Недвижимость», и Дмитрий Иванов, директор компании «Мир недвижимости».

 

— Расскажите, пожалуйста, что означает формулировка «жилье класса стандарт», оно же «эконом-класс», какие минимальные требования? Есть ли примеры этого класса в Калининграде.

Олег Перевалов: — «Стандарт» — это в первую очередь локация: такие ЖК находятся либо за городом, либо на выезде из города. Во вторую очередь это типовой проект, дома как под копирку. Набор квартир в таком доме тоже стандартный: пара однокомнатных, два-три вида двухкомнатных, бывают и трехкомнатные. У нас в Калининграде, кстати, все «стандарты» стремятся в класс «комфорт»! Что касается требований, то везде должны быть парковка и детская площадка.

Олег Перевалов, независимый эксперт, управляющий партнер компании «Клипер Недвижимость»

Олег Перевалов, независимый эксперт, управляющий партнер компании «Клипер Недвижимость»

Чтобы «стандарт» перешел в условный «стандарт+», его надо «подтянуть», сделать комфортнее. Например, улучшить внешность зданий за счет фасадов и окружения, входных зон и отделки. Все эти факторы сильно влияют на конкурентоспособность. Пример хорошего «стандарта» — ЖК «Атлант» и «Грюнштадт». Там небольшие квартиры, но удобные. Вокруг зданий расположены спортплощадки, проложены удобные дорожки. На «комфорт» не тянет, но среда помогает создать хорошее впечатление. Все объекты «КСК» — тоже пример хорошего образца этого класса.

 

ЖК «Атлант», Калининград

ЖК «Атлант», Калининград

 

Дмитрий Иванов: — «Эконом», он же «стандарт» — это наличие детской площадки во дворе, а паркинг во дворах сейчас везде есть. Есть определенная унификация по площади квартир: для «эконома» это, например, однушки по 23-30 метров минимум. Это стало стандартом для всех застройщиков, кроме федеральных: они на это не обращают внимания, часто строят малогабаритные квартиры, что, впрочем, не сказывается на общем обустройстве комплексов. Технически наш калининградский эконом-класс лучше, чем федеральный. Москве мы, может быть, чуть проигрываем, но точно не всей остальной стране.

Дмитрий Иванов, независимый эксперт, директор компании «Мир недвижимости»

Дмитрий Иванов, независимый эксперт, директор компании «Мир недвижимости»

Что касается условного «стандарта+», то я бы не рассматривал такой вариант в принципе. Название меняется только для привлечения покупателей, это маркетинговый ход, а по факту квартиры отличаются разве что минимальным дополнительным обустройством. Какие-то мелочи или дефолтные опции подаются под видом чего-то особенного.

 

— Переходим к «комфорту». Что в Калининграде подразумевается под новостройкой класса «Комфорт», по идее такой дом должен быть «вписан» в хорошую инфраструктуру?

Олег Перевалов: — В моем понимании, это локация ближе к центру с хорошим отношением к окружающему пространству, то есть, с достойной придомовой территорией. Хороший пример — ЖК «Цветной бульвар». Кроме того, важный фактор — метраж кухонь, он должен быть не менее 10-12 метров либо с возможностью расширения зоны кухни в примыкающую комнату. Еще среди факторов, которые определяют класс «комфорт»: качественная отделка подъездов, импортные лифты и газовые котлы, а также другое оборудование, наличие лоджий и балконов. Панорамное остекление — это тоже «комфорт», но не все застройщики его предоставляют.

Однокомнатная квартира в этом классе жилья, как правило, площадью от 42 до 55 квадратных метров. Важна эргономика, и обычно покупателям предлагается три-четыре вида планировки. Даже в однокомнатной квартире должны быть лоджия или балкон, хозяйственные помещения. В здании предполагается подземная парковка, потому что наличие наземной подразумевается по умолчанию. Но подчеркну, что грани между «комфортом» и «стандартом» все равно размыты. В Питере, например, «комфорт» — это наш «стандарт».

 

 

ЖК «Цветной бульвар», Калининград

 

Дмитрий Иванов: — У нас есть несколько застройщиков, которые строят в «комфорте» и достаточно качественно. Такие здания уже не типовые: привлекается архитектурное бюро, которое создает проект под стиль района, чтобы он гармонично вписывался в улицу. Обычно получается что-то нестандартное. Требования жестче — требовательнее и покупатели! В Калининграде много домов представлено в этом классе. Я считаю, что это ЖК «Амалия», ЖК «Ритерхофф», ЖК «Миттештадт», ЖК «Кранц-Парк» в Зеленоградске и много других.

Площадь квартир в «комфорте» обычно от 40 метров, если это однушки, трехкомнатные квартиры площадью от 100 квадратов. Панорамное остекление, большие лоджии или балконы, определенная стилистика дома, паркинг, огороженная территория. Автономным отоплением никого не удивишь: это есть во всех типах жилья. Лифты, двери, газовые котлы и прочее должны быть иностранного производства — Германия, Италия, Польша, наконец. Но не Китай и не Корея, в «комфорте» это непозволительно.

Обязательны, по моему мнению, удобные подъездные пути к зданию, парковые зоны рядом, близость к детсадам и школам, к центру города. В московских новостройках подобные инфраструктурные объекты уже предусмотрены, у нас пока что не везде, так как многое зависит от наличия земельных участков. В центре Калининграда уже почти не осталось мест для застройки: если в Москве строится не просто дом, а новый район комфорт-класса, то у нас вынуждены куда-то встраивать просто одно здание.

 

 

ЖК «Кранц-Парк», Зеленоградск

 

— Каковы, по вашему мнению, опциональные требования к «комфорту», чтобы он стал «комфорт+»?

Олег Перевалов: — Конечно, архитектура: ЖК должен вписываться в архитектурный ансамбль улицы, района. Рядом должна быть обязательно ландшафтная территория, места для отдыха, спортплощадки. Озеленение — важный момент.

Дмитрий Иванов: — «Комфорт+» — это кроме архитектуры еще и строительные материалы: каменная вата и кирпичная облицовка, керамическая черепица. В домах этого жилого класса, как правило, большие квартиры — и 150, и 180 квадратов, свободная планировка, наличие двух лифтов даже в небольших комплексах, внутренний выход на подземный паркинг, подсобные помещения.

 

— Как вы считаете, есть ли класс «бизнес» в Калининграде?

Олег Перевалов: — В московском понимании у нас его нет. А в калининградском понимании есть, но не в чистом, не в идеальном виде. Как правило, местный «бизнес» — это квартиры большего метража, чем обычно: например, односпальные квартиры (я намерено использую именно этот термин, подразумевая, что гостиная отделена от спальной комнаты) будут площадью от 50 до 70 метров. Большая гостиная, возможно, совмещенная с кухней, отдельная спальня, раздельный санузел, панорамные окна. Важна свободная планировка, потолки от 3 метров высотой. Обязательно должны быть общественные помещения в самом ЖК. Кроме того, «бизнес» подразумевает наличие инфраструктурных решений, и региональные примеры не дотягивают по этому требованию до полноценного бизнес-класса. Среди достойных объектов — ЖК «Центр» и ЖК «Амалиенау-Хаус», но все равно стоит помнить, что «бизнес» в Калининграде — это всего один-два дома, небольшие по этажности. Пока что они не очень востребованы, риелторы не видят активности среди покупателей.

 

 

ЖК «Амалиенау-Хаус», Калининград

 

Дмитрий Иванов: — Я не встречал в Калининграде этот класс жилья в принципе. «Бизнес» должен отличаться всем — от общественных помещений до дизайна, и у нас таких ЖК просто нет! Дорогая отделка, диваны в вестибюле, наличие консьержа, стойка ресепшн, видеонаблюдение по всему периметру и на всех этажах, видеодомофоны, эксплуатируемая кровля, наличие «встроенных» кафе и магазинов. «Бизнес» — это город в отдельно взятом жилом комплексе. Условно в сторону «бизнеса» движутся ЖК «Миттештадт», ЖК «Цветной бульвар»ЖК «Раушен-Престиж» в Светлогорске но, по моему мнению, это все равно «комфорт+». Может быть, чем-то близким к «бизнесу» будет строящийся квартал «Русская Европа».

 

 

 

 ЖК «Раушен-Престиж», Светлогорск

 

— Что вы можете сказать о классах «премиум» и «элит» в Калининграде?

Олег Перевалов: — Ни «элит», ни «премиум» у нас однозначно нет. «Элит» подразумевает отсутствие длящихся ремонтных работ, которые характерны для нераспроданных домов. Так происходит, например, в домах у Верхнего озера: здания ввели в эксплуатацию пять лет назад, но не распродали до сих пор. Кроме того, класс «элит» подразумевает особенный район и инфраструктуру, и Верхнее озеро тут, на мой взгляд, тоже не дотягивает. Я бы сказал, что в Калининграде есть дома с элементами «элит», но не более.

Дмитрий Иванов: — Я бы назвал калининградским «элитом» клубные дома, это вообще отдельная, обычно не выделяемая категория. Таких домов повышенного комфорта и высочайшего уровня крайне мало, единицы: они очень дороги в строительстве. Там требования предъявляются не только к самому зданию, но и к соседям! Соседние здания тоже должны быть элит-класса. Вообще ЖК «Рыбная деревня» позиционируется как «премиум». Там есть подземный паркинг, продуманы дизайнерские решения в отделке мест общего пользования. Кроме того, предполагается современная система безопасного доступа: видеонаблюдение, селекторная связь и безключевой доступ.

— Спасибо за беседу!

Комментарии



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.


По теме