Период коррекции: как встречает осень-2022 Калининградский рынок недвижимости
Конечно, хотелось бы громко заявить, что наконец-то цены на новостройки в Калининградской области упали – со 128 тысяч рублей за квадрат в мае 2022 года до 116 тысяч к 1 сентября. Фактически так оно и есть. Но падением и уж тем более крепкой тенденцией этот процесс называть всё же не стоит: произошла коррекция цен, а что с ними будет дальше, сегодня с уверенностью не скажет ни один аналитик. Остается просто наблюдать за происходящим на рынке недвижимости и фиксировать детали. Чем и занимались «Застройщики39.рф» при подготовке этой статьи.
Итак, к осени 2022 года в России и в Калининградской области в частности сложилась ситуация, которую некоторые аналитики называют «адаптационным ожиданием». Всё словно замерло. Производители повышают, зачастую вынужденно, цены и рассчитывают, что товары всё равно будут распроданы. Ну а как иначе? На что еще надеяться? Покупатели же ждут снижения цен, потому что у многих в свете глобальных событий финансы готовы запеть романсы, и тут бы попридержать деньги, чтобы вовсе не остаться без средств к существованию. Или наоборот, самое время вложиться во что-то надежное? Нет однозначного ответа.
Это адаптационное ожидание пока что привело к коррекции цен. Думается, это наиболее подходящее определение тому, что сегодня происходит на рынке недвижимости в Калининградской области.
Последний год его знатно штормило: если в сентябре 2021 года средняя цена 1 квадратного метра в жилой новостройке составляла 87 тысяч рублей, то к нынешней осени она поднялась до 116 тысяч. Рост в 133% - это, согласитесь, довольно серьезно. Однако путь этот не был прямолинейным, случались вполне очевидные взлеты и падения. Так, например, ценовой пик пришелся на март и май 2022 года, когда жилой метр поднялся в цене до 128 тысяч рублей в среднем. Жаркое лето несколько поубавило этот пыл, и к сентябрю цены откатились до вышеупомянутых 116 тысяч за квадрат. Но это средняя цена по региону. А если говорить о конкретных числах, то некоторые застройщики, похоже, готовы уже и на демпинг. Так, например, компания «Акфен» продает несколько квартир в своем жилом комплексе «Калининград-Сити» по 68 тысяч за квадратный метр. Правда, сдача дома в эксплуатацию намечена аж на май 2026 года, но мы же знаем, как быстро летит время…
Стоимость квадратного метра в новостройках Калининградской области
Впрочем, таких щедрых предложений буквально единицы на весь регион: несмотря на то, что спрос на новое жилье сейчас критически низок, серьезно снижать цены не получится по объективным обстоятельствам.
Если говорить о спросе, то его снижение не было предсказуемым и плавным. В первом квартале 2022 года, наоборот, риелторы отметили резкий всплеск интереса к недвижимости в Калининграде и на побережье, квартиры разлетались как горячие пирожки. Но уже к лету спрос рухнул, и так основательно, что рынок фактически замер: по субъективным оценкам застройщиков, покупателей стало меньше процентов на 80.
Казалось бы, на этом фоне и цены неминуемо пойдут на убыль. Но за счет чего? Ситуация такова, что себестоимость строительства в Калининградской области только растет: усложнилась доставка материалов из «большой» России, трудности в логистике привели к задержке грузов и их удорожанию, импорт из-за рубежа стал малодоступен. Как строить дешевле при таких вводных? Риторический вопрос.
Чтобы поддержать рынок недвижимости, банки один за другим стали упрощать ипотечные программы - понижать размеры первоначальных взносов, уменьшать процентные ставки и буквально выдавать ипотеку по 2 документам без подтверждения доходов. Грубо говоря, получить кредит на жилье стало можно, буквально заглянув в банк мимоходом на прогулке.
В общем, все эти процессы в совокупности привели к тому, что мы сегодня называем коррекцией цен на жильё. Это абсолютно точно не неконтролируемое падение, но поправка на текущую ситуацию – и региональную, и федеральную.
Теперь более предметно.
Калининград
К осени 2022 года квартиры в Калининграде стали чуть более доступными – по сравнению с весенними ценами. Так, средняя цена 1 квадратного метра в областном центре по состоянию на 1 сентября равна 109,2 тыс. рублей. Для сравнения: в начале лета квадрат в Калининграде стоил в среднем 116,2 тысячи рублей, а весной доходил до 120 тысяч. В принципе, снижение приятное, хоть почти и незаметное в общей сумме. Так, двухкомнатную квартиру площадью около 70 кв.м сегодня можно купить в среднем за 7,7 млн рублей.
Стоимость квадратного метра в новостройках Калининграда
По-прежнему стоимость квартиры в Калининграде зависит от её месторасположения в городе. Самым дорогостоящим остается Центральный район, где жилой квадрат в среднем обходится по 121 тыс. рублей. Дешевле всего купить квартиру в Московском районе, где 1 кв.м стоит порядка 100 тыс. рублей. В Ленинградском районе жилье можно найти в среднем по 106 тыс. рублей за квадрат. Таким образом, в среднем диапазон стоимости двушек в Калининграде - в пределах от 6 до 10 млн рублей.
Если анализировать продажи жилья точечно, у каждого из застройщиков, то общую тенденцию к заметному снижению цен на новостройки практически невозможно отследить. Да, кое-кто из компаний стал продавать свои дома дешевле. Например, в июле «Модуль-Стройград» выставлял на продажу квартиры в ЖК на ул. Суздальской по цене до 130 тысяч рублей за кв.м, а к сентябрю эти цифры уменьшились до 115 тысяч. Аналогичная история происходит и у «Спецремстройтреста»: квадратные метры подешевели со 145 до 131 тысячи рублей (максимальная цена в ЖК «Дадаевский»). Однако такое снижение цен вполне можно объяснить тем, что более интересные квартиры уже распроданы, и сейчас в продаже остались менее конкурентоспособные варианты. При этом Центральный район Калининграда «держит оборону» крепко – стоимость квартир там не снижается, и это вполне объяснимо: что репутация, что инфраструктура, всё в Центральном районе будет цениться ещё долго, и желающих жить именно здесь меньше не становится.
Собственно, всё вышесказанное подтверждает наш ключевой вывод: цены на недвижимость осенью 2022 года в Калининграде и регионе не падают, а корректируются.
Побережье
Свои позиции потихоньку начало сдавать и побережье Калининградской области. Курортные города, заново распробованные россиянами во времена пандемии и закрытых границ, как будто перенасытились туристами и новыми жителями: в 2020 и 2021 годах здесь случился бум в покупках недвижимости приезжими - спрос от иногородних превышал спрос от местных жителей вдвое и больше. Но весна 2022 года всё изменила: Калининградская область, видимо, перестала казаться безопасным с точки зрения мировой геополитики регионом, и интерес к переезду в янтарный край несколько подутих. Вслед за ним вниз потянулись и цены на жилье.
Так, средняя цена 1 кв.м жилой недвижимости на побережье региона сегодня составляет 137 тысяч рублей (против 159 тысяч в июне 2022 г.). Небольшая двухкомнатная квартира площадью примерно в 60 квадратов на российском берегу Балтики обойдется почти в 8 млн рублей.
Стоимость квадратного метра в новостройках Побережья Калининградской области
Случилось и неожиданное! Впервые за многие годы самым популярным на побережье городом стал Зеленоградск и, соответственно, более дорогим в цене, потеснив Светлогорск, постоянного прежде лидера: средняя цена 1 кв.м в Зеленоградске к сентябрю 2022 года составила 147,5 тысяч рублей, в Светлогорске – почти 142 тысячи рублей. Таким образом, покупая на морском берегу двушку в 60 квадратов, можно сэкономить до 500-700 тысяч рублей, только предпочтя Зеленоградску жилплощадь в Светлогорске. Как говорится, море примерно одно и то же, а полмиллиона – это всё-таки полмиллиона.
Но если смотреть на ситуацию с точки зрения инвестиций, то сегодня имеет смысл рекомендовать покупку недвижимости не в раскрученных курортах, а в Пионерском. Там по-прежнему еще велики шансы отхватить квартирку по выгодной цене: новостройки выставляются на продажу в среднем по 120 тысяч рублей за квадрат, и двухкомнатную квартиру площадью в 55 кв.м можно купить порядка за 6,6 млн рублей. Цены в Пионерском по сравнению с остальными прибрежными городами пока еще низкие: бизнес только-только взялся за раскрутку этой территории, и, так скажем, «рекламных надбавок» здесь нет – а море то же, пляжи так же прекрасны, и сосны на берегу шумят не менее задушевно. В общем, еще есть временной зазор, чтобы совершить выгодную сделку до нашествия праздных толп отдыхающих. И, кстати, похоже, это единственный город в Калининградской области, где цены на недвижимость с весны 2022 года уверенно растут без всяких ситуативных снижений и колебаний: 109 тысяч рублей за 1 кв.м в апреле и 120 тысяч в сентябре.
Как резюмировать всё вышесказанное? Да никак) Сегодня невозможно сделать более-менее достоверный прогноз относительно цен на квартиры в регионе. Под вопросом стабильность ситуации со стройматериалами – поставками и их стоимостью. Отчетливо заметно желание властей помогать с решением квартирного вопроса – в снижении ставок по ипотеке, в большей лояльности к берущим кредит. Спрос не будет долго падать и агонизировать – жизнь возьмет своё, крыша над головой – потребность вечная. Поэтому и рассчитывать на серьезное снижение цен не стоит. Скажем так: возможны корректировки.
Следить за динамикой стоимости жилья в Калининграде и области вы можете в специальном разделе «Цены», который обновляется регулярно.
Галерея
Комментарии
Будьте первым, кто оставит комментарий и поделится своим мнением!
Новое
По теме
