Комфорт с плюсом, элит с минусом: как правильно определить класс жилья в Калининграде
Когда мы присматриваем квартиру в новостройке, уверены ли мы, что нам не продадут кота в мешке? На сайте жилого комплекса написано, что это здание — проект бизнес-класса, а это — класса комфорт. В чем разница и есть ли четкие критерии? «Застройщики39.рф» разобрались, что представлено на калининградском рынке недвижимости и чего ждать от местного «стандарта» и «элита».
Конечно, все хотят жить в комфортных условиях, а не просто в «человейнике». Каждому хотелось бы, чтобы все необходимое — от школ и детских садов до торговых центров и мест для прогулок — было под рукой, точнее, в шаговой доступности. Многие факторы влияют на определение класса жилья, то есть, по сути, на его уровень качества. Однако самое понятие «класс жилья» до сих пор довольно субъективно: в России принято выделять пять основных типов, но официально эти термины не закреплены, и застройщики обычно руководствуются личными представлениями, амбициями и степенью наглости. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут отнести как к комфорт, так и к бизнес-классу. Четких границ между этими вариантами нет, и причиной всему высокая конкуренция между девелоперами: на рынке, например, есть проекты комфорт-класса с характеристиками бизнеса.
Так, обычно выделяют следующие пять классов жилья: «стандарт» («эконом»), «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит». Как уже говорилось, классификация эта предполагает некоторую долю условности и региональную специфику. Тем не менее, она помогает очертить рамки, что есть что во время выбора квартиры. Проанализировать ситуацию с классами в Калининграде помогали Олег Перевалов, управляющий партнер компании «Клипер Недвижимость», и Дмитрий Иванов, директор компании «Мир недвижимости».
— Расскажите, пожалуйста, что означает формулировка «жилье класса стандарт», оно же «эконом-класс», какие минимальные требования? Есть ли примеры этого класса в Калининграде.
Олег Перевалов: — «Стандарт» — это в первую очередь локация: такие ЖК находятся либо за городом, либо на выезде из города. Во вторую очередь это типовой проект, дома как под копирку. Набор квартир в таком доме тоже стандартный: пара однокомнатных, два-три вида двухкомнатных, бывают и трехкомнатные. У нас в Калининграде, кстати, все «стандарты» стремятся в класс «комфорт»! Что касается требований, то везде должны быть парковка и детская площадка.
Олег Перевалов, независимый эксперт, управляющий партнер компании «Клипер Недвижимость»
Чтобы «стандарт» перешел в условный «стандарт+», его надо «подтянуть», сделать комфортнее. Например, улучшить внешность зданий за счет фасадов и окружения, входных зон и отделки. Все эти факторы сильно влияют на конкурентоспособность. Пример хорошего «стандарта» — ЖК «Атлант» и «Грюнштадт». Там небольшие квартиры, но удобные. Вокруг зданий расположены спортплощадки, проложены удобные дорожки. На «комфорт» не тянет, но среда помогает создать хорошее впечатление. Все объекты «КСК» — тоже пример хорошего образца этого класса.
ЖК «Атлант», Калининград
Дмитрий Иванов: — «Эконом», он же «стандарт» — это наличие детской площадки во дворе, а паркинг во дворах сейчас везде есть. Есть определенная унификация по площади квартир: для «эконома» это, например, однушки по 23-30 метров минимум. Это стало стандартом для всех застройщиков, кроме федеральных: они на это не обращают внимания, часто строят малогабаритные квартиры, что, впрочем, не сказывается на общем обустройстве комплексов. Технически наш калининградский эконом-класс лучше, чем федеральный. Москве мы, может быть, чуть проигрываем, но точно не всей остальной стране.
Дмитрий Иванов, независимый эксперт, директор компании «Мир недвижимости»
Что касается условного «стандарта+», то я бы не рассматривал такой вариант в принципе. Название меняется только для привлечения покупателей, это маркетинговый ход, а по факту квартиры отличаются разве что минимальным дополнительным обустройством. Какие-то мелочи или дефолтные опции подаются под видом чего-то особенного.
— Переходим к «комфорту». Что в Калининграде подразумевается под новостройкой класса «Комфорт», по идее такой дом должен быть «вписан» в хорошую инфраструктуру?
Олег Перевалов: — В моем понимании, это локация ближе к центру с хорошим отношением к окружающему пространству, то есть, с достойной придомовой территорией. Хороший пример — ЖК «Цветной бульвар». Кроме того, важный фактор — метраж кухонь, он должен быть не менее 10-12 метров либо с возможностью расширения зоны кухни в примыкающую комнату. Еще среди факторов, которые определяют класс «комфорт»: качественная отделка подъездов, импортные лифты и газовые котлы, а также другое оборудование, наличие лоджий и балконов. Панорамное остекление — это тоже «комфорт», но не все застройщики его предоставляют.
Однокомнатная квартира в этом классе жилья, как правило, площадью от 42 до 55 квадратных метров. Важна эргономика, и обычно покупателям предлагается три-четыре вида планировки. Даже в однокомнатной квартире должны быть лоджия или балкон, хозяйственные помещения. В здании предполагается подземная парковка, потому что наличие наземной подразумевается по умолчанию. Но подчеркну, что грани между «комфортом» и «стандартом» все равно размыты. В Питере, например, «комфорт» — это наш «стандарт».
ЖК «Цветной бульвар», Калининград
Дмитрий Иванов: — У нас есть несколько застройщиков, которые строят в «комфорте» и достаточно качественно. Такие здания уже не типовые: привлекается архитектурное бюро, которое создает проект под стиль района, чтобы он гармонично вписывался в улицу. Обычно получается что-то нестандартное. Требования жестче — требовательнее и покупатели! В Калининграде много домов представлено в этом классе. Я считаю, что это ЖК «Амалия», ЖК «Ритерхофф», ЖК «Миттештадт», ЖК «Кранц-Парк» в Зеленоградске и много других.
Площадь квартир в «комфорте» обычно от 40 метров, если это однушки, трехкомнатные квартиры площадью от 100 квадратов. Панорамное остекление, большие лоджии или балконы, определенная стилистика дома, паркинг, огороженная территория. Автономным отоплением никого не удивишь: это есть во всех типах жилья. Лифты, двери, газовые котлы и прочее должны быть иностранного производства — Германия, Италия, Польша, наконец. Но не Китай и не Корея, в «комфорте» это непозволительно.
Обязательны, по моему мнению, удобные подъездные пути к зданию, парковые зоны рядом, близость к детсадам и школам, к центру города. В московских новостройках подобные инфраструктурные объекты уже предусмотрены, у нас пока что не везде, так как многое зависит от наличия земельных участков. В центре Калининграда уже почти не осталось мест для застройки: если в Москве строится не просто дом, а новый район комфорт-класса, то у нас вынуждены куда-то встраивать просто одно здание.
ЖК «Кранц-Парк», Зеленоградск
— Каковы, по вашему мнению, опциональные требования к «комфорту», чтобы он стал «комфорт+»?
Олег Перевалов: — Конечно, архитектура: ЖК должен вписываться в архитектурный ансамбль улицы, района. Рядом должна быть обязательно ландшафтная территория, места для отдыха, спортплощадки. Озеленение — важный момент.
Дмитрий Иванов: — «Комфорт+» — это кроме архитектуры еще и строительные материалы: каменная вата и кирпичная облицовка, керамическая черепица. В домах этого жилого класса, как правило, большие квартиры — и 150, и 180 квадратов, свободная планировка, наличие двух лифтов даже в небольших комплексах, внутренний выход на подземный паркинг, подсобные помещения.
— Как вы считаете, есть ли класс «бизнес» в Калининграде?
Олег Перевалов: — В московском понимании у нас его нет. А в калининградском понимании есть, но не в чистом, не в идеальном виде. Как правило, местный «бизнес» — это квартиры большего метража, чем обычно: например, односпальные квартиры (я намерено использую именно этот термин, подразумевая, что гостиная отделена от спальной комнаты) будут площадью от 50 до 70 метров. Большая гостиная, возможно, совмещенная с кухней, отдельная спальня, раздельный санузел, панорамные окна. Важна свободная планировка, потолки от 3 метров высотой. Обязательно должны быть общественные помещения в самом ЖК. Кроме того, «бизнес» подразумевает наличие инфраструктурных решений, и региональные примеры не дотягивают по этому требованию до полноценного бизнес-класса. Среди достойных объектов — ЖК «Центр» и ЖК «Амалиенау-Хаус», но все равно стоит помнить, что «бизнес» в Калининграде — это всего один-два дома, небольшие по этажности. Пока что они не очень востребованы, риелторы не видят активности среди покупателей.
ЖК «Амалиенау-Хаус», Калининград
Дмитрий Иванов: — Я не встречал в Калининграде этот класс жилья в принципе. «Бизнес» должен отличаться всем — от общественных помещений до дизайна, и у нас таких ЖК просто нет! Дорогая отделка, диваны в вестибюле, наличие консьержа, стойка ресепшн, видеонаблюдение по всему периметру и на всех этажах, видеодомофоны, эксплуатируемая кровля, наличие «встроенных» кафе и магазинов. «Бизнес» — это город в отдельно взятом жилом комплексе. Условно в сторону «бизнеса» движутся ЖК «Миттештадт», ЖК «Цветной бульвар», ЖК «Раушен-Престиж» в Светлогорске но, по моему мнению, это все равно «комфорт+». Может быть, чем-то близким к «бизнесу» будет строящийся квартал «Русская Европа».
ЖК «Раушен-Престиж», Светлогорск
— Что вы можете сказать о классах «премиум» и «элит» в Калининграде?
Олег Перевалов: — Ни «элит», ни «премиум» у нас однозначно нет. «Элит» подразумевает отсутствие длящихся ремонтных работ, которые характерны для нераспроданных домов. Так происходит, например, в домах у Верхнего озера: здания ввели в эксплуатацию пять лет назад, но не распродали до сих пор. Кроме того, класс «элит» подразумевает особенный район и инфраструктуру, и Верхнее озеро тут, на мой взгляд, тоже не дотягивает. Я бы сказал, что в Калининграде есть дома с элементами «элит», но не более.
Дмитрий Иванов: — Я бы назвал калининградским «элитом» клубные дома, это вообще отдельная, обычно не выделяемая категория. Таких домов повышенного комфорта и высочайшего уровня крайне мало, единицы: они очень дороги в строительстве. Там требования предъявляются не только к самому зданию, но и к соседям! Соседние здания тоже должны быть элит-класса. Вообще ЖК «Рыбная деревня» позиционируется как «премиум». Там есть подземный паркинг, продуманы дизайнерские решения в отделке мест общего пользования. Кроме того, предполагается современная система безопасного доступа: видеонаблюдение, селекторная связь и безключевой доступ.
— Спасибо за беседу!
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
