Войти с помощью:



Войти, используя аккаунт:



запомнить
Регистрация

Забыли пароль?
Калининград: заметки для переезжающих — 2. Кое-что об особенностях калининградской недвижимости

Калининград: заметки для переезжающих — 2. Кое-что об особенностях калининградской недвижимости

Вы задумываетесь о переезде в Калининград? Вас манит таинственный и такой непохожий на «большую» Россию уголок страны? Эта статья для вас! «Застройщики39.рф» рассказывают о нюансах, которые следует знать при выборе жилья, предлагаемого рынком недвижимости Янтарного края.


Поделиться



Калининградская область – особенный регион России. Расположенный в самом центре Европы военный трофей Советского Союза по итогам Второй мировой войны, ставший после его распада эксклавом, то есть частью, расположенной в отрыве от основной территории страны.

Преимуществом области является выгодное географическое положение, наличие морских портов, курортов и пляжей на Балтике, протяженных водных артерий, рек и заливов, развитой дорожной сети. Оставшиеся от Германии элементы транспортной инфраструктуры актуальны по сей день и вызывают удивление приезжих из «материковой России»: практически к каждому селу ведет асфальтированная или брусчатая дорога с кюветами, обсаженная вдоль обочин липовыми аллеями. В области сохранилось много интересных довоенных строений, в том числе средневековых замков, соборов, кирх, фортов.

 

 

Проезжая по области, постоянно встречаешь готические постройки, фахверковые дома, мельничные пруды, ведущие в никуда аллеи и мосты, вымощенные гранитом дороги. «Грунтовок», типичных для России или Беларуси, в области практически нет. Состояние этого наследия становится год от года хуже, но пока оно еще существует, создает своеобразный колорит и уже прочно вошло в привычку и быт жителей региона. Например, очень популярным строительным материалом для индивидуальных построек в области является «немецкий» кирпич, дома в частном секторе строятся обычно с островерхими крышами, покрытыми черепицей, имитацией фахверка или кладки на фасаде, и расположены они на участке так, что перед домом есть палисадник, а забор невысок. Когда калининградец приезжает в «частный сектор», например, Подмосковья, он испытывает «культурный шок» от хаотически застроенных нелепыми «дворцами» пространств за огромными глухими заборами при плохих дорогах. Поэтому Калининградская область по своей инфраструктурной и градостроительной «генетике» — европейская.

Этим объясняется интерес к ней со стороны туристов и переезжающих на постоянное место жительство из «материковой России», а коренной калининградец, в свою очередь, не видит для себя ничего необычного, например, в Берлине. По-прежнему значительную часть жилого фонда Калининграда и области составляют дома довоенной постройки, спроектированные еще немецкими архитекторами. Несмотря на то, что многие из них находятся в изношенном состоянии, они пользуются любовью жителей. Как правило, такие дома правильно расположены относительно сторон света, имеют большие окна, приусадебные участки, встроенные гаражи.  Многие дома-особняки выглядят как «дом Штирлица» в сериале «Семнадцать мгновений весны», съемки которого проходили, в том числе и в Калининграде. Действующие программы капитального ремонта и усилия жителей помогают таким домам оставаться украшением и «изюминкой» города.

 

 

Важной особенностью городской среды Калининграда и городов области является сохранность городской планировки, заложенной еще немецкими градостроителями. Это объясняется тем, что улично-дорожную сеть не переделывали, а вместо домов, разрушенных ковровыми бомбардировками авиации союзников в годы войны, строили новые, сохранявшие даже «немецкую» нумерацию. Это не относится, впрочем, к центру города, который был буквально стерт с лица земли в ходе боевых действий и бездумного отношения в послевоенный период, поэтому заново строился в 60–70 годы прошлого века с преимущественным использованием типовых советских проектов той поры. Так получилась странная картина — «немецкие» окраины выглядят лучше и интереснее, чем центр. Эту ситуацию немного изменил проводившийся в 2018 году Чемпионат Мира по футболу, игры которого проходили и в Калининграде. По случаю Чемпионата многие типовые советские многоэтажки, расположенные вдоль центральных улиц — маршрутов ЧМ, капитально отремонтировали, изменив фасады на стилизованные в «ганзейском» стиле.

 

 

Это пришлось не по нраву некоторым профессиональным архитекторам, но надо признать, что город от такого небесспорного решения скорее выиграл — центр стал выглядеть интереснее, менее «совковым».

Отдельного упоминания заслуживают новые районы Калининграда и некоторых прибрежных городов. Они, отстроенные в позднесоветское и нынешнее время, увы, уже не «европейцы». Здесь преобладает высотная, лишенная изысков застройка, с типичными проблемами советских и постсоветских городов, — хаотичное расположение улиц и проездов, некрасивые дворы, заставленные сплошь автомобилями, нарушенное благоустройство, слаборазвитая досуговая инфраструктура, проблемы транспортной доступности. Впрочем, для многих людей — это привычный формат, поэтому и в новых районах кипит жизнь, строится и продается жилье.

 

 


 

Немецкие дома

Все вышеперечисленное влияет на особенности предлагаемого на региональном рынке жилья: на «вторичке» часто встречается тот самый довоенный жилой фонд. В объявлениях он обычно обозначается сокращением «нем.» (немецкий), а в технической документации фразой — «до 1945 года постройки». Среди довоенных домов попадаются настоящие «бриллианты», но надо иметь в виду, что время берет свое, и, если вам понравится именно такой дом, стоит критически отнестись к его состоянию, возможным затратам на ремонт не только купленной квартиры, но также части общедомового имущества и сетей. Если дом включен в региональную программу капитального ремонта, то затраты могут быть меньше, но придется пережить капремонт. Если «немецкий» дом уже отремонтирован, при этом хорошо расположен, красив и невелик, имеет огороженную придомовую территорию — это очень интересный вариант.

 

 

С учетом того, что ранее, в довоенное время, такие дома строились под печное или котелковое отопление, они обладают обширными вентиляционными каналами и дымоходами, предусмотренными для каждой квартиры. Эта особенность «немецких» домов очень ценна, поскольку в настоящее время, если дом газифицирован, в нем, как правило, уже установлено газовое оборудование для поквартирного отопления с функцией приготовления горячей воды — так называемое автономное отопление, или «автономка» (в объявлениях сокращенно «а/о»). Само оборудование — это современный двухконтурный настенный газовый котел, желательно от хорошего производителя. В Калининградской области двухконтурные котлы — востребованный товар, и фирм, занимающихся продажей и обслуживанием такой техники, много. «Автономка» позволяет регулировать количество вырабатываемого тепла и горячей воды самостоятельно, по потребности, и, соответственно, меньше зависеть от коммунальных служб и намного(!) меньше платить за их услуги.

 


 

Дома послевоенной постройки

Многоэтажные дома советского периода не отличаются от своих «собратьев» в любом другом городе европейской части бывшего СССР. По материалу стен они подразделяются на панельные, блочные и кирпичные, при этом последние, конечно же, ценнее. В этих домах — типовые советские квартиры при центральной системе отопления и подачи горячей воды. Стоимость коммунальных услуг по сравнению с «автономкой» — высокая, а состояние самих домов и инфраструктуры — разное. Встречаются и «немецкие» дома с центральным отоплением (сокращенно – «ц/о»), переоборудованные в советское время, но их сравнительно немного.

 

 


 

Современные дома

И, наконец, новое жилье. Сюда же условно можно отнести и все построенное, начиная с 2000 года. Это, как правило, кирпичные или монолитные-каркасные с заполнением блоком или кирпичом, утепленные по современным технологиям многоэтажные дома, этажностью до 10-ти этажей, преимущественно с автономной газовой системой отопления. Все остальное — расположение, наличие паркинга, огороженной территории, качество фасада, лифтов и благоустройства — разное и прямо влияет на цену. Некоторые небольшие дома и жилые комплексы на побережье и в местах точечной застройки, отделываются в «старом немецком стиле», поскольку это нравится местным покупателям и приезжим, подчеркивает региональную специфику и историческую уникальность. Но основная масса застройщиков «гонит вал» в новых районах, в условиях жесткой ценовой конкуренции, не тратясь на красоту. Поэтому архитектурный облик новейших крупных жилых комплексов оставляет желать лучшего. Впрочем, бывают и исключения.

 

 

 


 

В силу расположения области на Балтийском море самыми интересными для приезжих, наряду с Калининградом, являются прибрежные города. Их несколько: Зеленоградск, Светлогорск, Янтарный, Пионерский и Балтийск. Наиболее «раскрученный» и колоритный из них — Светлогорск. В советское время в нем размещалось много ведомственных здравниц, пансионатов, санаториев и пионерских лагерей. Благодаря этому небольшой живописный город, имевший уже тогда официальный статус города-курорта, развивался и улучшался, причем не в ущерб сохранности довоенного архитектурного наследия. В настоящее время в Светлогорске по федеральной программе строят новый променад и обещают намыть километры пляжа. Другой известный город — Зеленоградск. Он попроще, и именно там в последнее время наиболее активно строится массовое жилье, пользующееся спросом у приезжих. Пионерский — до недавнего времени был базой рыболовецкого флота и лишь недавно начал развиваться. Янтарный — знаменит янтарем и шикарными пляжами. В советское время он был закрытым пограничным городом и сейчас наверстывает упущенное. Балтийск — является портом и действующей военно-морской базой Балтийского флота России, поэтому, несмотря на наличие обустроенных пляжей, вряд ли может стать настоящим курортом.

 

 

Привлекательность курортного жилья в прибрежных городах зависит от близости к морю и курортной инфраструктуре. Например, в Светлогорске можно найти дешевую квартиру, но она будет в так называемом «городке», т.е. в спальном районе, вдали от моря, променада, грязелечебницы и кафешек, которыми славен этот город. Ценность такой квартиры для отдыха и сезонной сдачи внаем невысока. То же самое верно в отношении всех прибрежных городов — возле каждого из них есть или именно сейчас активно строится свой «спальный район». Выбирая квартиру на курорте, рекомендуется внимательно отнестись к ее местоположению, а также к выбору города. Дело в том, что сезон на Балтике длится с июня по август и именно в течение этого времени в курортных городах наблюдается активность. В «не сезон» там откровенно скучно, а балтийская погода осенью и зимой не располагает к регулярным прогулкам по берегу моря. Именно поэтому решившим переехать в Калининградскую область стоит подумать — покупать ли квартиру именно на побережье или предпочесть Калининград. Для сведения: расстояние от Калининграда до прибрежных городов варьируется от 25 (Зеленоградск) до 50 (Янтарный) километров, что составляет неполный час езды любым видом транспорта. Сами калининградцы и жители области предпочитают для отдыха пляжи вне рассчитанных на туристов городов — благо, побережье протяженно, «заветные места» есть у каждого, а самое главное на море — это море.

 

 

Таким образом, в Калининградской области представлены не имеющие аналогов на территории «большой России» форматы жилья: исторический европейский (в довоенном «немецком» жилом фонде) и курортный прибалтийский.

Население Калининградской области составляет немногим более одного миллиона жителей, при этом в Калининграде, самом крупном городе области проживает более половины из них. Соответственно, Калининград концентрирует в себе основные ресурсы области: в нем находятся предприятия, банки, торговые и бизнес-центры, учреждения здравоохранения, региональные органы государственной власти и управления, места отдыха и развлечений. Город, по меркам России, невелик, но имеет весьма развитую торговую, промышленную и транспортную инфраструктуру и плотную, конкурентную бизнес-среду. Поэтому с учетом масштабов областной экономики — «все на виду», хорошая репутация имеет большое значение. Это важная местная особенность, о которой надо знать, — «жулики» здесь надолго не приживаются. Близость границ и «островное» положение способствуют эффективному контролю правоохранительных органов за всем, что происходит в области. Этим объясняется низкий уровень экономической и бытовой преступности в регионе.

 

 

В Калининградской области, несмотря на ее небольшие размеры, жестко конкурируя друг с другом, работают более 150 застройщиков и примерно столько же агентств недвижимости. При этом в последние годы все более значительную часть покупателей жилой недвижимости составляют приезжие. Едут в Калининград и прибрежные города-курорты с Камчатки, Дальнего востока, Сибири, Урала, Севера, из Москвы, Санкт-Петербурга, Украины, Беларуси, Казахстана и даже из Германии. Переезжающих привлекает близость Европы, благоприятная экологическая обстановка и мягкий балтийский климат, который, при выборе нового места жительства, многие переселенцы предпочитают жаре юга России и Черноморского побережья. Наличие в Калининграде высших учебных заведений и крупного Университета (БФУ, КГТУ, БГА) мотивирует родителей отправлять сюда на учебу своих взрослых детей студенческого возраста, покупая им жилье. Позже, осмотревшись и подготовив базу, переезжают сами родители. Важно для переезжающих и то, что рядом с Калининградом, в поселке Родники, недавно построен и функционирует крупный современный кардиологический центр, принимающий пациентов и из «большой России», а рядом строится онкологический медицинский центр, который должен быть оборудован по последнему слову медицинской техники.

 

 

Поток переезжающих, наряду с ростом количества «бюджетников» и военных, обеспечивают платежеспособный спрос на местном рынке недвижимости, позволяя ценам быть стабильными, и даже немного расти. При этом основным спросом у калининградцев и намеренных здесь обосноваться гостей города, пользуются двухкомнатные квартиры стандартных планировок, в новостройках с автономным отоплением в черте города или прибрежных городах. Количество предложений достаточно велико, и чтобы разобраться в нем, надо потратить немало времени, сэкономить которое позволит портал «Застройщики39.рф». Впрочем, наряду с мониторингом предложений, рекомендуется просто приехать в Калининградскую область в качестве туриста, тем более, что Калининград постоянно растет в рейтингах, немного пожить, поездить на море, побродить по городу, пообщаться с «местными» и выбрать то, что нужно именно Вам!

Добро пожаловать в Янтарный край!

 

 

Комментарии
Поделиться мнением с читателями



Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, войдите на сайт или зарегистрируйтесь.