Цены вверх и ни рубля назад: стоимость жилья в Калининградской области
Тем, кто хочет жить в Калининграде и в регионе, стоит поторопиться: цены на квартиры растут как на дрожжах, и эта тенденция, по всей видимости, сохранится. Почему так происходит и какие прогнозы в сфере недвижимости можно сделать?
Пандемия, обрушившаяся на мир, разрушила все планы, а в ряде случаев изменила ход истории. Громко сказано, но факт остается фактом: впервые Калининградская область приняла пиковый для себя туристический поток и стала одним из самых привлекательных регионов России для отдыха и жизни.
Квартиры подорожали почти в два раза
Местные жители не помнят такой наплыв гостей: пляжи родной Балтики забиты до отказа, места в гостиницах и съемные квартиры забронированы на недели-месяцы вперед. Прибыв с туристической целью, многие понимают: «Хотим здесь жить, а не только отдыхать!» И реальный спрос на квартиры молниеносно отразился в росте цен предложения.
Так, статистика показывает, что в период с апреля 2020 года (закрытие границ между странами) по июнь 2021 года (открытие некоторых границ на каких-либо условиях) цены на новостройки в Калининградской области выросли на 43%. Этот баснословный рост вряд ли мог присниться застройщикам даже в самых сладких снах. Одновременно с новостройками актуально стало и вторичное жилье: в Калининграде стоимость б/у квадрата в среднем выросла на 44%.
Но давайте о реальных цифрах.
Рост цен на квартиры в Калининграде и области наметился еще до пресловутого 2020-го. Стоимость квадратного метра долго росла по капле в год, иногда сезонно «проседая». Летом 2019 года случился уже заметный подъем цен — в 4,5%, и тогда это внушало застройщикам оптимизм. Так, 1 квадратный метр в новостройке по состоянию на 1 августа 2019 года стоил в областном центре в среднем 57,4 тыс. рублей. Недвижимость на побережье была дороже, но не значительно: в Светлогорске можно было купить квартиру в среднем по 60,6 тыс. рублей за квадрат, а в Зеленоградске за 57,3 тысячи.
Сегодня, через два года после тех «замеров», без слез на прежние цифры не взглянуть. Ведь нынешняя цена на недвижимость в Калининграде и области в среднем такова:
Калининград — 85,2 тыс. руб.
Светлогорск — 111,3 тыс. руб.
Зеленоградск — 103,7 тыс. руб.
Еще немного, еще чуть-чуть, и цены станут выше ровно в два раза. Кто из нас мог предположить такое?! Подробнее статистику изменения цен можно посмотреть здесь.
Во всем виноваты приезжие?
Понятно, что многим местным, которые спокойно копили деньги на свое новоселье, это повышение цен радости не принесло. Скорее всего, многим из них вообще пришлось отказаться от покупки: 65% жилья в регионе в 2020 году приобрели иногородние. Такое заявление сделал министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Черномаз, ссылаясь на данные Росстата.
Назад дороги нет
Между тем, аналитики склонны считать, что отыграть ситуацию хоть сколько-нибудь назад уже не получится. В Минстрое региона заявили, что снижения цен не предвидится, а если что и возможно, то только затормозить дальнейший рост.
Верите ли вы, что застройщики добровольно снизят цены на свои объекты? Риторический вопрос. Вот и Антон Алиханов, губернатор региона, был склонен винить во всем застройщиков, устроивших вакханалию. Но давайте еще раз попробуем разобраться, а не просто спускать всех собак на первое очевидное.
Почему так происходит
Понятно, что только на жажде наживы и картельном сговоре такой резкий рост цен не происходит. У ситуации в Калининградской области есть целый ряд причин, почему стоимость квадратного метра пошла вверх так стремительно.
Туризм и миграция
Когда в марте 2020 года захлопнулись границы, россиянам пришлось искать места для отпуска внутри России. Тут-то все и вспомнили о существовании Балтийского моря и Калининградской области. Посмотрев на регион с его влажным, но мягким климатом, подышав морским воздухом, изучив достопримечательности, уловив особый ритм здешней жизни — многие захотели не просто отдыхать, но и жить в Калининграде или на побережье. Поток мигрантов в регион и прежде был довольно стабильным, но в период пандемии увеличился в разы. Резкий рост спроса на жилье вызвал и рост цен.
Льготная ипотека под 6,5% годовых
Низкая ставка значительно расширила круг потенциальных покупателей квартир: жилье стало чуть более доступно, и спрос мгновенно повысился. За ним вслед неизбежно начали расти и цены. Кроме того, квартиры вновь стали привлекательным инвестиционным инструментом: рубль ослаб, депозитные ставки снились, и люди стали спасать свои сбережения через покупку недвижимости. Согласитесь: покупка квартиры на побережье под будущую сдачу в аренду — вложение, которое себя окупит довольно быстро.
Подорожание металла и других строительных материалов
Закрытие границ вынудило калининградских застройщиков закупать многие строительные материалы на месте или в России: поставки из-за рубежа, которые были прежде основными, стали рискованными и дорогими. Но и отечественные цены быстро шокировали своим ростом. Например, с января по май 2021 года цены на металл выросли на 20-35%, а в целом за год металл и продукция из него подорожали на 70-90%. Особенно это ударило по застройщикам, которые работали по федеральным целевым программам с закрепленными контрактом ценами.
Стоимость обрезной доски выросла за год порядка на 60%; кроме того, повысились цены и на другие материалы из древесины. Пиломатериалы подорожали в два раза — на фоне их дефицита.
Всё это не могло не привести к повышению себестоимости строительства. Впрочем, многие эксперты поговаривают о сговоре поставщиков. Но ни доказать его, ни предотвратить, ни изменить ситуацию чиновники не смогут.
Дефицит рабочей силы
Рост себестоимости жилья подтолкнул и кризис на рынке труда. Режим локдаунов заставил многих наемных работников, занятых в строительстве, вернуться на родину — в Таджикистан, Узбекистан и в другие страны. Местные специалисты оказались более требовательными: увеличение заработной платы в итоге также повлияло на цену квадратного метра. Некоторые застройщики говорят, что себестоимость строительства повысилась на 25% только за счёт отсутствия «иностранных» рабочих.
Реформа строительной отрасли и введение эскроу-счетов для застройщиков
Давняя история, но с результатом, растянутым во времени. Тянущаяся реформа и постоянные изменения в законе о долевом строительстве снизили количество игроков на рынке недвижимости, уменьшив конкуренцию среди девелоперов, и изменили рыночные механизмы ценообразования, включив банки дополнительным звеном в цепочку продавец покупатель. Учитывая сопутствующие обстоятельства, разве могли цены на квартиры устоять на месте?..
Возможно, завтра будет поздно
Ни одна из тех причин, что названы выше, не изменится, не исчезнет в ближайшее время. Да и когда в России хоть что-то дешевело, будь на это хоть сто аргументов?..
С уверенностью можно сказать: цены на недвижимость в Калининградской области будут расти. Быстро или медленно — только в этом вопрос, на который никто не даст сегодня однозначного ответа. Так что покупку жилья надо планировать уже вчера.
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
