Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:



запомнить
Регистрация

Забыли пароль?
Домики дядюшки Тыквы: на что готовы застройщики и что по силам покупателям


Аналитика и цены

Домики дядюшки Тыквы: на что готовы застройщики и что по силам покупателям

Пока в России квартиры в 20 метров кому-то кажутся смешными, в Финляндии уже утвердили проект по строительству жилья размером в 15,5 квадратов. Такой "жесткий эконом-класс" становится трендом: темпы строительства растут, квартиры нужно продавать. Купить с одной зарплаты 36-метровую "однушку" в Калининградской области можно за 7 лет. Либо выбирай домик дядюшки Тыквы.


Поделиться



К осени 2017 года в городе Вантаа в Финляндии построят 60 жилых домов, где размер квартиры будет всего 15,5 кв.м. Они станут самыми маленькими из когда-либо возведенных в коммерческих целях. Жить на широкую ногу в такой квартире, конечно, не придется: вспомните, кум Тыква из сказки «Чиполлино» умещался в своем домике только сидя, иначе пробивал головой крышу. Впрочем, инвесторы верят не в сказки, а в успех своего проекта и уже планируют возвести аналогичный квартал с «микрометражками» в Восточном Хельсинки. Аналогичная тенденция – по снижению площади квартир в новостройках – настигает и Россию: строительным трендом становятся квартиры не больше 20 «квадратов». Застройщики и хотели бы строить больше, но есть ли возможности у покупателей?


 

О новом классе жилья – «жестком экономе» - заговорили летом 2015 года, когда такой собирались ввести в Москве. Он предполагал строительство квартир площадью от 18 кв.м. Это квартира или кладовка, задались вопросом и покупатели, и риэлторы. На этот вопрос ответили... финские проектировщики.

 

СПАЛЬНЯ НА АНТРЕСОЛЯХ

Изображения: SATO Oyj / Tuomas Uusheimo

Вот что представляет собой будущая 15,5-метровая квартирка в Вантаа, Финляндия. Входная дверь открывается сразу в миниатюрную кухню. Совмещенный санузел находится напротив кухни, но спроектирован так, чтобы в него могла поместиться при необходимости инвалидная коляска. Высота потолка в 4 метра делает возможным «разделение» квартиры на два уровня, верхний из которых будет служить своеобразной спальней. Так, открытая кухня расположена под антресолью со спальным местом, небольшой обеденный стол сконструирован так, что может быть сложен внутрь стены под лестницей. Жильцам не придется долго рассуждать, как расставить мебель в «гостиной» – существует лишь одно возможное место для дивана.

Стоит отметить, что национальное законодательство в Финляндии устанавливает минимальный размер жилого помещения в 20 кв.м., но инвестиционная компания получила разрешение на строительство домов с гораздо меньшими квартирами. Более того, она намерена расширять свой бизнес.

 

Так все-таки будущее за «домиками кума Тыквы»? Скорее всего, так и есть. По крайней мере, до тех пор, пока не закончится кризис. Застройщики вынуждены удешевлять квартиры – либо за счет установки фиксированной цену на квартиру (в рекламных кампаниях уже фигурирует не стоимость метра, а стоимость квартиры), либо за счет снижения метража квартир.

 

СМЕШНО, НО ВЫ ДЕРЖИТЕСЬ ТАМ

Впрочем, это не история сегодняшнего дня: средние размеры квартир в России постепенно уменьшаются уже на протяжении 10 лет. За этот период жилплощадь в новостройках потеряла 19% от своих объемов: если в начале 2000-х годов средняя площадь квартир составляла 69 квадратов, то в 2014-м году – всего 56.

В Калининграде тоже явно прослеживается эта тенденция. Если средний размер построенных квартир в 2007 году равнялся 84,3 кв.м., то к 2013 году эта площадь уменьшилась до 73 кв.м.

Но это средние значения. А вот, например, в июне 2016 года в Казани вице-премьеру России Игорю Шувалову показали квартиру в 20 квадратных метров. И это показалось ему смешным: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно и на рынке есть ниша такого жилья», - сказал Шувалов

А чего бы нише и не быть, если у многих попросту нет денег на покупку нормального жилья.

 

СЕМЬ ЛЕТ КАК РАБ НА ГАЛЕРАХ

Попробуем разобраться в этом денежном вопросе. Готовы ли и имеют ли возможность россияне выкладывать из своих кошельков какие бы то ни было деньги на покупку квартиры?

По расчетам одного из известных блогеров А-Нальгин, за стандартную «однушку» в 36 квадратных метров среднестатистический россиянин должен отдать зарплату за 18 лет. Правда, аналитик берет в расчет квартиру в Москве, где метр в свежепостроенной железобетонной коробке оценивается примерно в 190 тысяч рублей. А вот зарплату при этом учитывает среднероссийскую – около 32 тысяч целковых ежемесячно.

По сравнению с этим ситуация в Калининграде выглядит более чем радужной.

По данным Калининградстата, среднедушевой денежный доход населения в апреле 2016 года составил 26,96 тысяч рублей. Средняя цена квадратного метра в калининградской однушке – 59,4 тысячи рублей.

Произведем нехитрый расчет по квартире в те же 36 квадратов. Арифметика простая: 36 * 59,4 / 26,9 / 12 = 6,64. То есть купить такую квартиру можно за 7 без малого лет ежемесячного труда, откладывая всю зарплату без остатка – не тратя денег на еду, не предполагая форс-мажор, забыв про отпуска и больничные и надеясь на стабильность в экономике.

 

ДОГОНИМ И ПЕРЕГОНИМ!

Как ни смешно Игорю Шувалову представить себе жизнь в 20-метровой квартире, задумываться над проблемой ему как представителю государства приходится. Как вынужден он и что-то делать, чтобы помогать согражданам в решении квартирного вопроса.

Господдержка действительно дала позитивный эффект: в кризисный 2014 год российские строители сдали в эксплуатацию рекордное количество жилья - 84,2 млн кв. метров. Столько не строилось даже в СССР! В 2015 году это цифра немножко снизилась, но все равно остался выше советских достижений — 83,8 млн «квадратов».

В Калининградской области та же история: жилищный фонд растет год от года. В 2007-м, например, в действие было введено 753,3 тыс.кв.м. общей площади жилого фонда. Затем ежегодно эта цифра увеличилась и достигла к 2014 году 1,1 млн тыс.кв.м. Общая площадь жилых помещений выросла за последние 8 лет примерно на 6 млн кв.м. – с 20,79 млн до 26,07 млн. 

При этом аналитики говорят о снижении темпов строительства жилья по стране в целом. Это подтверждает и калининградская статистика: за период с января по май 2016 года объемы сдачи жилья упали. Так, за 5 месяцев в эксплуатацию ввели 833 дома на 6 678 квартир общей площадью 4,64 млн кв.м., а это на 10,1% меньше, чем в аналогичный период 2015 года. Между тем, областные власти не оставляют надежд на улучшение ситуации. Так, по оптимистичным прогнозам, в ближайшую пятилетку планируется ввести в строй 4,3 млн кв.м жилья. Пессимистичный сценарий предполагает ввод всего 3,4 млн кв.м.

 

 

КЛИЕНТ СТАЛ ЦЕННЫМ КАДРОМ?

Порой это строительство напоминает работу ради работы: новые квартиры не идут нарасхват как горячие пирожки. По данным регионального Минстроя, за последние 5 лет в области накопилось 4788 квартир, которые не были проданы.

«Это, в принципе, если привязываться к 2015 году, 30% от введенного жилья» - заметил Амир Кушхов, и.о. министра строительства области. Больше всего квартир, которые не могут найти себе владельцев, в Калининграде – 2 735 объектов, в Гурьевске – 1 037 и 492 квартиры – в Светлогорске.

Что делать с такой ситуацией? Для начала в Общественной палате Калининградской области приняли решение снизить план по вводу жилья в 2016 году. Застройщики же снижают свои аппетиты и приватно, чтобы никто не услышал, признаются, что покупателя теперь приходится любить с «индивидуальным подходом», а не хлопать перед ним типовым договором.

Готовы или нет застройщики к новым реалиям? Тут уж не до философских разговоров: если они хотят продолжать работать в сфере строительства, им придется поступиться прибылью - на дорогие квартиры у населения просто нет денег. 

По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м в новостройке в третьем квартале 2015 г. составила 51,7 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем в первом. Это в среднем по стране. А если говорить о Москве, то в четвертом квартале 2015 года застройщики снизили цены на 10% в годовом исчислении.

Как утверждают эксперты, еще два года назад проекты с прибыльностью ниже 30% даже не рассматривались, а сегодня прибыль девелопера не превышает 15%. И деваться некуда: или уходить из бизнеса, или затягивать пояса потуже: правительство не просто ждет, а практически требует сохранять объемы строительства, а то и увеличивать их.

 

СОЦИАЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ: КАПЛЯ В МОРЕ

С застройщиками у правительства один разговор, с гражданами – другой. Помогать им «вить гнезда» нужно, и на сегодняшний момент государство делает ставку на программу «Жилье для российской семьи» и льготные ипотечные программы.

У Калининградской области с этим не все гладко.

Во-первых, в этом году регион не получит федеральных субсидий на программу «Жилище».

Во-вторых, всего 300 семей принимают в 2016 году участие в региональном блоке программы «Жилье для российской семьи». По сравнению с тем количеством граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, это капля в море. Впрочем, и условия программы оставляют желать лучшего: да, ее участники могут приобрести жилье по «социальной цене» в 35 тысяч рублей за кв.м. (при средней в регионе 58-60 тысяч), но всего 4 застройщика в области возводят эти «социальные» дома, из которых только 1 – в Калининграде. Но на безрыбье и рак – рыба?..

 

УМРЕТ ЛИ ДОЛЕВКА?

Для многих выходом из ситуации была покупка жилья по договорам долевого участия: ждать новоселья приходится несколько лет, зато квадраты обходятся гораздо дешевле. Однако эту радость тут же омрачают повышенные риски: дом могут не достроить, а квартиру продать дважды.

Увы, но проблема обманутых дольщиков  не решена до сих пор: к началу 2016 года их количество в России достигло примерно 97 тысяч, увеличившись за прошлый год сразу на 43 тысячи человек. В Калининградской области по состоянию на май 2016 года в списке проблемных объектов числятся 14 строящихся жилых домов – это 3% от общего числа возводимых зданий. Но чиновники опасаются делать позитивные прогнозы: «В качестве положительной тенденции стоит отметить, что в 2015 году не добавилось новых проблемных объектов. Очень хотели бы, чтобы тенденция эта сохранилась. Безусловно, очень сложно на процесс влиять с учетом общей ситуации в стране, но такая надежда у нас есть. Вместе с тем в сложившейся экономической ситуации все-таки прогнозируется появление новых проблемных объектов», - заявил Амир Кушхов, и.о.министра регионального строительства на заседании Общественной палаты 16 июня 2016 года.

Выглядит логично, что государство хочет подстелить соломки. Закон обязал застройщиков регистрировать договор долевого строительства в Росреестре, и это практически ликвидировало двойные продажи. Теперь власти планируют обязать их (тех, кто планирует работать с «долевкой») увеличить свой уставной капитал, а деньги с дольщиков собирать в специальном строительном банке-агрегаторе и передавать застройщику только после окончания строительства. Первое чтение законопроекта уже прошло слушания. Вот основные меры, оставшиеся в нем (как приводит их РБК-Бизнес):
- Вводится требование к застройщику иметь собственные средства в размере 5% от стоимости незавершенного строительства (стоимость рассчитывается исходя из площади и средней цены 1 кв. м жилья в регионе по госстатистике), но не менее 1 млрд руб.;

- предусматривается освобождение от страхования и банковского поручительства для застройщиков, которые будут использовать счета-эскроу (полученные на строительство конкретного дома деньги можно будет использовать только с этой целью);

- будет создан единый реестр застройщиков, они будут обязаны раскрывать информацию о бенефициарах.

Было решено не предъявлять завышенных требований к собственным средствам компаний-застройщиков: эта норма будет заменена требованием к их уставному капиталу. Минимальный размер составит 2,5 млн руб. - он будет требоваться компаниям, собравшимся строить 1,5 тыс. кв.м. Максимальная величина уставного капитала - 1,5 млрд руб. - потребуется компаниям, начинающим возведение более 500 тыс. кв.м. Пока размер уставного капитала компаний не будет соответствовать требованиям закона, получить новых разрешений на строительство застройщики не смогут.

С одной стороны, это должно защитить дольщиков: на рынке будут работать застройщики, крепко стоящие на ногах. С другой, это приведет к вымыванию с рынка мелких и средних застройщиков, а компании-гиганты начнут диктовать цены, оставшись фактически без конкурентов.

К росту цен может привести и создание компенсационного фонда – из средств которого будут достраиваться проблемных объекты. По предложению президента Владимира Путина, фонд будет формироваться за счет отчислений порядка 1% с каждого договора долевого участия. Так, по подсчетам Минстроя, за счет взносов застройщиков фонд сможет пополняться на 30–35 млрд руб. в год. Переложат ли бизнесмены эти траты на плечи самих дольщиков? Вероятно, да - попытаются, и это тоже может проявиться в росте стоимости жилья.

И если при этом не будут расти зарплаты, россиянам действительно придется рассчитывать только на домики дядюшки Тыквы…

«Кум Тыква встал на колени перед входом в свой новый домик и, вздыхая, вполз внутрь на четвереньках. Тут обнаружились новые затруднения: нельзя встать без того, чтобы не пробить головой крышу; нельзя растянуться па полу, потому что пол слишком короток, а повернуться на бок невозможно из-за тесноты. Но главное, как быть с ногами? Если ты залез в домик, то надо втянуть внутрь и ноги, а то они, чего доброго, промокнут под дождем. «Вижу, - подумал кум Тыква, - что мне остается только жить в этом доме сидя»…

Комментарии
Поделиться мнением с читателями



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.